2010年房产估价理论与方法考前冲刺习题(26)

　　2.某幢写字楼，土地面积4000┫，总建筑面积为9000┫，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/┫，建筑物重置成本为1300原/┫。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。

　　其他的相关资料如下;

　　(1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

　　(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

　　(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

　　(4)该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

　　(5)假设除空调以外，残值吕均为零。

　　试求该写字楼于2005年10月1日的这就总额和现值。

　　2.解答：

　　(1)土地价格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]

　　=800×0.9006/0.9540=755.26万元

　　(2)建筑物物质折旧额计算：

　　1)门窗等损坏的修复费用=3万元;

　　2)装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元;

　　3)其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

　　4)长寿命项目的折旧费=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63万元

　　(3)建筑物功能折旧额计算：

　　1)功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元

　　2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元

　　(4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99万元

　　(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元

　　(6)写字楼估价结果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59万元来

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