2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(65)

　　(三)经济折旧$lesson$

　　经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。在一个高级住宅区的附近建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降，这也是经济折旧。在经济不景气时期，以及高税率、高失业率等，也会使房地产的价值降低，在估价上也应考虑这种折旧，但这种现象不会永久存在，当经济复苏后这方面的折旧就消失了。

　　例5-6：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为18万元，其现值为40万元减18万元等于22万元。

　　例题：李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有( )

　　A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧

　　答案：ABC

　　二、求取建筑物折旧的方法

　　折旧的求取方法很多，可归纳为下列3类：(1)年限法;(2)实际观察法;(3)成新折扣法。这些方法还可以综合运用。

　　(一)年限法

　　年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。

　　建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。前者是指建筑物从建成之日七起到不堪使用时的持续年数，后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于自然寿命。建筑物的经济寿命具体来说是根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

　　建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：建筑物的维修保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当;建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长;建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。

　　在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命，是因为采用有效经过年数或经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两座实际经过年数相同的建筑物，如果维修保养不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。

　　年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公式为：

　　例题：某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为( )

　　A、2% B、0 C、4% D、-4%

　　答案：B

　　例题：房地产直线折旧的折旧基数为( )

　　A、C B、C-S C、1-R D、C(1-R)

　　答案：BD

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