2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(79)
一、简答题$lesson$
1.李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产,虽然该房地产所处位置较偏远,但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向,具有良好的升值空间。目前,该地区商业用地的基准地价是1500元/┫,居住用地的基准地价是700元/┫。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼,砖混结构,紧邻一条规划商业街,建筑面积500┫。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营,二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格,委托一家房地产估价机构进行了评估。请问:房地产估价师在接受委托后,若采用收益法估价,应怎样操作?
2.2006年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期6年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问:
(1)该商场周边近期有较多权利性质相像,规模和档次相当的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?
(2)确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
(3)确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
3.甲公司有一商场,该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权,并且此商场处于一栋22层的高层建筑中的第1~6层,2005年进行了一次重新装修,但由于经营管理不善,商场自2005年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场。现假设乙集团公司欲购买该商场,并委托你评估其客观合理的价格,请你写出评估该商场出售价值的技术路线。
4.甲工厂拟以4500┫的厂区土地与乙房地产开发公司合作开发商品住宅,要求用假设开发法评估该土地熟地价格,请问:估价人员主要应掌握哪些相关资料?
•2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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