2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(53)
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成本法(一)$lesson$
一、内容提要
1、成本法的基本原理;
2、房地产价格构成;
3、成本法的基本公式;
4、重新购建价格。
二、考试要求
1、熟悉成本法的基本原理 房地产价格构成和重新购建价格;
2、掌握成本法的基本公式。
三、内容辅导
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念和理论依据
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。但在该方法中也用到了通常意义上的成本。因此，在遇到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容来判定其具体所指。
成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。
由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。
例题：从卖方角度看，成本法的理论依据为( )
A、成本费用价值论; B、替代原理; C、效用价值论; D、预期原理。
答案：A
•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
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•2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲
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