2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(70)

　　⑻ 签订合同$lesson$

　　中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的招标工作即告圆满结束。

　　四、开工申请与审批

　　建设工程招标工作结束后，开发商就可以继续申请开工许可。为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，建设部于1999年发布了《建筑工程施工许可管理办法》。根据该办法的有关规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

　　㈠ 申请领取施工许可证应具备的条件

　　⑴ 已经办理该建筑工程用地批准手续，获得了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》。

　　⑵ 城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。

　　⑶ 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，已经获得《拆迁许可证》且拆迁进度符合施工要求。

　　⑷ 已经通过招投标确定了施工企业，签署了施工合同。

　　⑸ 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　⑹ 有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

　　⑺ 按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同。

　　⑻ 建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

　　⑼ 持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了按法律有关规定需要缴纳的费用。

　　㈡ 申请办理施工许可证的程序

　　⑴ 建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

　　⑵ 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定的证明文件，向发征机关提出申请。

　　⑶ 发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可;对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。

　　⑷ 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　　㈤ 前期工作的其他环节

　　除上述四个主要环节的工作外，房地产开发过程的前期工作可能还包括：征地、拆迁、安置、补偿;施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。

　　上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会轻举妄动。

　　作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种"健康的怀疑"态度来对待其所获得的专业咨询意见。使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。同时。开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。

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