2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(31)

　　1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如，某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，原产权人对估价机构的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。$lesson$

　　此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点(原估价时点是1996年3月11日)，相应地，估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等，也都要以原估价时点1996年3月11

　　日时的状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。

　　2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况(现在已不存在了)和损毁后的状况的对比来评估。

　　3.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。

　　4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。

　　5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

　　现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价：

　　(1)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少;

　　(2)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少;

　　(3)估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。

　　第五节 公平原则

　　公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。

　　例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损;为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损;

　　为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆迁人受损;为房地产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人来说也有失公平。

　　为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。

　　其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，又称“换位思考”：在交易中，各方当事人的心态是不同的，如买者的心态是出价不能高于其预期使用该房地产所能带来的收益或重新购建价格或相同房地产的价格，

　　卖者的心态是不愿意以低于他对该房地产已投入的成本或相同房地产的价格出售。

　　然后，估价人员再以老师的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的角色，

　　评估价值的高低会对自己有什么影响，假如自己是买者会怎样，是卖者又会怎样，并谨记“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值。

　　为评估出公平合理的价值，估价人员还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响;如果与估价对象有利益关系或是当事人的近亲属，应当回避;

　　必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验并遵循严谨的估价程序。

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