2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(70)

　　四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)(本题10分)$lesson$

　　在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420平方米，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280平方米给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：

　　1、结构差价

　　920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56(万元)

　　2、新增建筑面积成本

　　920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)

　　3、补交地价款

　　万元)

　　模拟试题一参考答案

　　一、 问答题

　　㈠答：1、采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：

　　(1) 可比实例与估价对象的用途应该相同;

　　(2) 可比实例与估价对象的建筑结构应该相同;

　　(3) 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区;

　　(4) 可比实例与估价对象的价格类型应该相同;

　　(5) 可比实例与估价对象的价格时点应该接近;

　　(6) 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。(或答：可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：①物质的同一性或类似性;地点的同一性或类似性;③可比实例交易情况无反常。)

　　2、假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。(在特殊情况下，即在成交日期)的房地产价格水平与估价时点下的房地产价格水平若没有太大的变化情况下，也可以将此交易实例选做可比实例，但必须注意当地房地产市场变化情况，尽可能选用交易日期与估价时点接近的实例。)

　　㈡答：1，应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。

　　2，显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。

　　3，该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。

　　㈢答：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;

　　2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;

　　3.不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的

　　二、选择题(共2题)

　　㈠1.A 2.D 3.B 4.C

　　㈡1.D 2.C 3.B

　　三、指错题(共1题)

　　此估价报告有如下一些错误和不足：

　　1、没有写明估价依据及估价原则

　　2、没有写明估价作业起迄日期

　　3、没有写明估价人员姓名及注册房地产估价师签名

　　4、关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。

　　5、土地使用权年限没有，这一点非常重要。

　　6、缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等;

　　7、对土地开发利用状况未作介绍;

　　8、对项目规划条件介绍不全面;

　　9、利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税;

　　10、上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本;

　　11、利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有六年，相差时间过长;

　　12、在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当;

　　13、在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当;

　　14、土地估价的综合结果没有作年期修正;

　　15、对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费;

　　16、方法二的销售税费中，不应包括所得税;

　　17、销售税费重复计算;

　　18、最后的估价结果总价格应用大写书写;

　　19、房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章;

　　20、提供报告书日期未注明;

　　21、估价报告使用应注意的事项应加以说明;

　　22、应对估价人员临勘现场情况加以说明;

　　23、应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系;

　　24、对建筑物状况介绍过于简单;

　　25、对交易日期未作修正应予说明;

　　26、一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。

　　四、改错题(共1题)

　　本题有如下错处，并应予改正：

　　1、关于结构差价计算有误;结构差价的比率1:1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算，结构差价计算应为：

　　920×(1.4-1)×420=154560(元)=15.456(万元)

　　2、新增建筑面积成本计算有误，新增建筑面积为280m2，而不是700m2，新增建筑面积的成本计算应为

　　920×1.4×280=360640(元)=36.064(万元)

　　3、补交地价款计算有误，不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2.5，补交地价款计算应为

　　4、三项合计，计算应付款项为：15.456+36.064+50.4=101.92(万元)

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