2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(22)

　　图1-3代表一个投资组合设计过程和开发商运用开发资金的不同分配方法。设想他面对两种主要的投资项目类型X和Y，他可以把总开发资本按他个人的喜好和对风险的态度分配在曲线XPRQY的任何一个组合点上。XPRQY的弧度取决于X和Y的协方差关系，假如是绝对的正协方差，曲线变成直线XY代表两者有同一方向和幅度的反应。相反，假若两者是绝对的负协方差，即在面对相同的市场环境条件时，一方的收益上升而另一方的收益则下跌。此时曲线变为XOY，其中O点是毫无风险的一个投资组合。

　　当然，这是一个比较难出现的机会，比较多的是类似XPRQY这种曲线，且在该曲线上RY部分较XR部分理想，原因是在同一风险程度甲上，RY部分的每一个组合点都有一个较大的预期收益率。以此类推，假如把更多的不同投资项目加入这个组合，组合曲线便会变成组合团，如图1-4所示。在这种情况下，不同的投资组合都会被集中到ABCDE这个组合团里。虽然在组合团内的每一个组合点都会在不同程度上减小风险，但最理想的组合仍然是RY部分的各点，因为它们都可以在某一特定风险率下达到最大的预期收益或在某一预期收益率下所对应的风险最小。

　　图1-4 理想组合带

　　经过以上分析，投资者便可进一步地按其对承担风险的态度去设计出一个最能扩大其收益的投资组合。基本上图1-3所示的RY理想组合带是代表了不同的投资收益与风险程度的组合。投资者可按其对风险的态度来选择。举例来说，如果投资者愿意承担较大的风险去换取高收益的话，便会选靠近Y的一些组合，Y本身是所有投资组合中风险和收益都是最高的一种组合。相反地，如果投资者不愿去冒险的话，便会选靠近R的组合，而R本身是风险最低同时也是收益最低的一种组合。一个比较客观的选择方法是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目，这通常指银行存款或国家债券。在图1-5中的Rf便是投资国家债券的收益。由于它的收益几乎是肯定的，风险也就差不多等于零。我们把Rf点引伸一条直线至紧贴理想组合带的表面上，便形成了所谓的资本市场线(Capital Market Line)。原则上，M点成为一个可以选择的组合。但假如投资者仍希望减少风险，他便可以选择RY至M点间的不同组合。假如市场真的存在这样一个无风险的投资项目，他便可以通过图1-4的分析来减少风险，在图1-5中可以看到Q点和P点虽有同一个收益率，但Q点的风险比P点低。

　　图1-5 投资选择

　　需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险方法并不可以使投资组合变成毫无风险，从理论上说，风险是由系统性市场风险(例如宏观经济因素，国家金融状况等)和个别性非市场风险(个别发展项目因素、建筑物类型、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素仍然存在(见图l-6所示)。

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