2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(2)

　　(二)、房地产的实物、权益和区位

　　1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

　　2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。

　　在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：

　　(1).机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值

　　(2).专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。

　　(3).房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

　　例题：房地产价格实质上是房地产的( )的价格。

　　A、开发成本

　　B、权益

　　C、物质实体

　　D、B和C

　　答案：B

　　3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

　　如果区位不同，价值可能有很大的不同。

　　例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是：

　　A、空间直线距离

　　B、交通路线距离

　　C、交通时间距离

　　D、至市中心距离

　　答案：C

　　(三)、房地产的存在形态

　　房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：

　　1、 土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市场需 要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。而对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1)无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地;(2)考虑建筑物存在对土地价值的影响。

　　例题：某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为( )元/平方米。

　　A、50 B、250 C、300 D、350

　　答案：D

　　2.建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有2种做法：(1)无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”;(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。

　　例题：某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为(　　　)万元。

　　A、100 B、70 C、60 D、40

　　答案：B

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