房产评估师：稀缺的“价值裁判”

买房、卖房、换房，如今的房产交易十分频繁。房子作为一个家庭的核心财产，也成为了一种投资对象，怎么买卖，如何交易，究竟是赔是赚？

在房地产业中，有一小撮儿稀缺的精英分子，可以从更专业的角度帮你分析。

他们就是房产评估师。

■冯二喜要抽查房产评估报告

职业标签：

●名称：房产评估师

●素描：根据市价、位置和大楼或者重置成本等进行房产评估活动

●收入：约5000元/月

甚至对楼体外墙贴砖、阳台的外包窗户的材质，都要了解

对于冯二喜来说，专职做房产评估师，是一步险棋。

从待了12年的“铁饭碗”――市房产局市场管理中心中独立出来，成立石房房地产评估事务所，再到成为石家庄第一家也是唯一一家国家一级房产评估事务所。所长冯二喜反复搓着手说：“太难了”。

同样“难”的还有房产评估师工作本身。

最初，每天骑着车子到处转小区，跑到各个中介了解情况，查看成交数据，计算成交额的浮动率。在最初没有其他参考依据的时候，这些方式显得十分必要。

另外，对各个小区的结构、户型、周围环境，包括周边有几路公交车，都能到哪儿，甚至楼体外墙贴的什么砖、阳台的外包窗户是塑钢还是其他材质，都要了解和记录。评估标准除了把这些细节换算成专业参数，还有近两个月内市场价的波动。充分了解这些是每个房产评估师的基本功。

每年一次考试，80%的淘汰率，一次次刺激着考生的神经

想要炼成一个经国家注册认证的房产评估师也很“难”。

目前，房地产评估实行的“资格认定制度”中，主要认定两种资格，一种是由建设部和人事部组织全国统考的房地产估价师，一种是由国家土地局组织全国统考的土地估价师。

需要对四个科目进行考察：房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析。

每年一次考试，80%的淘汰率，一次次刺激着考生的神经。冯二喜还清楚地记得参加1995年国家举办的第一次房产评估师资格考试时，自己紧张的心情，“看了三四个月的书，到了考场也还是没底儿”。

房产评估书一出来，八个人直接在法庭里大打出手

房产评估的范围主要有涉案房产、房屋拆迁、房产抵押等。

作为独立于政府和民众的第三方，房产评估事务所相对公平。最令冯所长挠头的是涉案房产，尤其是民事案件的委托。

2003年，有八个子女因分割父亲遗留下来的房产意见不合，提起上诉。调解的结果是，一个子女拥有房产，把相应的钱返还给七个兄弟姐妹。由于当时房价波动比较大，评估师对九十多平米的房产进行了相对保守的评估。

“房产评估书一出来，分到房子的嫌高，要分钱的嫌少，认为有人私自贿赂了评估师，或者评估师滥用权力。八个人直接在法庭里大打出手，把我们也起诉了。”冯所长回忆。

子女们一致要求必须严格估价，一分一毫都不能有偏差。但民事案件的房产评估本身就比市场价略低，评估中也允许存在5%~10%左右的浮动，再加上当时的房价波动较大，本来在正常范围内的评估，无奈之下，还是撤出了评估报告。

“这种案件会给房产评估师很大的压力，也容易让别人质疑自己的工作。”冯所长说。

曾有人为了一万块钱，断送了职业生涯

冯所长也承认，房产评估师手中确实有一定权力，也面临很多金钱诱惑。一旦滥用权力，造成的结果往往是毁灭性的。

1995年，冯二喜刚刚从事评估师工作时遇到过一次“致命考验”。

刚开业的一家保龄球馆，因为资金运作不灵，面临倒闭，找到他做房产抵押。“做完评估后，老板不满意，掏出钱来塞给我，要求多估点，我拒绝了。”冯二喜回忆。

老板又找到了另一个评估师要求在面积认证上做点手脚，把面积增多，增加评估值。“他收了一万块钱，最后被检察院查出来，坐了牢，一切都赔进去了。”冯二喜说。

在最初房产评估兴起时，操作不规范，有的评估师直接看房产证上的面积就做评估，银行发放贷款后，才发现这处房产早已拆迁，房主不过拿着一纸证书，就骗取了贷款。

随着房地产业的发展，同时发展的还有管理机制。如今对达到一定数额的评估项目，除了直接负责的评估师，事务所都组织其他评估师对其进行“组团评估”；对于用房屋抵押打款的情况，也必须由评估师和银行信贷员去现场评估，对所评房屋进行拍照留档。而且在照片中必须要有银行信贷员，冯所长介绍，责任到人，以免银行放出死款，也为房主提供了证明。

■测距仪是房产评估师不可缺少的工具

“金银铜铁”是评估一梯四户二手房的重要因素之一

在房产评估中，对二手房的评估需求也越来越多。

国大房地产评估师武森已经在二手房评估市场，摸爬滚打了5年。在他的印象中，2005年前后，二手房的价格一下子就上来了。

每平方米房价从5000元到5500元，再到5700元，“有个房主非要每平方米5500块，我觉得卖不出去，谁知不到一个月就成交了。”武森介绍。从总体上来说，二手房的需求量是在增大的，评估好价值，需要很多技能。

桥西区滨河新城小区都是一梯四户的塔楼，武森曾为这里的一家房主估价。房子的户型很好，室内的装修，周围的环境都不错，隔壁卖出了60万，房主也为自己估价60万。但武森给评出的价格是56万，最终成交的价格也果然如此。

凭空少了4万，并不是评估师搞鬼，而是“金银铜铁”的定律。

一梯四户大多为二手房，楼层内吵闹。根据采光程度的好坏，在二手房评估业内把东南、西南、东北、西北四户分别称为金、银、铜、铁。该住户在铜角，而邻居在金角，自然成交价格不同。

房主有时也会要求二手房评估师懂一些风水知识，武森表示，“做评估总归要了解一些这方面的内容”。比如讲究“依山旁水”、忌讳阳台冲着路。

“在买卖二手房时，还是了解市场行情，咨询一下很有必要。”武森建议。■文/本报记者张安奇

■摄/本报记者任全军

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