2013年房地产估价师制度与政策权威卷及答案一

　　2013年房地产估价师制度与政策权威卷及答案

　　一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选择答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1.一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计(　　)申请批准。

　　A.分部

　　B.按程序

　　C.一次

　　D.分批

　　2.铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以(　　)申请批准，办理征地手续。

　　A.分县

　　B.向县级以上人民政府

　　C.向住房和城乡建设部

　　D.向省级人民政府

　　3.征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于(　　)，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

　　A.集体财政

　　B.国家财政

　　C.土地开发与农业发展

　　D.土地管理部门的业务开支

　　4.全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向(　　)人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。

　　A.区级

　　B.省级

　　C.县级

　　D.市级

　　5.产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向(　　)办理证据保全。

　　A.公证机关

　　B.公安机关

　　C.人民法院

　　D.县级以上人民政府

　　6.城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是(　　)之日。

　　A.建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请

　　B.房屋拆迁许可证颁发

　　C.拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议

　　D.房屋拆迁实施

　　7.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人(　　)。

　　A.有权退房，但应承担违约责任

　　B.有权要求开发公司承担违约责任

　　C.有权要求开发公司赔偿损失

　　D.无权退房

　　8.《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以(　　)的方式取得。

　　A.转让

　　B.赠送

　　C.出让

　　D.买卖

　　9.禁止发布房地产预售广告的是(　　)。

　　A.在划拨土地上开发建设的房地产

　　B.已设定抵押的房地产

　　C.未取得商品房预售许可证的房地产

　　D.没有选聘物业管理企业的房地产

　　10.某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(　　)审批。

　　A.上一级城市人民政府

　　B.省人民政府

　　C.国务院

　　D.住房和城乡建设部、国家文物局

　　11.在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为(　　)年。

　　A.4

　　B.3

　　C.2

　　D.1

　　12.房地产交易双方在合同完成后(　　)天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

　　A.120

　　B.90

　　C.60

　　D.30

　　13.办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资(　　)以上的证明。

　　A.50%

　　B.25%

　　C.20%

　　D.15%

　　14.买受人有权在通知到达之日起(　　)日内做出是否退房的书面答复。

　　A.11

　　B.12

　　C.13

　　D.15

　　15.以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是(　　)。

　　A.房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类

　　B.进行房地产面积测算，主要采用解析法

　　C.房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算

　　D.房屋的面积一般用几何图形法量算

　　16.房地产评估员的考试、认证工作由(　　)负责。

　　A.国务院建设行政主管部门和人事主管部门

　　B.国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门

　　C.省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门

　　D.省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门

　　17.一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立，(　　)为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

　　A.房屋管理部门

　　B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

　　C.房地产管理部门

　　D.中国房地产建设行政管理部门

　　18.公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的(　　)。

　　A.3%

　　B.10%

　　C.15%

　　D.20%

　　19.维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由(　　)制定。

　　A.业主

　　B.银行

　　C.市、县房地产行政主管部门

　　D.市、县财政部门

　　20.纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起(　　)日内缴纳耕地占用税。

　　A.15

　　B.30

　　C.60

　　D.120

　　21.印花税的税率采用(　　)。

　　A.比例税率与固定税率

　　B.比例税率与定额税率

　　C.累进税率与比例税率

　　D.累进税率与定额税率

　　22.住房公积金管理的中心环节是(　　)。

　　A.住房公积金的决策

　　B.住房公积金的运作

　　C.银行专户存储

　　D.财政监督

　　23.住房公积金的提取和使用原则不包括(　　)的原则。

　　A.定向使用

　　B.安全运作

　　C.严格时限

　　D.按时使用

　　24.纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过(　　)万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.50

　　25.某显像管生产商在激烈的市场竞争中，通过对资本劳动、技术投入的调整，维持在每年15万支的规模上，此时正好使其收入递增达到最大，此时我们称该规模为(　　)。

　　A.最大规模

　　B.平衡规模

　　C.极值规模

　　D.适度规模

　　26.下列不属于市场结构类型的是(　　)。

　　A.完全竞争市场

　　B.完全垄断市场

　　C.垄断竞争市场

　　D.一般竞争市场

　　27.下列不属于金融范畴的是(　　)。

　　A.货币

　　B.信用

　　C.商品

　　D.银行

　　28.对信托的职能说法错误的是(　　)。

　　A.融通资金

　　B.互换业务

　　C.财务管理

　　D.信用服务

　　29.保险活动所特有的内在功能是(　　)。

　　A.组织经济补偿

　　B.分散风险

　　C.融通资金

　　D.防灾防损

　　30.保险的基本原则不包括(　　)。

　　A.最大诚信原则

　　B.最低保险原则

　　C.保险利益原则

　　D.近因原则

　　31.下列不属于房地产保险估价范围的是(　　)。

　　A.房地产投保时的保险价值评估

　　B.保险事故发生后的损失价值

　　C.价值的最差值的评估

　　D.损失程度评估

　　32.在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价(　　)一次拍卖。

　　A.略低于

　　B.略高于

　　C.等于

　　D.可高于也可低于

　　33.下列不属于拍卖规则的是(　　)。

　　A.价高者得规则

　　B.低价也可行规则

　　C.保留价规则

　　D.瑕疵请求权规则

　　34.依据基金的运用方式，可分为固定型和(　　)。

　　A.流动型

　　B.风险型

　　C.管理型

　　D.开放型

　　35.不属于数据收集方法的是(　　)。

　　A.直接观察法

　　B.间接观察法

　　C.采访法

　　D.报告法

　　36.对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是(　　)规划。

　　A.详细

　　B.战略性发展

　　C.控制性详细

　　D.总体

　　37.属于建筑物重要性等级中的乙等的是(　　)。

　　A.一般居住建筑和公共建筑

　　B.中级居住建筑和公共建筑

　　C.高级居住建筑和公共建筑

　　D.具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑

　　38.单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为(　　)。

　　A.屋面板

　　B.屋架

　　C.天窗架

　　D.托架

　　39.技术设计阶段必须编制的概算是(　　)。

　　A.建设项目总概算

　　B.单位工程概算

　　C.设计概算

　　D.修正概算

　　40.将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据(　　)的不同来划分的。

　　A.代理方式

　　B.代理权限

　　C.代理责任

　　D.代理权的发生依据

　　二、多项选择题(共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分，错选或多选的不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.取得建设用地使用权的途径有(　　)。

　　A.通过行政划拨方式取得

　　B.通过国家出让的方式取得

　　C.通过房地产转让方式取得

　　D.通过房地产租赁方式取得

　　E.通过买卖方式取得

　　2.《土地管理法》主要是解决(　　)等问题。

　　A.房地产市场秩序混乱

　　B.土地资源的保护、利用和配置

　　C.规范城市建设用地的征用

　　D.规范城市建设用地布局

　　E.协调各项基础

　　3.县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在30日内拟定(　　)编制建设项目用地呈报说明书。

　　A.修订土地利用总体规划方案

　　B.供地方案

　　C.补偿安置方案

　　D.补充耕地方案

　　E.农用地转用方案

　　4.拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对(　　)申请内容进行审查。

　　A.申请人提供的批准文件是否齐全、有效

　　B.拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑

　　C.拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议

　　D.对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人内心满意情况

　　E.补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理

　　5.根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括(　　)。

　　A.以出让方式取得土地使用权的房地产转让

　　B.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　C.以赠与方式取得土地使用权的房地产转让

　　D.以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让

　　E.以招标方式取得土地使用权的房地产转让

　　6.房地产权属登记管理的原则包括(　　)。

　　A.房地产权属登记的合法原则

　　B.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

　　C.房地产权属登记的属地管理原则

　　D.申请在先的原则

　　E.房地产权属瑕疵披露原则

　　7.物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括(　　)。

　　A.定期收取的物业管理服务费

　　B.物业共用部位、共用设备设施维修资金

　　C.政府的扶持

　　D.对长期拖欠物业费业主的罚款

　　E.开发建设单位给予一定的支持

　　8.下列有关税收的表述中，正确的有(　　)。

　　A.财政局对外出租的经营用房免征房产税

　　B.集体土地使用人无需交纳土地使用税

　　C.用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税

　　D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产

　　E.因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

　　9.下列行为中，应当缴纳契税的有(　　)。

　　A.房屋赠与

　　B.非法定继承人房屋继承

　　C.以土地、房屋权属抵债

　　D.以土地、房屋权属投资、入股

　　E.房地产抵押

　　10.房地产开发中属于外在不经济的是(　　)。

　　A.房地产开发投资结构失衡，导致高价商品房滞销

　　B.新入市商品房项目增长迅猛，导致整体销售速度下降

　　C.房地产开发企业管理水平较低，投资效率不高

　　D.部分商品房忽视环境建设，对环境造成破坏和污染

　　E.商品房供需失衡，造成商品房价格不稳

　　11.属于债券基本要素的是(　　)。

　　A.债券的票面价值

　　B.债券的发行时间

　　C.债券的价格

　　D.债券的利率

　　E.债券的补偿期限

　　12.属于拍卖活动类型的是(　　)。

　　A.强制拍卖和任意拍卖

　　B.动产拍卖和不动产拍卖

　　C.有保留价拍卖和无保留价拍卖

　　D.一次性拍卖和再次拍卖

　　E.个人拍卖和企业拍卖

　　13.不属于控制性详细规划有关计算规则的是(　　)。

　　A.建筑间距

　　B.建筑占地面积

　　C.总建筑面积

　　D.建筑高度

　　E.建筑形式

　　14.属于按基础构造特点分类的基础类型有(　　)。

　　A.条形基础

　　B.独立基础

　　c.复合型基础

　　D.荷载基础

　　E.箱形基础

　　15.担保物权包括(　　)。

　　A.地役权

　　B.典权

　　C.抵押权

　　D.留置权

　　E.质权

　　三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断答案，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)

　　1.因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，但不收回土地使用权。 (　　)

　　2.政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。 (　　)

　　3.征收农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。 (　　)

　　4.经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 (　　)

　　5.虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 (　　)

　　6.设有抵押权的房屋被拆迁时，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必经抵押权人认可。 (　　)

　　7.随着市场体系的不断完善，以重置价格作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁人所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。(　　)

　　8.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 (　　)

　　9.房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间;使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。 (　　)

　　10.对于政策性房地产开发经营，一般房地产开发经营行为的差异在于政策上优惠和价格上限制，其行为如设立条件、开发质量、开发经营程序等方面应当是一致的。 (　　)

　　11.房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 (　　)

　　12.房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。 (　　)

　　13.房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。 (　　)

　　14.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 (　　)

　　15.房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。 (　　)

　　16.以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。(　　)

　　17.注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 (　　)

　　18.房屋内的大厅层高超过4.40 m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。 (　　)

　　19.商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。 (　　)

　　20.住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。 (　　)

　　21.城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 (　　)

　　22.个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 (　　)

　　23.管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款所得的收入，免征营业税;管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。 (　　)

　　24.对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 (　　)

　　25.生产可能性曲线与等收益线相切的点上，边际转换率与等收益线的斜率不相等。(　　)

　　26.有形市场最主要的形式就是证券交易所。 (　　)

　　27.涉及房地产的人身保险，主要包括建筑工程团体人身意外伤害保险和安居定期保险。(　　)

　　28.持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量的某股份公司新发行的股票的权利。 (　　)

　　29.中止拍卖或撤销拍卖委托的单方法律行为必须在拍卖成交前或拍卖中作出。 (　　)

　　30.测定季节变动的方法主要是计算季节比率。 (　　)

　　31.证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率所决定。 (　　)

　　32.基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 (　　)

　　33.制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的义务和权利。 (　　)

　　34.城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 (　　)

　　35.对于影剧院、俱乐部这一类建筑采用蒸汽采暖有较高的实用价值。 (　　)

　　36.工程师应该在收到变更合同价款报告后14日内予以确认，如无正当理由工程师在报告送达之日起14日后变更合同价款报告自动生效。 (　　)

　　37.测量工作的根本任务是确定地面的点位。 (　　)

　　38.根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。(　　)

　　39.物权成立后，无论其标的物辗转落人何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。(　　)

　　40.合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行。(　　)四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　(一) 某房地产开发公司拟建设商品住宅，该地块位于某城市规划区内，在拟获得的地块上有房屋产权单位为甲厂的职工A租赁的公有住房和承租户13居住，该两房屋属于拟拆迁范围内，在拆迁过程中，承租户8因补偿标准问题与房地产开发公司产生矛盾。若甲厂与承租户13继续保持租赁关系。

　　1.该房地产开发公司按法定程序，应依次领取(　　)。

　　①土地使用权证②建设用地规划许可证③施工许可证④建筑工程规划许可证

　　A.④-②-①-③

　　B.③-④-②-①

　　C.②-①-④-③

　　D.①-②-④-③

　　2.该房地产开发公司在申请领取拆迁许可证时应提交(　　)。

　　A.金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明

　　B.拆迁方案

　　C.建设用地规划许可证

　　D.国有土地使用权批准文件

　　3.若甲厂想获得该房地产开发公司的货币补偿，应该(　　)。

　　A.与职工A解除租赁关系

　　B.与职工A保持租赁关系

　　C.负责对职工A进行安置

　　D.负责对职工A进行补偿

　　4.该房地产开发公司与甲厂就职工A居住的房屋签署的拆迁补偿安置协议应包括(　　)。

　　A.补偿金额

　　B.安置房面积

　　C.安置地点

　　D.搬迁过渡方式

　　(二)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

　　5.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期()。

　　A.能保本而接受的最高地价

　　B.能保本而接受的最低地价

　　C.能取得正常利润而接受的最高地价

　　D.能取得正常利润而接受的最低地价

　　6.目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为(　　)。

　　A.增加税收

　　B.提高存贷款利率

　　C.调整土地供给结构

　　D.减少公共工程开支

　　7.该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70%以上用于建造90平方米以下 的住房，则该指标为统计指标中的(　　)。

　　A.结构相对指标

　　B.强度相对指标

　　C.比较相对指标

　　D.比例相对指标

　　8.甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入(　　)。

　　A.货币资金的期末余额

　　B.经营活动产生的现金流量

　　C.投资活动产生的现金流量

　　D.筹资活动产生的现金流量

　　9.乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为(　　)。

　　A.绿地率

　　B.容积率

　　C.建筑密度

　　D.住宅和商业用地的面积

　　10.下列关于双方达成协议的表述中，正确的是(　　)。

　　A.双方达成的是一种单务合同

　　B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

　　C.甲公司是乙公司的被代理人

　　D.甲公司开始支付的款项是一种定金

　　(三)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年12月设立，注册资本为1000万元。2009年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金 2009年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2010年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

　　11.甲公司目前的房地产开发企业资质等级应该为(　　)。

　　A.二级

　　B.三级

　　C.四级

　　D.暂定

　　12.甲公司确定该房地产开发项目，应当符合(　　)。

　　A.土地利用总体规划

　　B.年度建设用地计划

　　C.年度建设投资计划

　　D.房地产开发年度计划

　　13.甲公司开发该小区的资本金不得低于(　　)万元。

　　A.1600

　　B.2400

　　C.2800

　　D.3200

　　14.下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有(　　)。

　　A.在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记

　　B.在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押

　　C.甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目

　　D.受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质

　　15.住宅小区竣工综合验收的内容有(　　)。

　　A.城市规划和设计条件的落实情况

　　B.项目手册记录的项目进展情况

　　C.拆迁安置方案的落实情况

　　D.物业管理的落实情况