2013年房地产估价师制度与政策权威卷及答案三

　　一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选择答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1.《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的 (　　)，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”

　　A.公有制

　　B.私有制

　　C.社会主义公有制

　　D.集体所有制

　　2.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在 (　　)以上。

　　A.3倍

　　B.4倍

　　C.5倍

　　D.6倍

　　3.征收集体土地，土地补偿费应当归 (　　)所有。

　　A.县级以上人民政府土地管理部门

　　B.乡(镇)人民政府

　　C.农村集体经济组织

　　D.土地使用者

　　4.某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是 (　　)。

　　A.不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

　　B.该耕地的土地补偿费最少为60万元

　　C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

　　D.由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费

　　5.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是 (　　)。

　　A.面积结算

　　B.货币补偿

　　C.产权调换

　　D.货币补偿或产权调换

　　6.拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的 (　　)。

　　A.考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

　　B.考虑抵押后的公开房地产市场价值

　　C.考虑查封后的公开房地产市场价值

　　D.公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响

　　7.暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过 (　　)年。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.5

　　8.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 (　　)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　A.60

　　B.45

　　C.30

　　D.15

　　9.施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在 (　　)监督下现场取样，并具有相应资质等级的单位检测。

　　A.建设单位或工程监理单位

　　B.建设单位

　　C.工程监理单位

　　D.建设单位和工程监理单位

　　10.为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，住房和城乡建设部颁发了 (　　)。

　　A.《建设工程勘察和设计管理条例》

　　B.《建设工程勘察和设计管理规范》

　　C.《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》

　　D.《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

　　11.质量检查报告应经该 (　　)审核签字。

　　A.项目勘察、设计负责人

　　B.项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人

　　C.勘察、设计单位有关负责人

　　D.项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人

　　12.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得 (　　)的同意。

　　A.原土地出让方

　　B.市、县人民政府城市规划行政主管部门

　　C.市、县人民政府房地产管理部门

　　D.原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

　　13.商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起 (　　)日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　14.一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行 (　　)登记。

　　A.转移登记

　　B.变更登记

　　C.先进行变更登记再进行转移登记

　　D.先进行转移登记再进行变更登记

　　15.房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在 (　　)m以上部位计算建筑面积。

　　A.1.80

　　B.2.00

　　C.2.20

　　D.2.50

　　16.房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由 (　　)负责。

　　A.住房和城乡建设部、国土资源部

　　B.住房和城乡建设部行政主管部门、土地行政主管部门

　　C.人事部、房地产行政主管部门

　　D.住房和城乡建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会

　　17.注册管理初审机构自准予注册变更之日起 (　　)日内，报住房和城乡建设部登记备案。

　　A.15

　　B.30

　　C.45

　　D.60

　　18.提议召开业主大会临时会议的业主达到 (　　)以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.25%

　　19.商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款 (　　)的比例向售房单位缴纳维修资金。

　　A.1%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.4%

　　20.在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的 (　　)计算扣除。

　　A.4%

　　B.3%

　　C.2%

　　D.1%

　　21.下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是 (　　)元。

　　A.0.5-10

　　B.O.4-8

　　C.0.7-10

　　D.0.6-9

　　22.对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按 (　　)的税率征收所得税。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.18%

　　D.27%

　　23.住房公积金的本质属性是 (　　)，是住房分配货币化的重要形式。

　　A.利润性

　　B.税率性

　　C.余额性

　　D.工资性

　　24.下列对核算内容说法正确的是 (　　)。

　　A.管理费用支出核算

　　B.住房公积金的缴存核算

　　C.业务收入核算

　　D.业务支出核算

　　25.假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用 (　　)。

　　A.减少

　　B.增加

　　C.不变

　　D.可能增加也可能减少

　　26.不属于宏观经济政策目标的是 (　　)。

　　A.充分就业

　　B.消费质量

　　C.价格稳定

　　D.经济增长

　　27.信用最显著的特征是 (　　)。

　　A.以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡

　　B.具有强制性的活动

　　C.以价格围绕价值而运动

　　D.货币运动

　　28.与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是 (　　)。

　　A.期限短

　　B.不记名、可自由转让

　　C.能提前提取现金

　　D.面额固定

　　29.下列不属于我国信托机构开办的业务是 (　　)。

　　A.信托业务

　　B.委托业务

　　C.代营业务

　　D.外汇业务

　　30.房屋普通险的期限为 (　　)。

　　A.半年

　　B.1年

　　C.2年

　　D.3年

　　31.享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是 (　　)。

　　A.投保人

　　B.被保险人

　　C.被保险人和受益人

　　D.投保人、被保险人和受益人

　　32.按照公司法的规定，可以发行股票的公司是 (　　)。

　　A.投资公司

　　B.股份有限公司

　　C.有限公司

　　D.股份公司

　　33.对于任意拍卖，下列说法错误的是 (　　)。

　　A.以生效的法律文书为依据

　　B.属于民事行为

　　C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

　　D.目的在于将物品交换兑现

　　34.集体土地上的房屋拍卖应向当地 (　　)申请，获批准后方可进行拍卖。

　　A.人民法院

　　B.公安机关

　　C.人民检察院

　　D.乡级人民政府

　　35.某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为 (　　)。

　　A.30%

　　B.100%

　　C.130%

　　D.330%

　　36.某房地产开发企业2002年的流动资产总额为2000万元，流动负债总额为1500万元，则流动比率为 (　　)。

　　A.0.33

　　B.0.75

　　C.1.33

　　D.1.75

　　37.玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在 (　　)上也要留有通气孔。

　　A.主龙骨

　　B.次龙骨

　　C.主梁

　　D.玻璃

　　38.工业建筑设计的评价指标不包括 (　　)。

　　A.土地利用系数

　　B.厂房展开面积

　　C.厂房有效面积与建筑面积比

　　D.单位面积造价

　　39.进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用 (　　)的地形图。

　　A.1：500

　　B.1：1000

　　C.1：2000

　　D.1：3000

　　40.不属于法人成立必须具备的条件是 (　　)。

　　A.独立承担法律责任

　　B.依法成立

　　C.必要的经费

　　D.自己的名称、组织机构和场所

　　二、多项选择题(共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分，错选或多选的不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是 (　　)。

　　A.珍惜耕地，合理利用土地的原则

　　B.无偿使用土地的原则

　　C，保证国家建设用地的原则

　　D.妥善安置被征地单位和农民的原则

　　E.依法征地的原则

　　2.房地产行政法规包括 (　　)等。

　　A.《物业管理条例》

　　B.《商品房销售管理办法》

　　C.《城市私有房屋管理暂行条例》

　　D.《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

　　E.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

　　3.土地使用权出让合同有 (　　)。

　　A.建设用地土地使用权出让合同

　　B.成片土地使用权出让合同

　　C.小区土地使用权出让合同

　　D.项目用地土地使用权出让合同

　　E.划拨土地使用权出让合同

　　4.拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有 (　　)。

　　A.确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

　　B.对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案

　　C.安置房和临时安置周转房的房源情况

　　D.拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

　　E.补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

　　5.下列房地产中，不得转让的有 (　　)。

　　A.共有的房地产

　　B.未解决权属争议的房地产

　　C.设定了抵押权的房地产

　　D.已被依法查封的房地产

　　E.已列入城市拆迁范围内的房屋

　　6.登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的 (　　)登记申请予以核准登记。

　　A.初始

　　B.转移

　　C.变更

　　D.他项权利

　　E.注销

　　7.《物业管理条例》确定的基本制度包括 (　　)。

　　A.业主大会制度

　　B.业主公约制度

　　C.住宅小区治安管理制度

　　D.住宅小区综合验收制度

　　E.住房专项维修资金制度

　　8.业主应履行的义务有 (　　)。

　　A.遵守业主公约、业主大会议事规则

　　B.遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度

　　C.按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况

　　D.按时交纳物业服务费用

　　E.法律法规规定的其他义务

　　9.不属于税收制度的构成要素的是 (　　)。

　　A.纳税人

　　B.课税对象

　　C.纳税时间

　　D.税基

　　E.税点

　　10.属于外汇市场的参与者的是 (　　)。

　　A.外汇银行

　　B.外汇受理人

　　C.客户

　　D.中介公司

　　E.中央银行

　　11.证券自身的基本特征不包括 (　　)。

　　A.证券是一种可以依法买卖的特殊商品

　　B.代表一定的财产权利，能给持有者带来收益

　　C.证券是一种虚拟资本

　　D.可以依法转让，买卖时存在证券交易价格

　　E.是一种有价凭证

　　12.下列属于强制拍卖的特点是 (　　)。

　　A.主体的不定性

　　B.权利义务的对等性

　　C.国家强制性

　　D.目的的利他性

　　E.标的非自有性

　　13.建筑与水有关的物理性质有 (　　)等。

　　A.孔隙率

　　B.抗渗性

　　C.抗冻性

　　D.弹性和塑性

　　E.耐磨性

　　14.下列选项中，属于违法建设的工程有 (　　)。

　　A.未取得建设工程规划许可证的建设工程

　　B.临时建设工程

　　C.违反建设工程规划许可证规定的建设工程

　　D.城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

　　E.擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

　　15.测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和 (　　)等。

　　A.地籍测量

　　B.房产测量

　　C.地质测量

　　D.城市工程测量

　　E.码头测量

　　三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断答案，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)

　　1.建制镇不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴。 (　　)

　　2.房地产投资开发不可把依法取得的土地变为建设熟地之后转让。 (　　)

　　3.对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。 (　　)

　　4.某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30%，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 (　　)

　　5.工程项目施工需使用1临时用地的，建设单位需与土地使用权单位签订临时用地协议后方。可使用该土地，建设单位有义务按照协议的规定支付一切费用。 (　　)

　　6.对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的违章建筑，待补办手续后合法建筑给予补偿。 (　　)

　　7.城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。 (　　)

　　8.房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。 (　　)

　　9.建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。 (　　)

　　10.经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 (　　)

　　11.注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。 (　　)

　　12.建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 (　　)

　　13.如果抵押房地产是抵押人抚养家属生活的必需居住用房，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。 (　　)

　　14.权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 (　　)

　　15.在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。 (　　)

　　16.住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 (　　)

　　17.房地产估价师必须是通过国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师《执业资格证书》的人员。 (　　)

　　18.房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 (　　)

　　19.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 (　　)

　　20.业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由3～7名的单数业主担任。 (　　)

　　21.城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位征收的一种税。 (　　)

　　22.纳税人负担的轻重主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。 (　　)

　　23.我国的住房公积金制度实行高存高贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。 (　　)

　　24.我国初步形成了以住房公积金制度为基础的政策性住房贷款与商业性住房贷款并存的住房信贷体系。 (　　)

　　25.生产理论主要是研究生产要素投入量与货币形态之间关系的理论。 (　　)

　　26.证券公司的主要业务是有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售四种。 (　　)

　　27.保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 (　　)

　　28.以本国货币募集资金，运用范围也限于国内。 (　　)

　　29.举行拍卖会时，人民法院一般应派人员到场监拍，并将拍卖情况记人笔录;拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。 (　　)

　　30.拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。 (　　)

　　31.会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。 (　　)

　　32.城市近期规划内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般不超过3公顷以上。 (　　)

　　33.根据建筑材料的使用功能不同，可将其分为无机材料、有机材料和复合材料。 (　　)

　　34.扩大时距法是通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标受偶然因素影响所引起的波动，以便能显著地反映现象发展变动总趋势的方法。 (　　)

　　35.设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中。 (　　)

　　36.只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。 (　　)

　　37.施工企业为项目融资所发生的费用，可列人建筑安装工程费用中的财务费用。 (　　)

　　38.单层建筑物内设有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。 (　　)

　　39.根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。 (　　)

　　40.某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。 (　　)

       四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　(一)某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。

　　1.该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括 (　　)。

　　A.宗地用途

　　B.容积率

　　C.建筑物的允许高度

　　D.建筑物的结构

　　2.该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括 (　　)竣工建筑面积。

　　A.配电房

　　B.商业房地产

　　C.水塔

　　D.住宅

　　3.该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为 (　　)等单项工程。

　　A.土建

　　B.管道

　　C.电气安装

　　D.住宅

　　4.该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为 (　　)类。

　　A.负债

　　B.资产

　　C.成本

　　D.所有者权益

　　5.该房地产开发公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是 (　　)。

　　A.宗地图

　　B.房产分幅图

　　C.房产分丘图

　　D.房产分户图

　　6.若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中 (　　)。

　　A.必然亏损

　　B.必然获利

　　C.不盈不亏

　　D.盈亏根据具体情况确定

　　(二)在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购了一套商品住房。2008年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每平方米建筑面积的价格3000元”。2009年2 月，s住宅小区综合验收合格并交付使用，经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共用建筑面积为450m2。2009年3月，李某将房屋出租给王某。2010年8月，王某将房屋转租给张某。

　　7.下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有 (　　)。

　　A.李某不可以选择住房公积金贷款方式

　　B.甲公司开发的s住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许.可证后，李某方可办理预售商品房抵押贷款

　　C.预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记

　　D.预售商品房抵押自房屋交付使用时生效

　　8.李某实际应支付的房价为 (　　)万元。

　　A.28.50

　　B.30.00

　　C.30.90

　　D.32.78

　　9.李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为 (　　)。

　　A.3%、4%、10%

　　B.3%、5%、18%

　　C.4%、3%、10%

　　D.3%、3%、27%

　　10.下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有 (　　)。

　　A.王某转租该套住房，必须经李某同意

　　B.王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

　　C.李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

　　D.房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

　　(三)某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。A乡原耕地面积为100公顷，农业总人口为 800人，现征用基本农田以外的耕地40公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4.3万元、4.7万元、4.9万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍;每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍。补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元。

　　11.A乡人均占有耕地 (　　)公顷。

　　A.0.125

　　B.1.25

　　C.0.05

　　D.0.5

　　12.该房地产开发公司需安置A乡的农业人口数为 (　　)人。

　　A.200 B

　　B.400

　　C.600

　　D.800

　　13.该房地产开发公司应支付的农业人口安置补助费为 (　　)万元。

　　A.240

　　B.1000

　　C.1112

　　D.1200

　　14.该房地产开发公司应支付土地补偿费为 (　　)万元/公顷。

　　A.40.7

　　B.41.7

　　C.42.7

　　D.43.7

　　15.该房地产开发公司共计补偿费用 (　　)万元。

　　A 1800

　　B.1810

　　C.2800

　　D.2810

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