2013年房地产估价师考试经营与管理考前练习9

　　二、多项选择题(共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。)

　　1.工程项目管理的基本职能是计划、( )

　　A组织 B决策 C 控制 D 协调 E 反馈

　　答案：ACD

　　2.政府宏观调控房地产市场的手段包括

　　A土地供应计划 B地价的杠杆作用

　　C诚信建设 D税收政策 E 政府定价

　　答案：ABD

　　解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

　　3.经营收入包括( )

　　A销售收入 B出租收入

　　C自营收入 D营业外收入 E上年未分配利润

　　答案：ABC

　　解析：经营收入包括销售收入\出租收入 \自营收入.

　　4.房地产开发项目的主要不确定因素有( )

　　A土地费用 B建安工程费用 C 运营费用

　　D空置率 E容积率

　　答案：ABD

　　解析：CE 主要为置业投资项目的不确定因素.

　　5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即( )

　　A最乐观预测值 B最悲观预测值

　　C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始的评估值

　　答案：ABC

　　解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

　　6.财务评价中损益表用以计算( )等评价指标。

　　A成本利润率 B投资利润率

　　C资本金利润率 D资本金净利润率 E资产负债率

　　答案：BCD

　　解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

　　7.个人住房抵押贷款包括 ( )

　　A商业性住房抵押贷款 B商用房地产抵押贷款

　　C政策性住房抵押贷款 D在建工程抵押贷款

　　E个人置业抵押贷款

　　答案：AC

　　解析：个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。

　　8.写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人( )方面。

　　A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容

　　B办公人员数量 C声誉

　　D财务的稳定性和长期盈利的能力 E所需面积大小

　　答案：ACDE

　　解析：不用考虑办公人员数量。

　　9.产生房地产泡沫的原因包括( )

　　A土地的有限性和稀缺性

　　B投机需求的膨胀

　　C金融机构的过度放贷

　　D开发商对市场预测的偏差

　　E开发商之间的非理性行为

　　答案：ABC

　　解析：DE为房地产过度开发的成因.

　　10.项目竣工档案中的技术资料的内容包括( )

　　A前期工程资料

　　B土建资料

　　C安装方面的资料

　　D 设计文件 E变更资料

　　答案：ABC

　　11.购买者的购买决策过程由( )阶段构成。.

　　A引起需要 B收集信息

　　C评价方案 D决定购买 E买后行为

　　答案：ABCDE

　　12.某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着( )风险。

　　A收益现金流 B资本价值 C购买力 D政策 E政治

　　答案：BCDE

　　解析：形成出租后则不存在收益现金流风险。

　　13.影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括( )

　　A净现金流量 B贷款利率 C基准收益率

　　D开发经营周期 E资产负债率

　　答案：ACD

　　解析：不包手B、E

　　14.金融机构进行项目贷款审查时,要进行( ) 和贷款综合评价等方面的评估.

　　A 客户规模 B 客户评价 C担保方式

　　D项目评估 E项目抵借比

　　答案：BCD

　　解析：金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

　　15.通常把大型零售商业物业的辐射区域为( ).

　　A主要区域 B次要区域 C规划区域

　　D衍射区域 E边界区域

　　答案：ABE

　　解析：通常把大型零售商业物的辐射区域为主要区域、次要区域、边界区域。

　　三、判断题(共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1.通过适当的投资组合选择,投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消,但系统性 风险依然存在.

　　答案：√

　　2.时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。

　　答案：×

　　解析：时间点0不表示日历年度的年初

　　3.在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越弱.

　　答案：×

　　解析：在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越强.

　　4.资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。

　　答案：×

　　解析：资产负债表反映的是企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。

　　5.收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

　　答案：√

　　6.当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。

　　答案：√

　　7.多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。

　　答案：×

　　解析：以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。

　　8.某人购买了一套二手房用于出租,则其投资形式属于间接投资.

　　答案：×

　　解析：其投资形式属于直接投资.

　　9.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1.

　　答案：√

　　10.一般来说,房地产市场是个完全竞争的市场.

　　答案：×

　　解析：房地产市场不属于完全竞争的市场

　　11.房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。

　　答案：√

　　12.房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由各分包单位各自负责其施工现场的安全。

　　答案：×

　　解析：房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由总承包商负责。

　　13.利率的高低取决于平均利润率，利率的变化范围在零和平均利润率之间。

　　答案：√

　　14.房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于临界点的设置。

　　答案：×

　　解析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。

　　15. 当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者的反应模式难以捉摸，无法会预料它们会采取什么行动。

　　答案：×

　　解析：当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者可能在某些方面反应强烈，但对其它方面却不预理睬。

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