2013年房地产估价考试学习方法

　　第一部分　《房地产估价案例与分析》的学习方法

　　在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到《房地产估价案例与分析》这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂。

　　编者认为《房地产估价案例与分析》这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面编者就这门课程的学习方法谈一些自己的看法。

　　(1)、要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。例如：96年本门课程中问答题的第2题，其实就是考“最高最佳使用的估价原则”的运用，但很多考生都是考后经人点拔之后才豁然开朗。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。笔者认为解决此矛盾的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识;也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶!也许还有不少考生认为：自己没有从事过房地产估价实践工作，前面学过的知识又那么多，到底哪些知识是密切结合实践，从而可能在这门课程考试呢?笔者认为，这确实是很多考的实际情况。鉴于此，在本资料的第三部分精心编写了《房地产估价案例与分析》的考点分析与详解，相信对广大考生会有不小的帮助。

　　(2)、要进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误;哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误;哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。又如：各种估价目的和估价对象的技术路线，亦即它们的价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。再如：各种方法的运用必需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料;关于房地产估价的法律规定重要有哪些;估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系;各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面;各种类型的题目通常会考哪些知识点等。

　　(3)、要适应记忆。很多考生认为：《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。笔者认为这种观点是不完全正确的。试想“空空”的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢?因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省出宝贵的时间。

　　顺便一提的是：很多考生认为《房地产估价案例与分析》与前面几门课程，特别是与《房地产估价理论与方法》有不少不一致的地方，考试怎么办，对于这个问题的答案非常简单：本门课程的考试以本门课程的教材和《房地产估价规范》为准。

　　第二部分　《房地产估价案例与分析》的考试方法

　　前面我们谈了复习的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失败的主要原因并不是没有复习好，而主要是考试方法不对。考试有方法吗?回答是肯定的，下面笔者就这方面谈谈自己的看法。

　　一、问答题与选择题的答卷方法

　　1、首先要摸清出题者的意图。每个出题者在出一道题目时，他都会有一番用意，即该道题是考考生什么方面的知识，估计一般的考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般的考生答题偏离方向或答不出来，从而拉开考生在考分上的差距。以99年试题中的选择题的第2题的第2问为例，很多考生都选择了B或D，即认为该写字楼在正常情况下最可能实现的价格为4000万元或4010万元。选4010万元的考生是认为购买价是4000万元，又花了 10万元涂饰了本公司的标志，期间写字楼市场价格未发生任何变化，因而是4010万元;选4000万元的考生是认为购买价花了4000万元，原先花了10 万元涂饰的本公司的标志，对于后来的购买者无效，因而是4000万元。其实出题者是在考考生花了10万元涂饰的本公司的标志，对后来的购买者不仅无偷越，而且需要花钱请人把本公司的标志去掉，从而最可能实现的售价为P∠4000万元。这其实相当于考了考生的假设开发法的知识。再如99年试题问答题的第1 题，作者的意图是考我们估价原则中的合法原则和房地产估价程序中“明确估价”的具体内容。根据“规范”就知道是权属状况和实体状况，按照土地、建筑两方面分开就是：土地权属状况、房屋权属状况、土地基本状况、建筑物基本状况，因此考生只要知道了出题者的基本用意，最起码能够拿到8分。关于这一点，只要考生稍微分析一下历年的试题，定会得出与笔者相同的观点。

　　2、思维要清晰。答题要条理分明，层次清楚。以99年试题问答题的第3题为例。对于该题我们可以这样思考：甲的收益不应因乙送礼的个人行为受到影响，从而甲公司的所提应为1000M2×3000元/ M2÷2×(1-7%)=1395万元，乙公司的所得应为实际回收的总价款中扣除甲公司所得后的剩余，即为2762.1-1395=1367.1(万元)。该题充分说明：考生在考试时思维要清晰，绝不能思维混乱。

　　再以99年试题问答题的第1题为例，不少考生在考试时答了非常多，把《规范》中P34的结果报告中的第(三)项内容全部罗列上去，显得条理不分明，层次不清楚，如果能分土地的权属状况，房屋的权属状况，土地的实体状况，建筑物的实体状况四个方面进行细化，给阅卷者的感觉都会好多了。遇到这类题目一定要利用“条条”把内容“框住”亦即首先要保证把要点答全，然后有时间再去细化。

　　二、指错题的考试方法

　　很多考生在考“指错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。丢分的情况主要表现在如下几个方面：

　　(1)考生虽然指出了很多错误，期中有很多也指对了，甚至有的考生指出了13个正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了19个错误，期中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。后面的11个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即指对了的11个错误排在11前面行上，则该考生可得33分;同样的答案由于位置排列不同，考生却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。

　　(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。如果该考生未把 13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得分却只有满分的一半多1分而已。

　　(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况，结合评分标准，笔者就指错题的考试提出以下考试方法。使读者知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。

　　1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。

　　2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。

　　3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。

　　4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。

　　三、改错题的考试方法

　　考生需要知道的是：

　　1、本题中将正确的内容改错是要倒扣分的，因此不能随便指，也不能随便改。

　　2、本题的错一般不是3个就是4个，这样像98年的试题只有3处计算，因此，可以肯定的3处计算都错了。

　　3、本题包括指出错误和改正错误两项工作，按98年的评分标准，只指了错误而未改正或改得不正确，每处可给1分，这样，象98年的试题，即使一点都不懂，也可能得3分。

　　4、本题中有些明显是正确的，如99年试题中的第1、2、6项计算，这样也最起码可以得3分，据此，也许已知道了本题的考试方法，那就是排除正确的，当只剩下3处时，不必再思考，首先指出它是错误的，然后再改，不会改也要改，因为将错误的内容改错不倒扣分。

　　第三部分　《房地产估价案例与分析》考点分析与详解

　　一、问答题

　　(一)估价原则的运用

　　1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下)：用途、强度、适应性。

　　例1：96年试题

　　例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?并说明评估时的依据和理由。

　　答案：

　　1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。

　　900×4=3600(万元)

　　2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理;其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。

　　例3：2001年模拟试题问答题的第(二)题

　　(2)估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。

　　例1：98年的考题：选择题第2题

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2000年3月)起计，则该地块在2000年3月的价格为：(答案为D)

　　A.400万元　B.350万元　C.100万元　D.〉400万元

　　估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。

　　例4：2001年模拟题A选择题第2题

　　估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。

　　(3)替代原则：

　　例：2001年模拟试题B选择题第(一)题

　　(4)合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。

　　例：99年模拟试题：问答题第(三)题和选择题第(一)、(二)题。

　　98年考试题：选择题第(一)题。

　　四、改错题

　　改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：

　　(一)市场比较法

　　1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。

　　2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减(等比)，期内平均上升或下降(等差)的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。

　　3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。

　　4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

　　(二)收益法

　　1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

　　2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

　　3、收益年限确定错误的公式。

　　4、漏算了营业税及其附加的问题。

　　5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

　　具体见2001年《房地产估价案例与分析》模拟试题A第四题。

　　(三)成本法

　　1、没有选择估价时点的正常成本(如：重置价)的问题。

　　2、耐用年限确定错误的问题。

　　3、计息期确定错误的问题。

　　4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

　　5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

　　6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

　　7、销售税费的计算基础错误的问题。

　　(四)假设开发法

　　1、贴现期确定错误的问题。

　　2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

　　(五)基准地价修正法

　　动态方式不存在投资利息。

　　4、假设开发法

　　(1)没有确定最佳的开发利用方式

　　最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。

　　(2)没有计算待开发土地或待完成房地产的利润

　　(3)把利息和税金也作为计算利润的基础

　　(4)贴现期确定错误

　　(5)当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。

　　(6)未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。

　　(7)遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。

　　(四)没有结合估价目的的要求

　　1、抵押估价的常见错误

　　(1)没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　(2)抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。

　　2、保险估价的常见错误

　　(1)没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。

　　(2)保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。

　　(3)保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。

　　(4)保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。

　　(5)按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。

　　(6)把土地也作为了保险估价的估价对象。

　　3、其他估价目的的常见错误

　　(1)合资入股的评估，没有说明入股后的用途。

　　(2)拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。

　　(3)合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。

　　(4)纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书;没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。

　　(5)征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。

　　(6)出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。

　　(五)其他类型的错误

　　1、对估价对象的某一部分重复计价

　　如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公(自用部分)进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。

　　2、计算前提与计算结果不一致

　　如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。

　　3、遗漏了估价对象部分的价值

　　如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。

　　4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。

　　5、报告的有效期起算日期错误。

　　报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。

　　6、估价时点确定错误。

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