2015年房地产估价师《经营与管理》模考试题3

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　　1、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。( )

　　A、对

　　B、错

　　2、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。( )

　　A、对

　　B、错

　　3、在房地产市场调查的过程中，( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。

　　A、座谈

　　B、问卷

　　C、观察

　　D、实验

　　4、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是( )。

　　A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期

　　B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的

　　C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量

　　D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生

　　5、产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E P)。以下关于E和P关系描述正确的是( )。

　　A、若E=P时，消费者满意

　　B、若E>P 时，消费者不满意

　　C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强

　　6、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。

　　A、单元估算法

　　B、单位指标估算法

　　C、工程量近似匡算法

　　D、概算指标法

　　7、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。( )

　　A、对

　　B、错

　　8、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。( )

　　A、对

　　B、错

　　9、针对不同用途的收益性物业可分为( )。

　　A、写字楼物业管理、商场物业管理

　　B、承租人管理、租赁市场管理

　　C、工业及货仓物业管理、人事管理

　　D、商场物业管理、财务、人事管理

　　10、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

　　A、发起者

　　B、影响者

　　C、决策者

　　D、购买者

　　参考答案：

　　1、A2、B3、B4、A C5、A B C6、A B C D7、B8、B9、A10、A

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　　11.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有(　)。

　　A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命

　　B.自然寿命一般要比经济寿命长

　　C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

　　D.房地产的经济寿命与使用性质无关

　　E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

　　参考答案：DE

　　解析：对于收益性房地产来说，其经济寿命是指在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命;房地产的经济寿命与其使用性质相关。

　　12.投资的特性有(　)。

　　A.时间性

　　B.稳定性

　　C.收益性

　　D.广泛性

　　E.目的性

　　参考答案：ACE

　　13.投资的几种主要分类是(　)。

　　A.短期投资和长期投资

　　B.实物投资和金融投资

　　C.商品房投资和土地开发投资

　　D.直接投资和间接投资

　　E.固定资产投资与实物投资

　　参考答案：ABD

　　解析：商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。

　　14.房地产投资的风险主要体现(　)四个方面。

　　A.投入资金的安全性

　　B.相关政策的影响性

　　C.投资项目的变现性

　　D.资产管理的复杂性

　　E.期望收益的可靠性

　　参考答案：ACDE

　　15.房地产周期循环的原因有(　)。

　　A.供需因素的影响

　　B.供需调整不均衡存在的时滞

　　C.政策因素的影响

　　D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响

　　E.制度因素的影响

　　参考答案：ABCE

　　16.房地产投资的缺点是(　)。

　　A.相对较高的收益水平

　　B.易于获得金融机构的支持

　　C.抵消通货膨胀的影响

　　D.投资回收周期较长

　　参考答案：D

　　17.下列风险中，不属于系统风险的是(　)。

　　A.通货膨胀风险

　　B.市场供求风险

　　C.购买力风险

　　D.比较风险

　　参考答案：D

　　解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

　　18.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场

　　的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为(　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　参考答案：C

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。这是求折现率的一种方法。

　　19.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然

　　周期中的(　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段

　　C.第三阶段

　　D.第四阶段

　　参考答案：B

　　20.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按(　)计算的。

　　A.综合利率

　　B.贷款利率

　　C.折现率

　　D.机会成本

　　参考答案：D