1.【问答题】
某酒店土地总面积3000㎡,土地使用年限40年,从1998年10月8日起计;总建筑面积10000㎡,共5层,每层建筑面积2000㎡;首层有500㎡建筑面积的大堂,其余出租为咖啡厅,当地正常月租金为每平方米建筑面积100元,正常出租率80%;其他楼层均为客房,共200间,当地同档次酒店客房的价格为每天200元,年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%,其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样剩余使用年限的楼面地价为每平方米3000元,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%,酒店欲投保,请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下:
1.有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)
2.总费用=200×200×365×40%=5840000(元)
3.酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)
4.酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)
5.酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)
6.酒店建筑物价值==63114957(元)
该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。