××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之三）（续）

（二）采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格

根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875㎡，总建筑面积为9036㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架—剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。

各楼层面积表                                                                   1-6

改建方案的室内外装修设计如下：

外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；

外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；

天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；

隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；

会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；

楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。

A、采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格

收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。

1．年租金毛收入

经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：

写字楼租金实例

表1-7

最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积，即7832㎡计算；车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个·月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为：

（5×7832×365＋600×12×132）÷10000＝1524．38（万元）

2．年有效租金收入

考虑出租空置率、缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1．5个月计算，则年有效租金收入为：

1524．38万元×（1－1．5/12）＝1333．83万元

3．年客观运营费用

（1）房产税

按年有效租金收入的12%计算，

l333．83万元×12%＝160．06万元

（2）营业税、城市建设维护税和教育费附加

按年有效租金收入的5．5%计算，

1333．83万元×5．5%＝73．36万元

（3）物业维修费用

根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修费为：

l333．83万元×2%＝26．68万元

（4）城镇土地使用税；

按4元/㎡（土地面积）计算，土地使用税为：

5550×4÷10000＝2．22万元

（5）物业管理费（合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等）

按年有效租金收入的5%计算：

l333．83万元×5%＝66．69万元

（6）年客观运营成本

年客观运营成本＝上述5项之和＝329．01万元

4．年净收益

年净收益＝年有效租金收入一年客观运营成本＝1333．83万元－29．01万元＝1004．82万元

5．确定报酬率

报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。

6．采用收益法测算的房地产市场价格

p＝a/r×［1－l/（1＋r）ⁿ］

其中P——房地产市场价格

a——年净收益（1004．82万元/年）

r——报酬率（8%）

n——收益年限（综合土地使用年限50年）

根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/㎡。

B、采用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格

比较法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。

1．可比实例选择

选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。

具体实例如下：

实例A：金宝通汇大厦

位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达，距东二环线较近。项目占地3347㎡，总建筑面积17056㎡。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/㎡·月。2006年5月的市场价格为15500元/㎡。

实例B：盈地大厦

位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、11l路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地6500㎡，总建筑面积48000㎡。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月·㎡，由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/㎡。

实例C：金域中心

位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m，东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心、北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。项目总建筑面积12万㎡，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下、2层地上7至12层不等，一至二层为商业。底商层高4．5m，二层商业及办公部分层高3．9m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统，美国GIC通讯系统、日本BOLIN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/㎡。

2．编制比较因素条件说明表

估价对象与可比实例的比较因素条件详述见表下表。

比较因素条件说明表

表1-8

3．编制比较因素条件指数表

根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素条件指数表见下表：

比较因素条件指数表

表1-9

4．编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表：

因素比较修正系数表

表1-10

5．选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区位因素及临街方面均劣于实例。因此比较法测算的价格低于可比实例的平均价格。

根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0．4、盈地大厦0．3、金域中心0．3。则采用比较法测算的结果为：

办公部分单价：14606×0．4＋13583×0．3＋12428×0．3＝13646元/㎡

6．根据当前市区写字楼车位出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。

7．改建后写字楼的总建筑面积变更为9036㎡，其中办公部分建筑面积（包括办公及设备用房、会议室、前附楼）为7832㎡，总停车位132个。则改建后写字楼价格为：

总价：13646×7832÷10000＋15×132＝12668万元

单价：12668÷9036＝14019元/㎡

C、改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定

收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与比较法测算的房地产市场价格较为接近。根据估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表：

两种评估方法评估结果一览表

表1-11

改建完成后的写字楼单价：13603×0．5＋14019×0．5＝1381l元/㎡

改建完成后的写字楼总价：13811×9036÷10000＝12480万元

D、假设开发法测算估价对象市场价格

1．补交出让金

根据《国有土地使用证》（市东中外国用（95）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）和《建设工程规划许可证》（（95）规建字××号）记载，东城区××大街××号建筑面积459l0㎡（不合古建），土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396．85万元。由于资产占有方北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为1175．53元/㎡，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。

价值时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由比较法测算（计算过程略），测算的结果为：

正常楼面毛地价：（1748＋1749＋1719）÷3＝1739元/㎡

则需补交楼面毛地价＝正常楼面毛地价－原楼面毛地价＝1739－l175．53＝63．47元/㎡

补交地价总额为563．47×9036÷10000＝509．15万元

2．建筑安装工程费

（1）改造方案：

根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为l875㎡，总建筑面积为9036r㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架—剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。

实施基本步骤：首先拆除1995～1997年新建的夹层部分，l～4轴、12～15轴、A～F轴五层及五层以上部分；再对3～5轴，11～13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除l～4轴、12～15轴、A～F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1～4轴，A～F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对12～15轴，A～F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修；同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A～C轴、4～12轴。

各楼层面积表

表1-15

改建方案的室内外装修设计如下：

外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；

外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；

天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；

隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；

会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；

楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。

（2）改造预算

根据清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/㎡。详见下表：

改造估算表                     表1-16

3．红线内市政工程费（史记：是小配套费，应计入土地开发成本中，下同）

上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。

4．专业人士费（史记：相当于勘察设计和前期工程费）

包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：

3540×10%＝354元/㎡

5．管理费

管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

3540×8%＝283．20元/㎡

上述4项费用合计为4177．20元/㎡。

6．投资利息

利率按年贷款利率6．03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：

投资利息：4177．20×［（1＋6．03%）^1/2－1］＝124．10元/㎡

7．开发利润

根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10．00%，则开发利润为：

开发利润：4177．20×10．00%＝417．72元/㎡

8．估价对象改建费用

估价对象改建费用单价：4177．20＋124．10＋417．72＝4719．02元/㎡

9．估价对象价格测算结果

估价对象价格＝改建完成后的写字楼价值－改建费用－应补交的出让金

估价对象单价＝13811—4719．02—563．47＝8528．50元/㎡

估价对象总价＝8528．50×9036÷10000＝7706万元

（三）采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格（略）

（四）估价结果的确定

估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、比较法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用比较法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。

三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表：

三种评估技术路线评估结果一览表

表1-21

三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容：

（1）设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032．27㎡，变更为9036㎡，导致房地产总价的价格同样降低。

（2）目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。

根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为：0．4，0．3，0．3，则测算的结果为：

总价：13242万×0．4＋7706万×0．3＋15713万×0．3＝12323万元

平均单价：12323万元÷15032．27＝8197元/㎡

七、估价结果确定

最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：

表1-22

附件（略）