××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之二）（续）

房地产估价技术报告（节选）

一、估价对象描述与分析

1．估价对象四至

估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。

2．估价对象概况

××银行委托评估的估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼。

估价对象状况一览表

表1-3

3．估价对象建筑物状况（略）

4．估价对象区位状况

（1）地理位置：估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。

（2）交通便捷度：估价对象东隔××l号楼（现××银行），临近××大街及××街，向北约500m为××大街，向南约500m为××大街，道路等级较低。周边公交线路有8路、60路、112路，道路通达性和便捷性较好。估价对象不直接临街，其出入口为建筑东侧与××l号楼之间的夹道。

（3）公共配套设施：商务配套主要有中国进出口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。

（4）周边环境：估价对象位于北京市××区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、景山公园，距离东南方向1．5km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物、或改建建筑物为主。

（5）基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通讯、宽带等管网均已接通。

二、市场背景描述与分析

北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通＋分便利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。北京2008奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激了北京房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。

估价对象位于××大街附近，已经脱离×××商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、改造，但装修档次不高，配套落后；中高档以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公环境好，装修档次高，配套全。

三、最高最佳利用分析

根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳利用用途为居住或综合。

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

（一）采用成本法测算估价对象价格

估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建成本中包括：土地使用权价格，建筑安装工程费、红线内外市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及开发利润。

1．土地使用权价格（采用基准地价修正法）

北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价；楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。

楼面熟地价的计算公式为：

楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

北京市基准地价表（单位：元/建筑面积）

表1-4

北京市基准地价内涵如下：

①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”；

②平均容积率：居住一至六级平均容积率为2；

③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日；

④土地使用年限：居住用途最高使用年限为70年；

⑤适用的基准地价：估价对象现状用途为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价在4740～7000元/㎡之间。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为5870元/㎡；

⑥期日修正系数：基准地价的基准日期为2002年1月1日，基准日期至价值时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正；

⑦因素修正系数的确定：

北京市居住一级基准地价因素修正系数表

表1-5

备注：A、商业繁华度：指距离商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类型、客流的数量与质量。B、文通便捷度：指公吏条件、距离火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。C、区域土地利用方向：指周边土地利用方向的一致性。D、临街宽度和深度：指临街宽度和深度对商业的影响。E、临街道路状况：指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。F、宗地形状及可利用程度：指宗地形状对土地利用的影响程度。G、公共服务、基础设施状况：指公共设施和水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

因素修正系数＝l－2．5%＝97．5%。

⑧年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为70年，估价对象土地使用权终止日期为2065年10月30日，土地剩余使用年限为59．48年。年限修正系数＝（1－［1/（1＋r）^ｎ］）÷（1－［1/（1＋r）^m］）＝0．994

r：土地报酬率（取8．00%）

n：宗地剩余使用年限（59．48年）

m：法定最高出让年限（70年）

⑨容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2．71，确定容积率修正系数为0．932。

⑩估价对象楼面熟地价的确定楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

楼面熟地价＝5870×l×0．994×0．932×0．975＝5302元/㎡

2．建筑安装工程费

根据北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1800元/㎡。

3．红线内市政工程费

红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，（史记：这里的红线内市政工程费准确的说法应该是：建设用地红线内基础设施建设费，俗称“小配套费”，计入土地取得成本中）。参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：1800×10%＝180元/㎡

4．专业人士费（史记：可视为勘察设计和前期工程费）

包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：

（1800＋180）×10%＝198元/㎡

5．管理费

管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

（1800＋180）×8%＝158．40元/㎡

上述4项费用合计为2336．40元/㎡。

6．投资利息

利率按年贷款利率6．03%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0．5年、建设期1．5年。各项费用均匀投入，则投资利息为：

土地投资利息：5302×［（1＋6．03%）^{0．5/2＋1．5}－1］＝658．70元/㎡

建筑物投资利息：2336．40×［（1＋6．03%）^1．5/2－1］＝104．89元/㎡

投资利息：658．70＋104．89＝763．59元/㎡

7．开发利润

根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10．00%，则开发利润为：

土地开发利润：5302×10．00%＝530．20元/㎡

建筑物开发利润：2336．40×10．00%＝233．64元/㎡

开发利润：530．20＋233．64＝763．84元/㎡

8．建筑物现值的确定成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师实地查勘，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度一会计科目和会计报表》（1992年6月5日建综［1992］349号印发），钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板）的说明，非生产用房的年限为60年，截止价值时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为：

（1）该建筑物的成新率＝n÷（t＋n）×100%

t＝建筑物已使用过的年限为8年

n＝建筑物剩余的年限为52年

该建筑物的成新率＝52÷（8＋52）×100%＝86．67%

（2）求取最终建筑物的现值，其计算公式为：

V＝C×q

V＝建筑物现值

C＝建筑物重新购建成本（估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和）；

q＝建筑物的成新率（％）

最终建筑物现状价值单价＝（1800＋180＋198＋158．40＋104．89＋233．64）×86．67%＝2318．27元/㎡

六、估价对象房地产价值的确定

最终估价对象的价值单价＝建筑物现状价值单价＋土地使用权价格＋土地投资利息＋土地开发利润＝2318．27＋5302＋658．70＋530．20＝8809．17元/㎡

最终估价对象现状价值总价＝8809．17×15032．27＝13242万元人民币