估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m²，总建筑面积6000m²，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2016年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2016年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。

有关资料如下：

1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m²，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。

2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。

估价测算如下（节选）：

一、估算净收益

      净收益=1000´6000´85%´（1-10%）´（1-25%）=344.25（万元）

二、测算报酬率Y

采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

采用试算法推算报酬率。具体算法详见表3。

表1 求取可比实例报酬率表

注：上表计算结果无误。

报酬率（9.994%+7.909%+8.092%+8.005%）/48.500%

取整报酬率为8.5%。

三、估算装修改造后的办公楼总价值

办公楼总价值

四、装修改造费用总额

装修改造费用=1000´6000/（1+8.5%）^0.5=576.02（万元）

五、销售费用与销售税费

销售费用与销售税费=3981.45´7%/（1+12%）=248.84（万元）

六、购买现厂房的税费

设估价对象的市场价格总价为V，则

购买现厂房的税费总额=V´3%

七、计算估价对象在价值时点的市场价格

估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50（万元）

单价=2650.50/6000=4417.49（元/m²）