申论热点：取消预售房制度，击中开发商命门

更新时间：2010-02-08 13:53:08 来源：|0

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　　广西住房和城乡建设工作会议召开，自治区住建厅党组书记宋继东在所作的工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。转自环球网校edu24ol.com

　　开发商空手套白狼主要表现在两个方面：一是在参与土地拍卖时可以用很少的首付款获得土地，再用土地做抵押要么到银行获取贷款要么到资本市场融资来偿付剩余大部分土地款项;二是住房建设阶段，可以通过商品房预售制度将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款，用这部分资金来建设住房。可以说，从购买土地到建设住房，开发商几乎不用付出任何资金成本就可以赚取暴利。

　　预售制度的建立是在1998年住房货币化以后，针对当时中国房地产发展的落后局面，国家为了促进其发展而出台的，是基于当时房地产发展不景气，需要鼓励的考虑。然而，随着房地产市场的不断发展，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，再实行这项制度只能助长房地产的投机行为、只能助推房地产泡沫风险。同时，目前预售制度已经失去其建立时的初衷，并且其弊端已经远远大于其益处。该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。预售制度其本质应该是一种金融信用行为，但却没有严格的金融监管。预售制度其实是一种把房屋买卖的主动权给予开发商的不平等制度。

　　一些老师总喜欢拿西方国家特别美国制度来说事，那么，美国商品房预售制度如何呢?从投资大师本杰明-格雷厄姆的《证券分析》一书中可知，美国上个世纪20年代房地产开发情况与中国的现在预售制度较为相像。本杰明-格雷厄姆尖锐指出：所有成本都可以通过发行债券支付或者银行贷款或者购房人支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。

　　因此，可以说商品房预售制度是一项早就被发达国家抛弃的陈旧东西，商品房预售制度是房地产泡沫风险的始作俑者之一，商品房预售制度是一项非常不公平的制度，商品房预售制度是住房市场一系列祸根产生的原因之一，还是中国房地产市场鱼目混杂、腐败横行的根源之一。取消商品房预售制度有利于净化房地产市场，有利于促进开发商加快销售、回笼资金、杜绝捂盘，有利于防范金融风险，更有利于房地产业的健康发展。

　　去年12月14日国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，要求完善商品房预售制度。因此，广西在南宁试点取消这项制度符合调控大方向。但是，南宁在中国房地产市场毕竟不是一线城市，效果如何有待观察。我们希望一线城市应该出现试点，更希望国家职能部门尽快全面铺开。

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