2014年公务员考试申论热点:新房库存创新低
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日前,北京市房地产交易管理网的一组数据引发业内的持续关注。数据显示:2013年10月9日,北京可售商品房住宅库存仅有59921套,这一库存数据低于此前的年内低点2013年5月2日的60674套,再创年内新低。同时,突破了库存6万套的所谓“心理警戒线”。很多人担心,对于需求如此大的北京市场而言,几个月后会不会出现无新房可卖的情况?
中原地产市场研究部总监张大伟表示:“如果以北京月均10000套计算,消化59921套库存不用6个月。”从北京以往库存与市场关系来看,库存8万套是供求均衡点,若高于8万套,说明供大于求,房价会滞涨甚至下跌,但低于8万套时,房价会上涨。而仅不足6万套的库存,可能会影响10月份市场成交量,供求矛盾会更加明显,房价上涨速度或再度加快。
北京真的到了“无房可卖”的境地吗?
事实上,就在国庆前后,北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地,总出让土地面积高达188.9万平方米,其中包括10块住宅用地,总面积也达到了157.8万平方米。而在已经挂出出让的总土地中,住宅类的地块也多达15宗,合计面积达到230万平方米。叠加已经出让的土地814万平方米,预计全年住宅类土地出让可能突破1400万平方米。
从拿地的速度和规模看,火热的房地产市场不仅消化了大量的商品房库存,同样也点燃了开发企业拿地的热情,未来北京的商品房市场迎来供应高潮只是时间问题。
“北京的库存量已经接近触底,过去一年许多城市都经历了类似的过程,接下来市场供应量会有所提升,预计在明年一季度大量供应就会入市。”上海易居研究院副院长杨红旭表示。
10日易居发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示,截至9月底,上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7663万平方米,环比增长2.0%,同比减少2.8%。三季度库存增长态势较为明显。除了北京、杭州、南京三个城市的库存环比大幅减少外,12个城市的库存均开始回升。
尽管对于未来的市场供应无需过分担心,但短期而言,“紧缺”的现状无法回避。
“一般从拿地到商品房销售的周期虽然在9-12个月,但如果市场好,从开发商手中的储备土地转开发,基本需要6个月以上的时间。如果低于6个月,也就是现在加快开发,库存也不会明显缓解。”张大伟表示。
其实,造成北京库存持续走低的原因除了市场的持续火热,更有许多政策因素的影响。年内出台的高额的二手房交易所得税政策使京城新房的需求持续高涨,同时,北京市对商品房销售的限价政策,某种程度上也迟滞了许多项目的入市节奏。
库存减少造成的最直接影响体现在销售和房价两个方面,供不应求的局面不仅让京城楼市频频出现“日光盘”,更让房价也随之稳步提升。
不过,在业内人士看来,大量需求赶在眼下的时间节点入市并不理性。“北京不会出现无房可卖的局面,”随着年内房地产开发脚步的加快,尤其是大量“限房价、竞地价”的土地不断开发入市,未来市场不仅供应会得到有效缓解,价格也会出现重要变化。
“‘限房价、竞地价’的土地开发入市节奏肯定不同于之前的商品房销售,为获取最大的利润,开发企业肯定会以最快的速度、最大的规模推出在这种地块上开发的项目,而不会在像以前一样分段开发,等待价格上涨。”张大伟表示,一旦明年年初大量“限房价、竞地价”基础上开发的项目集中入市,对市场供需和价格涨幅都会有转折性的影响。
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