2002年土地估价师资格《土地估价理论与方法》试题

一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误，
并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂"√ "，认为错误的涂"×".答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）
1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。
4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。
5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于2001年11月12日发布，自2002年1月1日起实施。
12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。
15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。
16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年期；对有年期但没有到法定最高出让年限的，则以样点地价年期为准。
17．评估没有地役权的土地使用权价格，关键是判断地役权对土地利用的影响程度。
18．基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，针对城镇内某土地级别的不同区域类型，分用途评估出基准地价；并在此基础上，分析地价与其影响因素之间的关系，从而建立以基准地价为基础的宗地地价评估的修正体系。
19．采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。
20．基准地价，标定地价，交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。

二．单项选择题 （共100题，题号21~120 ， 每题1分，共100分。每题A.B.C.D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分，不倒扣分）
21．根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（ ）
A.农业雇佣工人创造的剩余价值
B. 社会其他部门工人创造的价值
C.农业工人利用肥沃土地创造的超额利润
D. 农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润
22．有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（ ）万元。
A. 59．67 B. 58. 67 C. 7 D. 2. 52
23．采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用（ ）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。
A. 市场比较法 B. 收益还原法 C. 成本法 D. 标准法
24．将标准深度100英尺4等分，每一等份的价值占路线价的比例分别为37. 5%，29. 5%，20. 7%，12. 3%的路线法则是（ ）。
A. 慎格尔法则 B. 苏慕斯法则 C. 霍夫曼法则 D. 哈柏法则
25．进行标定地价评估时，首先要（ ）。
A. 确定影响地价的因素 B. 确定估价方案
C. 选择估价方法，估算土地价格 D. 确定宗地估价额
26．某城市四级工业用地基准地价为300元/每平方米，设定的土地开发状况为四通一平（通上水，通下水，通电，通讯和场地平整），若增加供气，供热将使地价分别增加40元/每平方米，30元/每平方米。若该四级地上某工业区达到通上水，通下水，通电，通讯，通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（ ）元/每平方米。
A. 300 B. 340 C. 370 D. 330
27．在评估划拨土地使用权时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的（ ）对价格的影响。
A. 用途差别 B. 区位差别 C. 权利差别 D. 使用者差别
28．有一宗1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为（ ）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。
A. 32000 B. 21762 C. 12000 D. 9762
29．确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（ ），修正的结果为辅。
A. 统计 B. 分析 C. 比较 D. 选择
30．某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为（ ）万元。
A. 1220 B.1274 C. 1525 D.1593
31．采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（ ）确定。
A. 贷款利息率 B. 存款利息率 C. 存贷利率平均值 D. 安全利率
32．某城市地价指数如下表：
 

若该市某宗地1999年1月28日地价为800元/每平方米，则该宗地2002年1月28日的土地价格为（ ）元/每平方米。
A. 1440 B. 1360 C. 1309 D. 1004
33．特尔雯权重测定法要求的老师人数一般以（ ）为宜。
A. 10~20 B. 10~30 C. 10~40 D. 15~30
34．土地价格是土地权利和（ ）的购买价格。
A. 价值 B. 有效需求 C. 使用价值 D. 收益
35．根据中心地理论，（ ）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
A. 三角形 B. 四边形 C. 六边形 D. 同心圆

36．下面（ ）图可以反映土地还原率R1，建筑物还原率R2，综合还原率R3三者之间的大小关系。

 
37．里地线是指（ ）。
A. 宗地的边界线 B. 标准深度的连线 C. 距街道18米的连线 D. 与街道的平行线
38~39题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为
20%。
根据上述条件回答：
38．开发商的利润额为 ( )万元。
A．1600 B.地价×0.2+720 C．地价×O.2+800 D.地价×O.2+880
39．在不考虑利息因素的情况下，则开发商可支付的最高地价额为 ( )万元。
A．1267 B.1360 C.2333 D.2800
40．作为地价体系中最关键的参考指标，( )反映的是地产市场的现实。
A．交易底价 B．标定地价 C．成交地价 D．评估价格
41．A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区。到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是 ( )。
A．B区、C区、F区、E经济技术开发区 B．B区、C区、E经济技术开发区
C．B区、C区、G地区、E经济技术开发区 D．G地区、E经济技术开发区
42. 宗地估价的一般程序为 ( )
A．①确定估价基本事项 ②拟订估价作业计划 ③收集资料实地踏勘 ④分析整理相关资料 ⑤选定方法试算价格 ⑥确定宗地估价结果 ⑦撰写估价报告书
B．①收集资料实地踏勘 ②拟订估价作业计划 ③确定估价基本事项 ④分析整理相关资料 ⑤选定方法试算价格 ⑥确定宗地估价结果 ⑦撰写估价报告书
C．①确定估价基本事项 ②收集资料实地踏勘 ③分析整理相关资料 ④拟订估价作业计划 ⑤选定方法试算价格 ⑥确定宗地估价结果 ⑦撰写估价报告书
D．①收集资料实地踏勘 ②确定估价基本事项 ③拟订估价作业计划 ④分析整理相关资料 ⑤选定方法试算价格 ⑥确定宗她估价结果 ⑦撰写估价报告书
43．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的午租金为5万
元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的
还原率为6%，则承租土地使用权价格为 ( )万元。
A．l2.64 B.l5 C.33.33 D.50

44．一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 ( )。
A．l0% B.2% C．O D．重置成本乘以折旧率
45~47题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地1．5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原率为7%.
回答以下问题(计算结果保留到整数位):
45．若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为 ( )元/平方米.
A.400 B．5OO C．650 D．714
46．若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为 ( )元/平方米。
A．350 B.5oo C.650 D.714
47．Y宗地出让土地的总价为 ( )万元。
A．5OO B.647 C.690 D.714
48．在市场比较法申，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为 ( ).
A．类似土地 B．比较宗地 C．标准宗地 D．交易宗地
49．城市市区及近郊区非农业人口在20万~50万的城市划分商服中心的级别数目、最低级中心的建筑面积之和宜分别控制在 ( )的标准。
A．2~4级，2000~l500平方米 B．2~4级，1500~l000平方米
C．2~3级，2000~l500平方米 D．2~3级，1500~1000平方米
50．某一城市有1条区域干线铁路通过，拥有1个二等客运站，并有1条国家于线公路、2条省级干线公路和2条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为:有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分每拥有一个方向的国家干线公路得2分、省级干线公路得1．5分、县级公路得1分、其他公路得0．5分。该城镇交通条件指数为 ( )分。
A．l2.5 B.l5 C.l7 D.22
51．下列对土地估价的描述不正确的是 ( )。
A．土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
52．使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为 ( ).
A．广义地租 B．狭义地租 C．准地租 D．经济地租
53．在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为 ( ).
A．实际配套状况 B．达到可开工条件
C．区域平均状况 D．满足理想生产状况
54．一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于 ( )万元。
A．1860 B.1380 C.1250 D.l025
55~56题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万平方米的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5．85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。
根据上述条件回答下列问题（利息按复利计算）：
55．建筑物的开发建造成本应控制在（ ）元/平方米建筑面积以下
A. 3360 B. 3282 C. 1120 D. 1094
56．该项目的总利息支出为（ ）万元。
A. 165 B. 167 C. 354 D. 360
57．对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（ ）种。
A. 一 B. 二 C. 三 D. 四
58．地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（ ）。
A. 一般因素 B. 个别因素 C. 区域因素 D. 特殊因素

59~63题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某市和平路商业街于2000年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1。5。和平路的地价从制定之初到2002年5月底期间，每月上涨0。6个百分点，此后到2002年9月底都环比增长0。5%；另按统计分析，每当容积率上升0。1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。临街地深度指数表和袋地深度指数表见表2，表3，黑地线标准深度为18米。土地还原率取6%。
根据上述条件回答下列问题：
 
 

59.A宗地从成交之时到2002年9月底,按40年出让年期计算,地价上涨了( ).
A. 6% B. 6.5% C. 6.9% D.7.2%
60.假定以A宗地容积率作为基准容积率考虑,2000年9月,和平路路线价应比原来水平高出( ).
A. 0 B. 5% C. 10% D. 15%
61.B宗地于2002年9月底的转让价格应为( )元/平方米.
A. 1396 B. 1399 C. 1425 D. 1428
62.C宗地当初成交的楼面地价应在( ) 元/平方米.
A. 434 B. 496 C. 758 D. 782
63.D宗地于2002年9月底的单位面积转让价格可能比B宗地同期单位面积价格低( ).
A. 33% B. 36% C. 39% D. 64%

64.采用收益还原法评估地役权价格时,所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出( ).
A. 0.5个百分点左右 B. 1个百分点左右
C. 2个百分点左右 D. 标准未规定
65.评估别墅等独立居住用地,一般应首选( ).
A. 市场比较法 B. 收益还原法 C. 成本逼近法 D. 剩余法
66.在我国的地价体系构成中,从地价的特点看,基准地价属于( ).
A. 区域平均地价 B. 市场价格的平均值
C. 成交地价的平均水平 D. 评估价格的平均值
67.采用平均深度百分率编制深度百分率表时,百分率呈( )现象.
A. 递减 B. 递增 C. 剧减 D. 剧增
68.某旅社占地面积150平方米,建筑物面积200平方米,月正常经营性收入为45000元,月经营总费用,建筑物纯收益均为15000元,若土地还原率取10.0%,则该旅社所使用土地的单价为( )元/平方米.
A. 10000 B. 12000 C. 20000 D. 25000
69.下列( )因素不是工业区位论主要讨论的内容.
A. 运输成本 B. 产品质量 C. 劳动力成本 D. 分散与集聚因素
70.某一房地产,已知建筑物的重置价格为1000元/平方米,成新率为70%,房地产净收益为每平方米140元,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该房地产的价格为( )元/平方米.
A. 1700 B. 2000 C. 2100 D. 2400
71.一般来讲,随着社会的发展,地价呈明显的上升趋势,地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度.
A. 高于 B. 等于 C. 低于 D. 无法判断
72.城镇土地定级的对象是( ).
A. 城镇建成区的所有土地
B. 城镇建成区和近郊区范围内的所有土地
C. 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围,不能包括城镇附近的独立工矿用地,开发区,旅游区等所有土地
D. 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围, 可以包括城镇附近的独立工矿用地,开发区,旅游区等所有土地
73.采用市场比较法进行地价评估时,所选的交易案例与待估宗地应具有( ).
A. 一致性 B. 代表性 C. 替代性 D. 普遍性
74.采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格,计算土地开发费时应按( )求取.
A. 宗地内外开发投入的费用总和 B. 宗地外开发投入的费用总和
C. 宗地内开发投入的费用总和 D. 宗地内外收益分摊的开发费用总和
75.建筑物折旧是指( ).
A. 建筑物因时间经过所造成的损耗 B. 建筑物的新旧程度
C. 对建筑物的人为破坏 D. 建筑物重置成本与残值率的乘积
76.在中等城市进行基准地价评估,其工作底图的比例尺一般为( ).
A. 1:10000~1:100000 B. 1:10000~1:50000
C. 1:5000~1:10000 D. 1:1000~1:5000
77.某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该不动产的还原率为8%,则该不动产的价格为( )万元.
A. 100 B. 77 C. 63 D. 42
78.将带有租赁契约的土地进行转让,收回,征收或调整租金时,一般要进行( )评估.
A. 土地租赁权价格 B. 承租土地使用权价格
C. 地役权价格 D. 划拨土地使用权价格
79.以下( )不属于宗地价格评估中的复审工作内容.
A. 分析方法与技巧是否恰当 B. 分析各试算价格的可用程度如何
C. 所选用的最高最佳用途是否正确 D. 估价过程所用程序是否符合逻辑
80.甲宗土地楼面地价为700元/平方米,建筑容积率为5,乙宗土地楼面地价为500元/平方米,建筑容积率为7,则两宗土地的总价相比,( )
A. 甲等于乙 B. 甲高于乙 C. 甲低于乙 D. 难以判断

81．阿兰索的主要贡献在于：将（ ）作为地租的一个核心问题；首次引入区位平衡概念；解决了城市地租计算的理论方法。
A. 交通 B. 时间 C. 距离 D. 空间
82．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：
土地纯收益＝租金－[（ ）＋管理费＋维护费]
A. 保险费 B. 税金 C. 折旧费 D. 利息
83~86题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为**，其中，一级商业中心一个，营业收入平均为9万元/平方米`年；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/平方米年；**商业中心30个，营业收入平均为1。2万元/平方米年；某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的**商业中心只有一路之隔。
请计算下列问题：
83．二级商业中心的规模指数IM2为（ ）。
A. 100 B. 66．7 C. 33．3 D. 13．3
84．商业中心二级功能的功能分fM2为（ ）。
A. 66．7 B. 33．3 C. 20．0 D. 13．3
85．商业中心二级功能的影响半径为（ ）公里。
A. 6．21 B. 5．5 C. 3．1 D. 2．78
86．L地块的商服繁华影响度为（ ）。
A. 13．3 B. 15．6 C. 22．4 D. 33．3
87.采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0，则修正后的交易案例价格为（ ）元/平方米。
A. 500 B. 1500 C. 1666．7 D. 2000
88．采用收益还原法以外方法对机场，码头用地进行地价评估时，应考虑（ ）修正。
A. 级差地租I B. 垄断地租 C. 级差地租II D. 经济地租
89．采用收益还原法评估土地价格时，如果（ ），则选择如下公式：
P＝a／（r－s）
A. 土地纯收益按一常量逐年递增
B. 土地纯收益按一常量逐年递减
C. 土地纯收益按一固定比率逐年递增
D. 土地纯收益按一固定比率逐年递减
90．在城镇土地住宅用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于（ ）形式 A. 线状因素线性衰减 B. 线状因素非线性衰减
C. 非线状因素线性衰减 D. 非线状因素非线性衰减
91．土地价格水平由同一供需圈内具有（ ）的替代性土地的价格所决定。
A. 相同区域 B. 相同性质 C. 相同级别 D. 相同用途
92．采用收益还原法评估地价时，其关键在于（ ）。
A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期
B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期
C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率
D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势
93．某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元/平方米，残值率为5%，则房屋的年折旧费为（ ）元/平方米。
A. 31．02 B. 32。00 C. 32。65 D. 33。33
94．成本逼近法一般适合于（ ）的估价。
A. 有建筑的土地 B. 有开发潜力的土地
C. 建成区已开发的土地 D. 新开发的土地
95．审核地价调查资料时，应将缺少统计主要项目，数据明显偏离正常情况的样本（ ）
A. 补充 B. 修正 C. 增加 D. 剔除
96．关于某土地评估公司，下列观点不正确的是（ ）。
A. 该公司可以接受某国有土地使用权人的代理人的委托对该国有土地使用权人的土地进行地价评估
B. 该公司可以对自己拥有的土地进行评估
C. 该公司可以接受银行的委托对本公司自己拥有的土地进行评估，从而提供抵押贷款的参考价格
D. 该公司可以接受某宗土地拟受让方的委托，对该宗土地进行地价评估
97．采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（ ）。
A. 职工工资 B. 改扩建费用 C. 房屋火灾保险 D. 维修费用
98．以下因素中，（ ）是土地价格存在的根源。
A. 级差地租 B. 垄断地租 C. 绝对地租 D. 相对地租
99．某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道D路，影响半径为5公里，有一条支路穿过定级单元j，直通D路，j定级单元中心点距D路的垂直距离为2公里。按照《城镇土地分等定级规程》，该定级单元内道路通达度分值FRj可能为（ ）。
A. 60 B. 54．6 C. 48．6 D. 15．8
100．X省省会Y市所辖的Z县级市已完成了基准地价成果编制，根据《城镇土地估价规程》规定，该成果应由（ ）组织验收。
A. X省国土资源管理部门 B. Y市国土资源管理部门
C．Y市人民政府 D．Z市人民政府

101．土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。
A．替代原则 B．预期收益原则 C．变动原则 D．竞争原则
102．基准地价评估中，调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于( )个。
A． 10 B． 20 C． 30 D． 50
103．采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为500元／平方米，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为105，则经区域条件修正后的比较案例价格为( )元／平方米。
A． 476 B． 500 C． 520 D.525
104．根据《城镇土地估价规程》，土地还原率可根据( )确定。
A．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率
B．区域内若千相似地产的年纯收益与价格的比率
C．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率
D．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率
105．在进行城镇土地分等时，( )因子是与土地质量呈负相关的因子。
A．城镇人口规模 B．城镇固定资产投资强度
C．区域人口密度 D．区域农业人口人均耕地
106．地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按( )分别绘制。
A．土地级别 B．均质区域 C．土地用途 D．估价方法
107．当对某省所有城镇进行土地分等时，合理的等别数目应为( )。
A．4~8等 B．3~8等 C．3~5等 D．2~5等
108．采用市场比较法进行地价评估时，( )就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
A．综合比较分析 B．案例比较分析 C．直接比较分析 D. 间接比较分析
109．( )是级差地租产生的原因。
A．土地的自然条件差异 B．土地的所有权垄断
C．土地的生产效率差异 D．土地的经营权垄断
110．当利用城市主城xE~地市场交易资料对土地分等的初步方案进行验证时，要求大城市在一个土地级内收集的住宅用地交易样点不少于( )
A． 5 B． 4 C． 3 D. 2
111．建筑物的重置价格等于( )。
A．估价时点上旧有房屋的建筑成本
B．估价时点上房地产交易价格与地价的差值
C．在估价时点重新建造房屋所需的建造费用加平均利润
D．重置成本和折旧之和
112．根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于( )×出租柜台营业面积／商店总营业面积。
A．柜台占地面积 B．营业厅占地面积
C．商店底层占地面积 D．商店用地总面积
113．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行( )的定期公布制度。
A．市场交易价格 B．出让地价 C．宗地地价 D．标定地价
114．根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。
A．中心地规模和人口分布密度
B．居民收人水平和人口分布密度
C．中心地规模和居民收入水平
D．中心地规模、居民收入水平和人口分布密度
115．土地的开发周期一般根据土地开发的( )和投资数量确定。
A．面积规模 B．难易程度 C．资金来源 D．规划要求
116．确定还原率宜采用( )加上风险调整值的办法。
A．利润率 B．安全利率 C．存款利率 D．贷款利率
117．应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时，( )是分等的备选因素.
A．城镇区位 B．城镇集聚规模
C．城镇基础设施 D．城镇用地投入产出水平
118．采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为( )。
A．评估对象所产生的收益
B．评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益
C．评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益
D．评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益
119．甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。
A．甲 B．乙 c．丙 D．甲或丙
120．采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，假设M、N两因素相互赋值方式为：M比N重要时，M为l，N为0；M与N同等重要时，M和N都为0．5；N比M重要时，M为0，N为1。现需确定A、B、C、D四个因素的权重值，四者的关系为A比 B重要，B与C同等重要，B比D重要。若用因素成对比较法及上述原则对A和D因素计算权重，其值应分别为( )。
A．0．4和0．15 B．0．5和0．05 C．0．4和0．1 D．0．35和0．15

三、多项选择题(共40题，题号121~160，每题2分，共80分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中有两个或两个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)
121．亚当•斯密认为，地租是( )。
A．为使用土地而支付的价格 B. 用于改良土地的资本的收益
C．土地所有权的报酬 D. 一种垄断价格
122．关于市场比较法，下列说法正确的是( ).
A．具有较强的现实性和说服力
B．以替代关系为基础
C．计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低
D．正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键
123．采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。
A．土地取得费 B．土地开发费
C．投资利息、利润 D．土地增值收益
124．通过对某宗以出让方式取得土地的使用权证的调查，土地估价师可以了解到该宗土地的( )等信息。
A．四至 B．面积 C．用途． D．取得价格
125．应用市场比较法评估承租土地使用权价格时，须进行情况修正，特别应注意( )等对承租土地使用权价格的影响。
A．与政府签订的契约内容 B. 与政府签订的契约的特别规定
C．经过时间和剩余期限 D. 城市规划限制
126．地价的特点是( )。
A．地价具有明显的地区性和个别性
B．地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度
C．土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定
D．地价高低主要由土地供给决定
127．替代原则可以在( )估价方法中得以应用。
A．路线价法 B．市场比较法
C．基准地价系数修正法 D．收益还原法
128．城市基准地价工作编制完成后，当地人民政府应向社会公布的主要内容有( ).
A．基准地价工作底图 B．基准地价技术报告
C．土地级别或均质区域 D．基准地价表
129．建筑地段地租具有( )的特征。
A．级差地租Ⅱ占有相当比重 B．为获得生产场所和空间必须而支付
C．垄断地租占有显著优势 D．地租高低主要取决于所处位置的优劣
130．建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从( )方面考虑建筑物折旧。
A．物理 B．功能 C．成新 D．经济
131．应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时，( )因素是分等的必选因素。
A．城镇区位 B．城镇集聚规模
C．城镇基础设施 D．城镇用地投入产出水平
132．编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及( )等内容。
A．估价基准日 B．；土地现状或规划利用条件
C．设定的土地开发程度 D．法定最高出让年限
133．收益还原法可用于( )。
A．评估土地价格 B．评估房产价格
C．评估不动产价格 D．评估承租土地使用权价格
134．在国有土地租赁过程中，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地使用权( )。
A．转租 B．出让 C．转让 D．抵押
135．土地供求均衡法则的特点是( )。
A．需求方与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息
B．替代性有限
C．土地与一般商品一样根据均衡法则来决定价格
D．土地市场是一个完全竞争的自由市场
136．下列( )情况适合选择路线价估价法。
A．成片开发的土地 B．城市繁华商业区
C．市场规范且交易实例较多的区域 D．大面积工业用地
137．进行城镇土地定级时，单元划分的方法有( )等。
A．叠置法 B．主导因素判定法 C．动态网格法 D．网格法
138．编制宗地估价时，所考虑的基本事项包括( )等。
A．估价对象 B．估价目的 C．交易日期 D．价格类型
139．进行样点地价修正时，其主要内容包括( )。
A．出让年期修正 B．区域修正 C．交易时间修正 D．容积率修正
140．采用市场比较法评估地价时，下列( )因素属于区域修正因素。
A．商业繁华程度 B．交通状况
C．宗地内基础设施水平 D．规划限制

141．进行城镇土地定级因素分值计算时，其计算的原则是( )。
A．作用分值与土地的优劣成正相关
B．分值体系一般采用l―100分的封闭区间
C．作用分值按照因素的重要性确定
D．作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应
142．目前我国需建立的地价管理制度主要有( )。
A．地价评估制度 B．土地交易价格申报制度
C．基准地价、标定地价定期公布制度 D．土地使用权出让的计划管理
143．土地价格是土地在( )的价格。
A．某一权利状态下 B．某一时点
C．某一土地利用方式 D．某一经营管理水平下
144．下列费用中，属于土地开发费的有( )。
A．耕地开垦费 B．小区开发配套费
C．基础设施配套费 D．造地费
145．基准地价是不同用途的土地使用权的区域平均价格，其作用主要是( )。
A．为土地抵押贷款提供依据
B．反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据
C．为国家征收土地使用税提供依据
D．引导土地合理利用和流转
146．除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于( )。
A．预测项目开发利润
B．测算项目建设成本控制标准
C．测算项目资金合理的利息率
D．测算项目建设周期
147．在城镇土地分等中，( )因素是与土地质量呈正相关的因素。
A．城镇区位 B．城镇集聚规模
C．城镇基础设施 D．城镇用地投入产出水平因素
148．在1929年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，从1925年高峰值直线下跌，1933年跌至最低点；直至世界经济复苏之后，地价才回升，对于这个现象，下列( )的说法是正确的。
A．随着世界市场的进一步开放，地产市场的地区性与个别性的表现，愈来愈多地受世界经济秩序的影响
B．1929年爆发的全球性经济危机是一个特殊因素，作为特殊因素显然是影响地价的个别因素
C．在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快
D．1299年至1933年的美国地价暴跌，主要是由于政府投放市场的土地过多造成的
149．某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格。该商住楼建于1999年6月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括( )。
A．确定土地最佳利用方式
B．估算评估对象房地产总价
C．计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费
D．计算(剥离)土地价格
150．基准地价评估的技术途径包括( )。
A．以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价
B．以影响地价的土地条件和因素划分均值区域为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价
C．以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价
D．以影响地价的土地条件和因素划分均值区域为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价
151．确定土地分等因素权重的方法有( )。
A．多因素综合评价法 B．层次分析法
C．级差收益测算法 D．因素成对比较法
152．政府在进行土地使用权出让前，须根据宗地的( )等具体条件，确定土地出让金额。
A．位置 B．用途
C．地块条件 D．使用年期和市场状况
153．采用剩余法评估地价时，一般可采用( )对开发完成后的不动产价格进行评估。
A．市场比较法 B．成本逼近法 C．假设开发法 D．收益还原法
154．基准地价具有( )的特点。
A．有限期 B．全域性 C．平均性 D．时效性
155．下列交易行为中，需要进行交易情况修正的有( )。
A．以地抵债 B．母公司将土地作价转让给子公司
C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋 D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工
156．采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括( )。
A．土地租金 B．房地出租的租金
C．房屋折旧费 D．企业经营收益
157．不动产开发的预付资本通常主要包括( )。
A．地价款 B．建安工程费 C．专业费用 D．利息
158．确定建筑物折旧的方法中，( )属于加速折旧的方法。
A．新旧程度折旧法 B．定率法
C．年数合计法 D．偿还基金法
159．关于土地收益与地租的关系，下列( )说法是正确的。
A．地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益
B．地租与土地收益二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念
C．地租与土地收益二者在量上具有不一致性，两个概念因土地权利状态而加以区别
D．地租与土地收益二者在量上具有不一致性，属于两个不同的概念
160．采用成本逼近法中进行地价评估，确定投资利润率时主要考虑的因素有( )。
A．土地用途 B．开发周期 C．同期银行利率 D．区域经济环境

土地估价理论与方法答案
一、判断题
1．× 2．√ 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．× 9．×
10．× 11．× 12．√ 13．× 14．× 15．× 16．× 17．√ 18．×
19．√ 20．×
二、单项选择题
21．B 22．D 23．A 24．C 25．B 26．D 27．C 28．B 29．C 30．A
31．A 32．C 33．C 34．D 35．C 36．D 37．B 38．C 39．C 40．C
41．D 42．A 43．A 44．C 45．B 46．D 47．C 48．B 49．D 50．D
51．B 52．C 53．B 54．C 55．C 56．B 57．B 58．C 59．C 60．C
61．B 62．A 63．C 64．B 65．A 66．A 67．A 68．B 69．B 70．C
71．A 72．D 73．C 74．D 75．A 76．C 77．A 78．A 79．B 80．D
81．D 82．B 83．C 84．C 85．D 86．C 87．D 88．B 89．C 90．A
91．B 92．C 93．D 94．D 95．D 96．C 97．B 98．C 99．C 100．A
101．A 102．C 103．D 104．C 105．D 106．C 107．B 108．C 109．D 110．B
111．C 112．D 113．D 114．D 115．A 116．B 117．D 118．D 119．B 120．C