1996年土地估价师考试《土地估价实务》真题(2)

十二、土地估价人员

李洪   经济师
盛唐   工程师

一九九六年六月八日

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位置状况

待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积29887.5平方米，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用（96）字第411号。

2、土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

3、建筑物和地上附着物状况

××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39平方米，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12米，门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1、一般因素

××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。

2、区域因素

该宗地土地级别二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

3、个别因素

该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。

第三部分  土地估价

一、估价原则

（一）主要遵循替代原则

可以概括为：
（1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

（2）地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。

（3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

（二）最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

（三）上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等以体现客观、公正、科学、合法性。

二、估价方法与估价过程

依据[1995]国土[籍]字第180号文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。

1、市场比较法

（1）比较实例选择：现收集到与待估宗地（H）条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明表（表1）如下：

表1  因素条件说明表

（2）因素选择（表2）。

表2  比较因素条件指数表

（3）因素条件说明（表3）。

表3  因素比较修正系数表

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