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房地产估价师《理论与方法》复习提纲六

更新时间:2009-10-19 15:27:29 来源:|0 浏览0收藏0

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  第三章 房地产价格和价值

  第一节 房地产价格的含义和形成条件

  一、房地产价格的含义,房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、商品或其他有价物),价格通常用货币来表示,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

  二、房地产价格的形成条件,房地产之所以有价格,是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求。需要具备3个条件:

  (1)一种物品有用

  (2)一种物品稀缺,是相对缺乏不是绝对缺乏

  (3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它,而且有能力购买它。需求与需要不完全先等同,需要不等于需求,需要只是一种要求或欲望,有支付能力支持的需要才是需求。对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。

  价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式,6种分配方式:武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。

  第二节 房地产价格的特征

  房地产价格与一般物品的价格,既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:

  ①都是价格,用货币来表示;

  ②都有波动,受供求等因素的影响;

  ③都是按质论价;优质高价,劣质低价。

  一、地价与一般商品价格的不同

  (1)生产成本不同,一般商品的价格必然含有生产成本因素,而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现,是地租的资本化。地价=地租/利息率。

  (2)折旧不同,土地由于具有不可毁灭性,不能再生产,其价格通常随着时间的流逝而自然升高,不仅无折旧,而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例,在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权,就无须计提折旧。

  (3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大

  (4)市场性质不同,一般商品的市场为较完全市场,形成的价格较客观,而土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大。

  (5)价格形成时间不同。

  (6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响,但由于土地的数量难以增加或减少,且不可移动,其供给弹性较小。

  二、房地产价格的特征主要有下列5个:

  (1) 房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系,类似于本金与利息的关系。

  (2) 房地产价格受区位的影响很大。

  (3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。

  (4)房地产价格形成的时间较长。

  (5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

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