2009年土地估价师土地估价案例与报告考试真题

　　一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

　　(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

　　土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。

　　(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。

　　(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。

　　(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。

　　(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：

　　证书号：略 土地使用权人：A房地产开发公司

　　坐落：×省×市×区二环路25号

　　地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75

　　地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000万元

　　使用权类型：国有出让 终止日期：2078年1月31日

　　使用权面积：50000平方米 发证日期：2008年2月8日

　　附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。

　　“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号;亲地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面- 10米的高程面为止，高差为58米;宗地编号为YT5 -6 -7 -l ，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000. 00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50000. 00乎方米)。

　　第五条本合同项下出让宗地的用途为 住宅用地 。

　　第七条出让人同意在2008年1月31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件：

　　(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。

　　第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000.00元);总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000. 00元)。

　　第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元(小写1000000000. 00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。

　　第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：

　　主体建筑物性质 商品住宅楼 ;

　　附属建筑物性质 / ;

　　建筑容积率不高于4.0不低于3.0;

　　建筑限高 48米____;

　　建筑覆盖率不高于30% 不低于20% ;

　　绿地率不高于 40%____;

　　其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40% 。

　　第十八条 受让人同意在2008年4月30 日之前动工建设，同意在2010年10月31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。

　　受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。

　　第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件：

　　(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上;

　　合同签订日期：2007年12月31日。”

　　问题(4小题，每小题5分)

　　1.上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。

　　2.根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。

　　3.根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。

　　4.使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。

　　(二)A集团公司(国有)拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。

　　(1)A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。

　　(2)B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。

　　(3)B工厂所使用土地位于××市x×区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。西侧为该厂办公和职工宿舍区。总土地面积为10622平方米，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方米。西侧宿舍楼建筑面积8500平方米，已按房改政策出售给职工;办公楼建筑面积4500平方米。东侧为厂区，占地42342平力米，生产性用房建筑面积为25000平方米。厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。

　　(4)B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方米。

　　(5)土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH-3-(3)-26-6，无产权纠纷。

　　(6)经向当地国土管理部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼(土地面积1200平方米)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为一年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。

　　(7)该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。西侧所有管线均已接人并能正常使用;东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。B工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。

　　(8) 2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。

　　(9)委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。

　　问题(4小题，分别为4分、5分、6分、5分)

　　1.B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?

　　2.根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。

　　3.假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义?

　　4.该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。

　　二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因)

　　(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。

　　二、估价对象

　　估价对象为从WY6 -3 - 14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。WY6 -3- 14号土地证载用途为工业。

　　三、估价对象描述

　　1.土地登记状况

　　(1)估价对象来源。估价对象为WY6 -3- 14号宗地中的一部分。WY6 -3 - 14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》，

　　(2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米(详见×勘定字965 -2号《土地勘测定界技术报告书》)。除面积及边界外，其他相关信息与WY6 -3 - 14号宗地相同。经查证，估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地主要登记信息如下：

　　土地登记证书号：00713823;

　　《国有土地使用证》编号：××国用[20071第618号;

　　估价基准日土地使用者：××公司;

　　宗地位置：××市唐兴路南;

　　地号：WY6-3 -14;

　　图号：50 -200 -7、8、12、17;

　　用途：工业;

　　土地级别：三级;

　　使用权类型：国有划拨;

　　土地使用权终止日期：无;

　　使用权面积：50000平方米;

　　四至：东邻××商厦，西邻团结南路，南临××公司，北临唐兴路;

　　记事栏：无;

　　登记时间：2007年6月1日。

　　2.土地权利状况

　　估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。

　　根据委托方提供的WY6 -3 - 14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6 -3- 14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。

　　3.土地利用状况

　　估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500平方米。建筑容积率为0. 63，建筑密度为42%，绿地率约为30%。于2007年6月19日进行了产权登记，取得了×房权证×字第××号《房屋所有权证》。

　　估价对象地上建筑物情况明细表

　　除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，构筑物具体数量不详。 估价对象地上原建有简易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。 根据××市规划建设局2007年4月20日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函，地块编号设为WY6 -3 - 14 -l号，规划用途为工业仓储，容积率小于0.5，建筑密度不小于30%，绿地率不大于20%。

　　……”

　　问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)

　　1.根据上述报告片断的内容，估价对象是从另一块土地中分割出来的，除了报告中所能看到的信息外，你认为关于土地对象还有哪些内容描述不清楚?

　　2.“土地权利状况”中反映了估价对象已设定抵押权，我国常见的土地他项权利有哪些?

　　3.估价对象与WY6 -3 - 14 -l号地块的市场价格可能存在一定差异，你认为上述哪些条件会是影响的因素?

　　4.根据上述报告片断中描述，结合《城镇土地估价规程》要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。

　　(二)下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。

　　“……

　　(一)基本思路(略)

　　(二)公式

　　作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T

　　式中：V一土地价格，A——房地产交易价格，P——房屋现值，T一交易税费

　　(三)计算过程

　　项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。

　　1.房地产总价值

　　房地产总价值采用收益法确定。

　　(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米·月，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(万元/年)

　　(2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810 x10% =81(万元/年)

　　(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%=162(万元/年)

　　(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/平方米(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%=17.25(万形年)

　　(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰=2.59(万歹∥年)

　　(6)年纯收益。年纯收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(万元/年)

　　(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)

　　(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。

　　2.房屋现值

　　房屋价值=重置成本×成新率。

　　(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(万元)

　　(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%

　　(3)房屋现值。房屋现值= 1725×52% =897(万元)

　　3.交易税费

　　房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。

　　4.地价的确定

　　根据公式：

　　地价=房地产总价值一房屋现值一销售费用和销售税费

　　=6240.38 -897 -0

　　=5343.38(万元)

　　……”

　　问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)

　　1.除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?

　　2.上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。

　　3.请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。

　　4.上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。

　　(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卡的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。

　　行号 报告正文

　　(1) 土地估价技术报告

　　(2) 第一部分总 述

　　(3) 一、估价项目名称

　　(4) ××市××区××路××号国有出让建设用地使用权价格评估(×

　　×市)

　　(5) 二、委托估价方(略)

　　(6) 三、受托估价方(略)

　　(7) 四、估价目的

　　(8) 根据《土地委托估价函》和《××市规划局关于××区××路国有

　　(9) 建设用地规划设计条件的函》，××市国土资源局拟公开挂牌出让位于×

　　(10) ×市××区××路××号宗地，受其委托，××估价公司对该宗地价格

　　进行评估，确定(1-1)国有建设用地使用权挂牌出让价格。

　　(11) 五、估价依据

　　(12) (一)国家颁布的法律法规及相关文件

　　(13) 1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人

　　(14) 民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。

　　(15) 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届

　　(16) 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。

　　(17) 3.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代

　　(18) 表大会第五次会议通过)。

　　(19) 4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务

　　院令第256号)。

　　(20) 5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

　　(21) (1990年5月19日国务院令第55号)。

　　(22) (二)地方颁布的法规及相关文件(略)

　　(23) (三)有关技术标准

　　(24) 1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》( GB/T 18508--

　　2001)。

　　(25) 2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 ( GB/T

　　18507--2001)。

　　(26) 3.中华人民共和国国家标准《土地利用分类规程》(3-1) (GB/T

　　21010--2007)。

　　(27) (四)其他资料

　　(28) 1.委托方提供的有关资料。

　　(29) (1)《土地委托估价函》。

　　(30) (2)《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的

　　函》。

　　(31) 2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。(略)

　　(32) 六、估价基准日

　　(33) 二OO八年六月三十日

　　(34) 七、地价定义

　　(35) 根据《××市规划局关于××区×x路国有建设用地规划设计条件

　　(36) 的函》，估价对象规划用途为住宅，拟出让土地年期为70年，土地面积

　　(37) 为8220.7平方米，规划容积率为3.6。估价对象实际开发程度为宗地外

　　(38) “七通” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖)、宗地内

　　“一平”(即场地平整)。结合本次估价目的及估价依据，按照《城镇土

　　(39) 地估价规程》( GB/T 18508--2001)，确定本次估价对象地价定义如下：

　　(40) 估价对象在估价基准日-00八年六月三十日，宗地外“七通”(即

　　(41) 通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地

　　(42) 平整)条件下，70年期国有建设用地出让使用权价格。

　　(43) 八、估价结果

　　(44) 根据《城镇土地估价规程》( GB/T 18508--2001)，评估得出估价对

　　(45) 象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下：

　　(46) 土地坐落：××市××区××路××号

　　(47) 土地面积：8220.7平方米

　　(48) 单位面积地价：5277元/平方米

　　(49) 楼面地价：1466元/平方米

　　(50) 评估总地价：4338.0634万元

　　(51) (货币种类：人民币)

　　(52) 具体详见《土地估价结果一览表》(略)。

　　(53) 九、需要特殊说明的事项

　　(54) (一)估价的前提条件和假设条件

　　(55) 1.估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。

　　(56) 2.估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。

　　(57) 3.估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。

　　(58) 4.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

　　(59) 5.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、

　　法规的规定。

　　(60) 6.估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、

　　(61) 年期、估价基准日等设定条件。

　　(62) (二)估价结果和估价报告的使用

　　(63) 1.本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》 (GB/T

　　(64)18508--2001)形成的专业意见和结论。

　　(65) 2.本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价

　　目的时才有效。

　　(66) 3.本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地

　　(67) 使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、

　　(68) 土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新

　　评估。

　　(69) 4.土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用，土地估价技术报告

　　供委托方使用。

　　(70) 5.本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的

　　(71) 有关损失，估价机构不承担责任。

　　(72) 6.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责

　　解释。

　　(73) 7.本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。

　　(74) (三)需要特殊说明的事项

　　(75) 1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《××市

　　(75) 1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《××市

　　(76) 规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》为准。

　　(77) 2.估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、

　　(78) 地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

　　(79) 3.委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真

　　实性、准确性负责。

　　(80) 4.本次估价中所采用的地价指数以××市公布的42003 - 2008年上

　　(81) 半年地价指数表》为依据。

　　(82) 十、土地估价师签字

　　(83) 姓名 土地估价师资格证书号 签名

　　(84) 王×× ××××× (签字)

　　(85) 张×× ××××× (签字)

　　(86) 十一、土地估价机构

　　(87) ××评估公司(公章)

　　(88) 二O O八年七月十日

　　(89)

　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

　　(90) 一、估价对象描述

　　(91) 1.土地登记状况

　　(92) (1)土地来源

　　(93) 估价对象原为××市第一棉纺织厂工业用地，2007年，随着市区工

　　(94) 业企业“退二进三”战略的实施，××市第一棉纺织厂由此地搬迁至郊

　　区，该地块由××市土地收购储备中心收储。

　　(95) (2)登记状况

　　(96) 《国有土地使用证》编号：待编

　　(97) 估价期日土地使用者：××市土地收购储备中心

　　(98) 宗地位置：××市××区××路××号

　　(99) 地号：××

　　(100) 图号：x×

　　(101) 用途：拟出让用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。

　　(102) 土地等级：三级

　　(103) 使用权类型：划拨

　　(104) 终止日期：无

　　(105) 土地面积：8220.7平方米

　　(106) 2.土地权利状况

　　(107) 估价对象土地所有权属于国家。估价对象土地使用权由××市土地

　　(108)收购储备中心以收购方式取得，现拟挂牌出让。

　　(109) 根据《××市规划局关于x×区××路国有建设用地规划设计条件

　　(110)的函》，估价对象拟以住宅用途挂牌出让，出让年期为住宅用地法定最高

　　出让年期70年。

　　(111) 根据委托方提供权的属资料，估价对象来源合法，产权清晰。

　　(112) 3.土地利用状况

　　(113) 经土地估价师现场勘察，估价对象现状为空地。

　　(114) 二、地价影响因素分析

　　(115) (一)区域因素

　　(116) 1.区域概况(略)

　　(117) 2.交通条件

　　(118) 估价对象西临城市主干道××路，北临混合型主干道××路，南临

　　(119)支路××路，道路通达度高;距火车客站约3.9公里，对外交通较便捷;

　　(120)区域内无交通限制，交通条件总体较好。

　　(121) 3.商服繁华度

　　(122) 估价对象距市级商服中心约2.6公里，处于区级商服中心和小区级商

　　(123)服中心内，距农贸市场约100米，区域内总体商服繁华度高。

　　(124) 4.生活服务及公用设施配套

　　(125) 估价对象所处区域生活服务设施配套较齐全，公用设施利用方便度

　　(126)较便捷，其周边分布有××附小、××中学、××医院、××口腔医院、

　　(127)××超市、××批发市场、×x邮局、交通银行××支行、××市商业

　　银行等。

　　(128) 5.环境条件

　　(129) 估价对象所处区域大气环境较好，噪声在45 - 60分贝，地下水质较

　　(130)好。区域内有××公园和××，人文环境优良，总体环境条件较好。

　　(131) 6.规划限制

　　(132) 估价对象所处区域为××市城市总体规划的工作居住用地区，建筑

　　(133) 高度不限，规划对土地发展利用无限制。

　　(134) 7.其他区域因素

　　(135) 待估宗地所在区域其他区域因素对土地利用无影响。

　　(136) (二)个别因素

　　(137) 1.估价对象位置

　　(138) 估价对象位于××市x×区××路××号，其所在的××路以大型

　　(139)企事业单位用地为主，住宅区以单位福利区为主，新型住宅小区较少。

　　(140)估价对象周边商业设施较齐全，生活便利程度较高。

　　(141) 2.土地用途

　　(142) 根据《××市国有建设用地使用权挂牌出让公告》(××土出告字

　　(143) [2008] 22号)，估价对象规划土地用途为住宅。

　　(144) 3.现状及规划利用

　　(145) 估价对象现状为待建空地。根据《××市规划局关于××区××路国

　　(146)有建设用地规划设计条件的函》，估价对象规划住宅用地建筑面积29595平方

　　(147)米，总建筑密度为50%，容积率为3.6，绿地率为20%，总停车位382个。

　　(148) 4.宗地形状及临街状况

　　(149) 估价对象呈长方形，形状规则，宗地临主街宽度约1 10米，进深约

　　(150) 75米，便于布置南北朝向住宅楼，有利于其开发利用。估价对象三面临

　　路，两面临主干道，一面临支路。

　　(151) 5.地质地形地势

　　(152) 估价对象所处区域地势平坦，地基土3米深度切面承载力为150 -

　　(153) 180kPa，为住宅用地一般场地，宗地受自然危害的程度较小。

　　(154) 6.宗地基础设施条件

　　(155) 估价对象现状为待建空地，达到场地平整条件。其他基础设施需在

　　(156)重新开发建设时统一布设。

　　(157) 7.土地权利状况与使用年期

　　(158) 待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，在估价期日未设

　　定他项权利状况。

　　(159) 8.其他个别因素

　　(160) 其他个别因素状况对待估宗地利用状况无影响。

　　(161)

　　第三部分土地估价

　　(162) 一、估价原则

　　(163) 本次估价遵循的土地估价原则有：(一)合法原则、(二)供需原则、

　　(164)(三)协调原则、(四)变动原则、(五)最有效利用原则。(具体内容

　　略)

　　(165) 二、估价方法与估价过程

　　(166) (一)选用方法的理由

　　(167) 估价对象规划用途为住宅用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T

　　(168) 18508--2001)，宜采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。理

　　由如下：

　　(169) 估价对象处于××市建成区内，所处供需圈内地产市场发达，市场

　　(170)交易活跃，与估价对象交易情况类似的土地交易案例较多，并且可比案

　　(171)例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较因素

　　修正系数的确定。因此可采用市场比较法进行评估。

　　( 172) 估价对象处于××市基准地价覆盖范围内，所处土地级别明确，可

　　( 173)通过××市基准地价修正体系对估价对象各项用地条件分析，利用基准

　　(174)地价系数修正法可较为便利地测算其地价。因此，可采用基准地价系数

　　修正法进行评估。

　　( 175) (二)测算过程

　　(176)评估方法一：市场比较法

　　( 177) 1.基本思路

　　( 178) 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性

　　( 179)的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地

　　(180)产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。

　　(181) 2.公式

　　(183) 式中：V--估价对象价格;

　　(184) ‰——比较案例价格;

　　(185) A——估价对象交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数;

　　(186) B——估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地

　　价指数;

　　(187) D——估价对象区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条

　　件指数;

　　(188) E——比较案例个别因素条件指数/估价对象个别因素条件

　　指数。

　　(189) 3.计算过程

　　(190) (1)比较案例选择

　　(191) 市场比较法中比较案例的选择，遵循以下原则：

　　(192) ①与估价对象属同一城市。

　　(193) ②与估价对象用途相同或相近。

　　(194) ③与估价对象交易类型相同或相近。

　　(195) ④与估价对象估价基准日相差3-5年以内。

　　(196) ⑤可比案例必须为正常交易，或能修正为正常交易。

　　(197) 各案例条件描述如下：

　　(198) 案例A位于××路86号，土地面积7845.055平方米，土地用途为

　　(199)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通

　　(200)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)，

　　(201)容积率为3.7。宗地一面临街，形状规则。××公司以挂牌出让方式取得

　　(202)该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5239元/平方米，交易情况

　　正常。

　　(203) 案例B位于××路10号，土地面积12139.8平方米，土地用途为

　　(204)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通

　　(205)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)，

　　(206)容积率为4.04。宗地一面临街，形状规则。2004年3月28日，××公司

　　(207)以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为4825元/

　　平方米，交易情况正常。

　　(208) 案例C位于××路128号，土地面积6711.653平方米，土地用途

　　(209)为住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通

　　(210)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“场地平整”，容积率为

　　(211) 3.41。宗地一面临街，形状不规则。2007年6月3日，××公司以挂牌

　　(212)出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5125元/平方

　　米，交易情况正常。

　　(213) (2)因素选择

　　(214) 考虑估价对象用途，结合比较案例的具体情况，选择比较因素如下：

　　(215) A.交易时间、土地用途、交易方式、土地使用年期等。

　　(216) B.区域因素：主要指商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活

　　(217)服务设施、环境质量、区域规划限制等。

　　(218) C.个别因素：主要指宗地形状、面积、临街状况、宗地外基础设施

　　(219)状况、地质条件、容积率等。

　　(220) (3)因素条件说明

　　(221) 将估价对象与比较案例的比较因素具体情况列表如下：

　　(222) 表1 比较因素条件说明表(略)

　　(223) (4)编制比较因素条件指数表

　　( 224) A.交易时间修正指数的确定

　　(225) 交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市2003~2008年

　　(226)上半年住宅用地地价指数表如下：

　　(227) 表2××市住宅用地低价表指数表

　　( 228) 根据上表，采用内插法确定比较案例A、B、C和估价对象交易时间

　　(229)修正指数分别为146.4、114.5、139、146.4。

　　(230) B.交易方式修正指数的确定

　　(231) 本次估价中所选3个交易案例均为挂牌出让方式成交，与估价对象交

　　(232)易方式一致，因此确定估价对象与比较案例交易方式条件指数均为100。

　　(233) C.土地用途修正指数的确定

　　(234) 估价对象与比较案例土地用途均为住宅用地，故此项无需修正，土

　　(235)地用途修正指数均定为100。

　　(236) D.土地使用年期修正指数的确定乙￡l

　　(237) 年期修正系数公式为：

　　(250) 估价对象容积率为3.6，其对应的三个比较案例容积率依次为3.7、

　　(251) 4.04、3.41，根据上表，采用内插法确定估价对象及比较案例容积率修正

　　(252)指数分别为132、133、136、128.4。

　　(253) (5)编制比较因素修正系数表

　　(254) 编制因素比较修正系数表(见表4)：

　　(255)　表4因素比较修正系数表

　　(256) (6)案例修正后的地价计算

　　( 257) 将估价对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，按市

　　(258)场比较法测算得到修正后三个比准价格分别为5079.8元/平方米、5807.6

　　(259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三个比准价格价相差较小，采用其

　　(260)算术平均值5532元/平方米作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地

　　使用权价格。

　　(261)评估方法二：基准地价系数修正法

　　(262) 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等

　　( 263)评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所

　　( 264)处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基

　　( 265)准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

　　(266) 1.基准地价成果介绍及内涵

　　( 267) ××市基准地价于2007年经××市人民政府以××告字[2007]×

　　(268)×号《关于重新公布x×市国有土地级别和基准地价的通告》批准发布，

　　(269)全市土地定级划分为七个级别，并分别制定了商服用地、住宅用地和工

　　业用地三种土地使用类型的级别价格。

　　(270) ××市基准地价的内涵如下：

　　(271) ①基准日：2007年1月1日;

　　(272) ②土地开发程度：为宗地外“六通” (供水、排水、供电、供气、

　　(273)通讯、通路)，宗地内“一平”(场地平整);

　　(274) ③容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.0，工业用地平均容积率

　　为0.6。

　　( 275) ××市土地级别和基准地价表如下：

　　(276) 表5××市国有土地级别和基准低价表(2007)

　　(284) 2.确定估价对象土地级别及基准地价

　　(285) 估价对象位于××市××区××路××号，土地用途为住宅用地。

　　(286)经查《××市土地级别图(2007年)》及《××市国有土地基准地价

　　(287)(2007年)》，估价对象处于××市土地级别三级地，三级住宅用地基准

　　地价为2625元/平方米。

　　(301) 6.土地开发程度修正值(F)

　　(302) 土地开发程度修正值为零，即：F=0。

　　(303) 7.确定对基准地价修正后的结果(具体计算过程略)

　　(304) 应用基准地价系数修正法评估估价对象地价为4258元/平方米。

　　(305) 三、地价的确定

　　(306) 1.地价确定的方法

　　(307) 根据以上评估过程，运用市场比较法和基准地价系数修正法测算估价

　　(308)对象地价分别为5532元/平方米和4258元/平方米，两种方法测算结果相差

　　(309)较大，本次评估市场比较法测算结果权重取0.8，基准地价系数修正法测算

　　(310)结果权重取0.2，即估价对象住宅用地最终地价=5532元/平方米x0.8+

　　4258元/平方米x0.2 =5277元/平方米。

　　(311) 2.估价结果(略)

　　(312)

　　第四部分附 件

　　(313) 附件1《土地委托估价函》复印件

　　(314) 附件2《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件

　　的函》复印件(略)

　　(315) 附件3估价对象现状利用照片(略)

　　(316) 附件4估价机构土地评估资质证书复印件(略)

　　(317) 附件5土地估价师资格证书复印件(略)

2010土地估价师考后试题交流与答案校对   

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