《物业管理基本制度和政策》参考教材(补充修改内容)

　　物业管理师执业资格考试参考教材

　　《物业管理基本制度和政策》

　　(补充修改内容)

　　一、补充修改的说明

　　物业管理师执业资格考试参考教材编写出版于2006年8月，近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，我们对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容进行补充和修改，其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容，也应做相应的修改和调整。

　　二、修改的相关称谓

　　根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》(中华人民共和国国务院令第504号)的有关规定，将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

　　三、修改的相关内容

　　(一)关于“业主大会制度”(第三章第一节)的修改

　　2007年8月26日，《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

　　1、修改后的《物业管理条例》第十条的内容为：

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　2、修改后的《物业管理条例》第十一条的内容为：

　　下列事项由业主共同决定：

　　(1)制定和修改业主大会议事规则;

　　(2)制定和修改管理规约;

　　(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(4)选聘和解聘物业服务企业;

　　(5)筹集和使用专项维修资金;

　　(6)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　3、修改后的《物业管理条例》第十二条内容为：

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。。

　　4、修改后的《物业管理条例》第十九条内容为：

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　教材第三章第一节“业主大会制度”中的表述应按上述内容进行相应修改。

　　(二)关于“物业管理企业资质管理制度”(第三章第五节)的修改

　　2007年11月26日，《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》(建设部令第164号)发布，决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)进行修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，同时删去《物业管理企业资质管理办法(建设部令第125号)中的以下内容：

　　第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。

　　各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

　　第十八条 符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

　　不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。

　　资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

　　第二十二条 物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

　　据此，教材第三章第五节“物业管理企业资质管理制度”修改为“物业服务企业资质管理制度”，其中涉及上述三个条款的相关内容予以删除。

　　(三)关于“住宅专项维修资金制度”(第三章第七节)的修改

　　2007年12月4日，建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)，自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，将“住宅专项维修资金制度”进行相应修改，修改后的教材“第三章第七节”的内容为：

　　第七节 住宅专项维修资金制度

　　2007年12月4日，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于2008年2月1日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。

　　一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门

　　1、住宅专项维修资金的定义

　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　2、共用部位、共用设施设备的定义

　　共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　3、管理原则

　　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　4、监督部门

　　国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

　　二、住宅专项维修资金的交存

　　(一)住宅专项维修资金的交存主体

　　住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：

　　1、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。

　　3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。

　　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　(二)住宅专项维修资金的交存金额

　　1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况确定并公布。

　　2、出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　(三)住宅专项维修资金的交存方式

　　1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。

　　(四)住宅专项维修资金的管理

　　1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理

　　业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

　　2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理

　　业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

　　直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。

　　三、住宅专项维修资金的使用

　　(一)住宅专项维修资金的使用范围和原则

　　1、使用范围

　　住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　2、使用原则

　　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　(二)住宅专项维修资金的分摊规则

　　1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊

　　3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

　　4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　(三)住宅专项维修资金的使用程序

　　1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序

　　(1)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;

　　(2)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

　　(3)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

　　(4)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

　　(5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

　　(6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位

　　2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序

　　(1)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

　　(2)业主大会依法通过使用方案;

　　(3)物业服务企业组织实施使用方案;

　　(4)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

　　(5)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

　　(6)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

　　(7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　3、住宅专项维修资金的紧急使用程序

　　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

　　(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位

　　(2)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　(3)发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　(四)住宅专项维修资金的使用禁止

　　《住宅专项维修资金管理办法》第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

　　3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　(五)住宅专项维修资金使用的其他规定

　　1.利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件

　　(1)必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。

　　(2)利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　(3)利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　(4)利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　(5)禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　2、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　(1)住宅专项维修资金的存储利息;

　　(2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

　　(3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

　　(4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　四、住宅专项维修资金的监督管理

　　(一)房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理

　　1、房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

　　2、房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　(二)相关主体对住宅专项维修资金的监管义务

　　1.管理单位的法律义务

　　直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　(1)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

　　(2)发生列支的项目、费用和分摊情况;

　　(3)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额

　　(4)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　2.专户管理银行的法律义务

　　(1)专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

　　(2)直辖市、市、县建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，专户管理银行应根据要求进行复核。

　　(3)专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　3.审计、财政部门的监督管理

　　(1)住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督

　　(2)住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　(3)住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

　　(三)住宅专项维修资金相关主体的法律责任

　　1、公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的;或将房屋交付未按规定交存首期住宅专项维修资金的买受人的;以及未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正。

　　2、开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款;开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　3、挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　(1)物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　(2)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(3)直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　4、违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担以下法律责任：

　　(1)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任

　　(2)直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(3)业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。

　　5、县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　四、增加的相关内容

　　(一)《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定

　　2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物权法》，该法已于2007年10月1日起正式实施。《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，在参考教材补充增加第四章“业主的建筑物区分所有权”，原第四章“房地产相关制度与政策”改为第五章。补充增加的教材第四章的内容为：

　　第四章 业主的建筑物区分所有权

　　一、建筑物区分所有权的概念

　　建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：

　　第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

　　第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

　　第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

　　二、专有部分的所有权

　　1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的;也可以依法出租，获取收益;还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情;或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

　　2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。

　　业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分;没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

　　3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。

　　4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。

　　三、共有部分的共有权

　　1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

　　业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、国道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

　　由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用;在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

　　2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。

　　《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，与《物业管理条例》的规定一致。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”

　　3、建筑区划内车位、车库的所有权归属

　　在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发,《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：

　　(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　四、共有部分的共同管理权

　　1、关于业主共同决定事项的范围

　　《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

　　(1)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

　　(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。

　　(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。

　　(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

　　(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

　　(6)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。

　　(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。

　　2、关于业主共同决定事项的表决规则

　　《物权法》第七十六条第一款规定：

　　(1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　(2)决定有关制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　3、关于业主大会和业主委员会

　　(1)业主大会和业主委员会的设立

　　①业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。所以《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

　　②地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。

　　由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供想选的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。

　　(2)业主大会和业主委员会的决定效力

　　《物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这是因为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声，代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力。

　　对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。物业管理条例第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约作出决定，对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，对筹集、使用建筑物及其附属设施作出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。

　　(3)业主大会和业主委员会的处置权

　　目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些行为如何处置，《物权法》第八十三条第二款作了规定，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”

　　4、关于共同管理权的其他规定

　　(1)维修资金的所有权归属与使用

　　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

　　(2)管理费用分摊与收益分配

　　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　(3)建筑物及其附属设施的管理

　　①业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　五、业主的诉讼权利

　　1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，物权法第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据《民法通则》、《民事诉讼法》等法律的规定。例如，除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。

　　2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。

　　(二)《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定

　　为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《物业服务收费管理办法》和《政府制定价格成本监审办法》等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于2007年9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格[2007]2285号)，2007年10月1日起施行。根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定，在教材第二章第二节“物业服务收费”的基础上，补充增加以下内容：

　　物业服务定价成本监审

　　一、物业服务定价成本监审的定义

　　1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

　　2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

　　二、物业服务定价成本监审的原则和依据

　　1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：

　　(1)合法性原则

　　合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;

　　(2)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

　　(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

　　(4)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

　　2、物业服务定价成本监审的依据

　　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

　　三、物业服务定价成本的构成

　　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

　　其中：

　　1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

　　2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

　　3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

　　4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

　　5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

　　6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

　　7、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

　　8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

　　9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

　　10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

　　四、物业服务定价成本审核的方法和标准

　　1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支;其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

　　2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

　　3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

　　4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊;物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

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