2013年经济师考试《中级房地产》预习：国有建设地使用权出让(2)

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　　2013年中级经济师考试房地产辅导讲义(11)

　　第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用

二、国有建设用地使用权出让

　　(四)协议出让方式及程序

　　1.协议出让的组织实施管理

　　建设用地使用权的协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

　　2.协议出让的范围

　　①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。⑤通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。

　　3，协议出让的类型

　　(1)政府供地环节的协议出让：①集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地，依法可以协议出让的;②政府收回收购的国有建设用地，依法可以协议出让的。

　　(2)原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让：①原划拨建设用地使用权人申请办理协议出让的;②原承租建设用地使用权人申请办理协议出让的。

　　(3)划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让。

　　(4)出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让。

　　(5)出让建设用地使用权续期申请办理协议出让。

　　4.协议出让的最低价

　　①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　5.协议出让的程序

　　受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。

　　以协议方式取得建设用地使用权的土地使用者，需要将出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让人和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的出让金，并依法办理建设用地使用权变更登记手续。

　　(五)协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别

　　协议出让与招标拍卖挂牌出让相近之处：都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金，都要编制并公布出让计划。

　　存在下列区别：

　　(1)适用范围不同。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　(2)出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，但招标拍卖挂牌要比协议出让更加公开、透明，更具竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。

　　(3)最低价确定的原则不同。协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应该缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。招标拍卖挂牌出让应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。”

　　(六)国有建设用地使用权出让合同

　　1.国有建设用地使用权出让合同的概念

　　国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。

　　土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立，出让双方的权利和义务才能明确，才受法律保护。

　　2.国有建设用地使用权出让合同的特征

　　①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议。

　　②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。

　　③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业。

　　④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

　　3.国有建设用地使用权出让合同的内容

　　①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　出让合同具体包括以下内容：①土地的位置、面积、界址等土地自然状况。②土地用途及使用期限。③建设规划设计条件，或称使用条件，即该幅地块建设用地使用权的总平面布置图、建设密度和高度控制指标、工程管线规划和竖向规划，它是建设用地使用权出让、转让必不可少的条件。④动工开发期限。⑤出让金额及支付方式。⑥开发进度与分期投资额度。⑦违约责任。⑧双方认为应当约定的其他条款。

　　4.国有建设用地使用权出让合同双方的权利和义务

　　(1)出让人的权利和义务。出让合同签订后，如果受让人未按期支付全部出让金的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　(2)受让人的权利和义务。对于出让人不按照出让合同约定按期提供建设用地使用权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。同时，受让人应履行在签订出让合同后约定的期限内支付全部出让金，向土地管理部门办理登记，领取土地使用证，依合同和城市规划要求，开发利用和经营土地等义务。

　　5.国有建设用地使用权出让合同的变更和解除

　　(1)出让合同的变更。出让合同的变更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出让人和土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行为。在出让合同变更中，较为多见的是土地使用者提出改变土地用途。

　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　(2)出让合同的解除。 在出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约，或者土地使用者不能按照法律规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将建设用地使用权收回。

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