2012年经济师考试中级房地产专业精选题(10)

　　三、案例分析题

　　3. 张某购买了一套市场价格为200万元的商品房，首付款为50%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为5%。

　　<1>、张某这笔贷款的月利率和还款期数分别为( )。

　　A.0.3872%，20期

　　B.0.4167%，240期

　　C.5%，20期

　　D.5%，240期

　　<2>、张某这笔贷款的月偿还额为( )元。

　　A.5800.3

　　B.6233.5

　　C.6599.78

　　D.7908.5

　　<3>、如果张某选择等本金还款方式，则其面临的情况是( )。

　　A.每月偿还利息递增、每月付款递减

　　B.每月偿还利息递减、每月付款递增

　　C.每月偿还利息递增、每月付款递增

　　D.每月偿还利息递减、每月付款递减

　　<4>、如果张某选择浮动利率个人住房贷款，那么这种贷款形式的优点有( )。

　　A.可以锁定利息支出

　　B.贴近市场利率水平

　　C.当利率下降时，可节省成本

　　D.当利率上升时，可节省成本

　　4. 近年来各地的房产人如雨后春笋般成长起来，仅北京地区就有2000多家房产公司，市场竞争异常激烈，而房产促销策略作为房产营销中不可少的一环，成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。请回答以下问题：

　　<1>、常见的房地产非人员推销方式有( )。

　　A.现场促销

　　B.营业推广

　　C.房地产广告

　　D.公共关系

　　<2>、人员推销的特征表现为( )。

　　A.当面洽谈，便于及时调整

　　B.可建立长期关系，便于了解顾客要求

　　C.信息反馈快，以便及时调整自己经营策略，技术措施

　　D.时间成本较低

　　<3>、某房地产公司举办大型有奖销售、打折促销活动，其实质是( )。

　　A.扩大房产商品知名度

　　B.树立房地产企业形象

　　C.降低房地产价格

　　D.向消费者或代理商提供一种特殊的优惠

　　<4>、公共关系推广工作效应的滞后性指( )。

　　A.公共关系的效果滞后于广告宣传

　　B.公共关系效果不明显

　　C.公共关系效果不是立刻见效，需一定时间的积累才能产生相应效果

　　D.公共关系推广一般没有效果

　　5. 利泽花园住宅小区由瑞辰物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元。但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得瑞辰物业公司产生亏损约10万元。请回答下列问题：

　　<1>、瑞辰物业公司的亏损应按( )处理。

　　A.由瑞辰物业公司自行承担

　　B.由利泽花园住宅小区的业主共同承担

　　C.由瑞辰物业公司和利泽花园小区的业主委员会协商解决

　　D.由瑞辰物业公司承担，但是利泽花园住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿

　　<2>、采用这种物业服务计费方式，物业管理费用具有( )特征。

　　A.物业服务企业固定成本的比例较高

　　B.人工成本占总成本的比例较高

　　C.物业服务企业成本费用可预测性比较强

　　D.风险完全由物业公司承担，所以对物业公司来说是不利的

　　<3>、如果瑞辰物业公司想在下一年度扭亏为盈，则( )。

　　A.可以直接提高物业服务费的标准

　　B.可以不断提高企业管理水平，减少物业服务成本的支出

　　C.可以减少法定税费的支出

　　D.可以降低物业服务水平以节约开支

　　<4>、如果瑞辰物业管理公司是一个二级资质的物业管理公司，则管理人员中中级职称人员至少为( )人以上。

　　A.5

　　B.10

　　C.20

　　D.30

　　参考答案

　　三、案例分析题

　　3、<1>[答案]：B

　　[解析]：按月还款方式的计算中，利率必须采用月利率，还款期数必须是按月计算的期数。

　　月利率=年利率/12=5%÷12=0.4167%;按月的期数=20×12=240(期)。

　　<2>[答案]：C

　　[解析]：本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。

　　张某借款：200×50%=100(万元)

　　A=P×i×(1+i)n/(1+i)n-1

　　=100×0.4167%×(1+0.4167%)240/(1+0.4167%)240-1

　　=0.659978(万元)=6599.78(元)

　　<3>[答案]：D

　　[解析]：本题考查等本金还款方式的特点。其特点是每月偿本金不变，利息逐期递减，月还款额递减。

　　<4>[答案]：BC

　　[解析]：本题考查浮动利率个人住房贷款的优点。浮动利率个人住房贷款的优点是：贴近市场利率水平，当利率下降时，可节省成本。

　　4、<1>[答案]：BCD

　　[解析]：房地产促销中非人员推销包括广告、营业推广和公共关系等形式。参见2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》P199。

　　<2>[答案]：BC

　　[解析]：人员推销的优势：可以当面洽谈，交流信息;可与客户建立长期关系;信息反馈比较快。缺点是时间成本较高，对推销人员的要求高。参见2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》P205。

　　<3>[答案]：D

　　[解析]：大型有奖销售、打折促销活动实际上向消费者提供了一种特殊的优惠条件，具有鲜明的吸引力。参见2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》P207。

　　<4>[答案]：C

　　[解析]：公共关系本身不是一次活动就可以确立的，它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果也不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。参见2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》P208。

　　5、<1>[答案]：A

　　[解析]：包干制下物业服务亏损由物业服务企业自行承担。

　　<2>[答案]：ABC

　　[解析]：本题考查物业管理费用的特点，共有三个。选项D风险完全由物业公司承担，但并不一定不利，如果物业服务公司管理水平高，可以获得较高的利润，反而可能是有利的。

　　<3>[答案]：B

　　[解析]：物业服务费由三部分构成。法定税费是不能减少的，服务质量也不能降低，直接提高物业服务费是不可行的，因为物业收费标准由物价局核定后，物业公司不能自行调节。只有通过提高管理水平，减少服务成本支出，间接地提高利润。

　　<4>[答案]：B

　　[解析]：二级资质的物业服务企业要求至少有专职管理和技术人员20人，但是具有中级以上职称的人员不少于10人。注意审清题目，注意中级职称的要求。

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