2014年物业管理师《经营管理》章节练习8

　　(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分;少选，所选每个选项0.5分)

　　1、收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括( )等。

　　A.自住型公寓 B.政府办公楼 C.旅馆

　　D.餐馆 E写字楼

　　2、收益性物业价值的高低主要取决于( )。

　　A.过去净收益的大小 B.现期净收益的大小 C.未来净收益的大小

　　D.获得净收益期限的长短 E获得净收益的可靠性

　　3、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要同时具备( )。

　　A.价值 B.价格 C.有用性 D.稀缺性 E有效需求

　　4、以下属于物业价格与一般物品的价格的共同之处的是( )。

　　A.都是价格，用货币来表示

　　B.都有波动，受供求因素的影响

　　C.容易受交易者的个别因素的影响

　　D.都是按质论价，优质高价，劣质低价

　　E价格形成的时间较长

　　5、物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要特征有( )。

　　A.价格受区位的影响很大

　　B.既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

　　C.价格容易波动

　　D.实质上是物业权益的价格

　　E容易受交易者的个别因素的影响

　　6、有效需求必须同时具备( )。

　　A. 购买心理 B. 购买行动 C. 购买价格

　　D. 购买意愿 E 购买能力

　　7、以下关于物业区位的表述正确的是( )。

　　A. 物业价格与区位密切相关

　　B. 物业的区位就是指物业的地理坐标位置

　　C. 物业的区位是指物业的空间位置

　　D. 最常见的是用距离来衡量区位的好坏

　　E“便捷性”指“外”到“内”――“进”的方便程度

　　8、距离可以分为( )。

　　A. 空间路线距离 B. 交通直线距离 C. 交通路线距离

　　D.空间直线距离 E 交通时间距离

　　9、以下属于以租赁为主要交易方式的物业类型的是( )。物业，如、、，甚至是主流

　　A. 公园 B. 公寓 C.写字楼 D. 图书馆 E旅馆

　　10、以下关于使用价值和交换价值的说法中，正确的是( )。

　　A. 任何物品能够成为商品，首先必须具备交换价值

　　B.没有使用价值的东西不能成为商品

　　C.使用价值是交换价值的前提

　　D.没有使用价值就没有交换价值

　　E 没有交换价值就没有使用价值11、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是( )。

　　A. 投资价值是客观的、非个人的价值

　　B. 市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

　　C.在某一时点，市场价值是惟一的

　　D.在某一时点，投资价值是惟一的

　　E 投资价值会因投资者的不同而不同

　　12、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能存在( )。

　　A. 开发成本优势不同 B. 经营费用优势不同 C. 纳税状况不同

　　D. 对未来的信心 E 政策优惠不同

　　13、以下关于成交价格的叙述中，正确的是( )。

　　A. 是交易双方实际达成交易的价格

　　B.在买方市场下，成交价格会偏向最低买价

　　C. 可以是货币额、商品或其他有价物

　　D. 随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度的不同而不同

　　E成交价格是一个已经完成的事实

　　14、正常成交价格是指交易双方在( )情况下进行交易所形成的价格。

　　A.公开市场 B.信息通畅 C.平等自愿

　　D.诚实无欺 E没有利害关系

　　15、导致形成非正常成交价格的因素包括( )。

　　A. 不了解市场行情 B. 砍价不成功 C.垄断

　　D. 团体采购 E 强迫交易

　　16、成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为( )。

　　A. 挂牌成交价 B.招标成交价 C.出让成交价

　　D.拍卖成交价 E协议成交价

　　17、物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式，在拍卖活动中经常涉及到的价格类型有( )。

　　A.评估价 B.保留价 C.起拍价

　　D.协议价 E成交价

　　18、以下说法中，错误的是( )。

　　A. 保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格

　　B. 有保留价拍卖中，最高应价即成为成交价

　　C. 减价拍卖是一种常见的叫价方式

　　D. 竞价是竞卖人自己报出的购买价格

　　E评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值的评估结果

　　19、在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为( )。

　　A. 福利租金 B.市场租金 C.成本租金

　　D.准成本租金 E商品租金

　　20、商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由( )、保险费、地租和利润等八项因素构成

　　A. 摊销费 B.管理费 C.维修费 D.投资利息 E房产税21、以下属于物业税性质的税收种类有( )。

　　A.城镇土地使用税 B. 印花税 C.城市房地产税

　　D. 房产税 E 契税

　　22、原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括( )等。

　　A. 购买价 B. 运行费 C.运输费

　　D.安装费 E缴纳的有关税费

　　23、以下有关账面价值、市场价值和原始价值的说法中，错误的是( )

　　A. 账面价值又称账面净值、折余价值

　　B.市场价值是随着时间的流逝而不断减少的

　　C.市场价值是指一项资产现时在市场上实际所值的价格

　　D.原始价值是始终不变的

　　E账面价值是随着时间的流逝而上下波动的

　　24、物业价格的影响因素的特点包括( )。

　　A.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的

　　B.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的

　　C.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的

　　D.有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关

　　E大多数物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化

　　25、人口因素对物业价格的影响主要包括( )。

　　A. 人口年龄结构 B.人口数量规模 C. 人口性别比例

　　D. 人口素质 E 家庭人口规模

　　26、城市规划对物业价格有很大影响，特别是对( )等的规定。

　　A.城市发展方向 B.土地出让金 C.建筑高度

　　D.建筑密度 E容积率

　　27、收益性物业价格的影响因素包括( )。

　　A. 人口因素 B. 经济因素 C. 物价因素

　　D. 利率因素 E 心理因素

　　28、心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有( )。

　　A.购买或出售心态 B.个人欣赏趣味 C.时尚风气

　　D.接近名家住宅心理 E讲究风水或吉祥楼层数字

　　29、收益性物业估价的基本方法包括( )。

　　A.市场法 B. 路线价法 C. 假设开发法

　　D.成本法 E收益法

　　30、运用市场法估价的一般步骤包括( )。

　　A.搜集交易实例 B.选取可比实例 C. 对可比实例成交价格进行处理

　　D.计算物业收益 E求取比准价格31、在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括( )。

　　A.交易情况 B.交易实例物业的状况 C.成交日期

　　D.成交价格 E付款方式

　　32、在市场比较法中，交易实例物业的状况应了解的内容包括( )。

　　A.名称、坐落 B.面积、四至 C.用途、产权

　　D.交易情况 E建筑物建成年月

　　33、通常房地产市场交易中的计价方式包括( )。

　　A. 按套计价 B.按套内建筑面积计价 C.按公摊面积计价

　　D.按建筑面积计价 E按使用面积计价

　　34、通常房地产市场交易中的交易方式包括( )。

　　A. 协议 B.招标 C.竞价 D.拍卖 E挂牌

　　35、选取可比实例应符合的基本要求包括( )。

　　A.可比实例物业应是估价对象物业的相同物业

　　B.可比实例的成交日期应与估价时点接近

　　C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

　　D.可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格

　　E可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

　　36、在市场比较法中，进行价格修正前，必须建立价格可比基础，具体内容包括( )。

　　A.统一付款方式 B.统一采用单价 C.统一币种和货币单位

　　D.统一面积内涵 E统一面积单位

　　37、在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格的是( )。

　　A.急于出售或急于购买的交易

　　B.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易

　　C.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易

　　D.交易税费非正常负担的交易

　　E受债权债务关系影响的交易

　　38、“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式中物业价格通常由( )构成。

　　A.土地取得成本、开发成本 B.管理费用 C.广告费用

　　D.销售费用、销售税费 E投资利息、开发利润

　　39、以下关于重新购建价格的说法中，错误的是( )。

　　A.重新购建价格是交易时点时的价格

　　B.重新购建价格是估价时点时的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重建价格是全新状况下的价格

　　E建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧

　　40、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )。

　　A. 自然折旧 B. 物质折旧 C. 经济折旧

　　D. 人为折旧 E 功能折旧41、运用收益法估价一般分为4个步骤，具体包括( )。

　　A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料

　　B.选用适宜的收益法公式求取积算价格

　　C.预测估价对象的未来收益

　　D.求取报酬率或资本化率、收益乘数

　　E选用适宜的收益法公式计算出收益价格

　　42、在目前情况下，根据物业开发用地取得的途径，可分为( )。

　　A.通过城市房屋拆迁取得

　　B. 通过租用农村集体土地取得

　　C. 通过征收农地取得

　　D. 通过开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地

　　E 通过购买政府招标、拍卖、挂牌出让

　　43、开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，具体包括( )。

　　A.勘察设计和前期工程费 B.基础设施建设费 C.房屋建筑安装工程费

　　D.开发建设过程中的税费 E公共配套设施建设费

　　44、物质折旧的具体原因包括( )。

　　A.自然经过的老化 B.建筑式样过时 C.意外破坏的损毁

　　D.延迟维修的损坏残存 E正常使用的磨损

　　45、收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业有关资料中求得，收益乘数具体有( )。

　　A. 毛收入乘数 B. 毛租金乘数 C. 有效毛收入乘数

　　D. 净收益乘数 E 潜在毛收入乘数

　　(二)多项选择题

　　1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE 10.BCD

　　11.CE 12.ABCDE 13.ACDE 14.CDE 15.ACE 16.ABDE 17.ABCE 18.AE 19.ABCDE 20.BCDE 21.ACD 22.CDE 23.BE 24.ABCD 25.BDE26.ACDE 27.ABCDE 28.ABCDE 29.ADE 30.ABCE31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCE 34.ABDE 35.BCDE 36.ABCDE 37.ABCDE 38.ABDE 39.BCD 40.BCE41.ACDE 42.ACDE 43.ABCDE 44.ACDE 45.BCDE

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