2014房地产估价师《理论与方法》知识点讲义(15)
更新时间：2013-11-01 12:43:59
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摘要 2014房地产估价师《理论与方法》知识点讲义(15)
市场价格及理论价格
市场价格
市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。
理论价格
理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。但理论价格也不是静止不变的。
一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动)，它们之间的关系可见图3-5。
注：就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是房地产的市场价格
典型例题：
按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。
A.用途相同且价格差异不大
B.建筑面积相同且价格差异不大
C.规模相同且价格差异不大
D.各部分的房地价值有差异且差异不大
答案：D
某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为( )元/m2。
A.2949.44
B.3124.44
C.3194.44
D.3500
答案：B
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