2014年经济师《中级房地产》章节辅导：投资项目经济评价指标方法

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　　第五节 房地产投资项目经济评价指标和方法

　　考点一：房地产投资项目经济评价指标体系

　　考点二：动态盈利性指标及其计算

　　财务净现值的计算公式(重要考点，识记公式)

　　上式中，FNPV为财务净现值，(CI-CO)t为第t期

　　的净现金流量(应注意“+”、“-”号);ic为行

　　业的基准收益率或设定的目标收益率;n为计算期。

　　应用分析：

　　[例6-3] 某房地产投资项目的现金流量见表6-10。如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。表6-10 某房地产投资项目的现金流量 单位：万元

　　[解] 已知ic=12%。利用公式：

　　则该项目的财务净现值为：

　　FNPV=

　　-2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

　　800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)-2

　　=261.84(万元)

　　2.财务净现值的评价准则

　　财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下：

　　(1)当FNPV >0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。

　　(2)当FNPV =0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。

　　(3)当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

　　(二)财务内部收益率

　　1.财务内部收益率的概念

　　财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各计算时点净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

　　2.财务内部收益率的计算公式

　　0520

　　上式中，i1为当财务净现值接近于零的正值时的折现率;i2为当财务净现值接近于零的负值时的折现率;

　　FNPV1为采用折现率i1时的财务净现值的正值;

　　FNPV2为采用折现率i2时的财务净现值的负值。

　　为保证FIRR的计算精度，i1和i2之差一般不宜超过2%，最大不应超过5%。

　　应用分析

　　[例6-4] 某房地产投资项目的现金流量见表6-10。如果

　　投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。

　　表6-10 某房地产投资项目的现金流量 单位：万元

　　0521

　　根据上述题目中的现金流量，求该项目的财务内部收益率。

　　0522

　　3.财务内部收益率的评价准则(容易出单选题)

　　计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：

　　(1)当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受

　　(2)当FIRRc时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　(三)动态投资回收期

　　1.动态投资回收期的概念

　　动态投资回收期(Pb)是把投资项目各期(通常是以年为单位)的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来推算投资回收期的。对房地产投资项目来说，

　　动态投资回收期就是自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。

　　2.动态投资回收期的计算公式(可能考查公式的计算)

　　在实际运用中可以根据项目的现金流量表中的净现

　　金流量折现值，用下列近似公式计算：

　　3.动态投资回收期的评价准则(容易出单选题)

　　在财务评价中，动态投资回收期(Pb)是通过与基准投资回收期(Pc)相比较来判断项目在经济上是否可行的：

　　(1)当Pb≤Pc时，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目是可行的。

　　(2)当Pb >Pc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。

　　在房地产投资项目可行性研究中，动态投资回收期指标一般用于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目的财务评价。

　　考点三：静态盈利性指标及其计算

　　(一)利润率

　　1.成本利润率

　　成本利润率是指项目总开发利润占总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。其计算公式为：

　　2.投资利润率

　　投资利润率是指项目开发建设完成后正常年份的年所得税前利润总额或项目经营期内年平均所得税前利润总额与项目总投资的比率。该指标考察的是项目单位投

　　资盈利能力。其计算公式为：

　　3.资本金利润率

　　资本金利润率是指项目在经营期内一个正常年份的年所得税前利润总额或项目经营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的

　　盈利能力。其计算公式为：

　　4.资本金净利润率

　　资本金净利润率是指项目在经营期内一个正常年份的年所得税后利润总额或项目经营期内年平均所得税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金

　　的盈利能力。其计算公式为：

　　应用分析

　　[例6-5]某投资者花500万元购买了一商铺用于自己经

　　营，其经营资金为50万元，权益资本为200万元，经营期内年平均税前利润为70万元、税后利润为55万元。试计算该项目的投资利润率、资本金利润

　　率和资本金净利润率。

　　[解] 该项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率计算如下：

　　考点四：清偿性指标及其计算(理解各种指标的计算公式)

　　房地产投资项目的清偿性指标主要有借款偿还期、

　　利息备付率、偿债备付率、财务比率。

　　(一)借款偿还期

　　借款偿还期的计算公式为：

　　上式中，Id为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息;Pd为借款偿还期，从借款开始期计算;Rt为第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。

　　借款偿还期可用“资金来源与运用表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似计算公式为：

　　借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目是有清偿能力的。

　　(二)利息备付率

　　利息备付率是指在借款偿还期内的税息前利润与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。其计算公式为：

　　利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。尤其是当利息备付率低于1时，表示项

　　目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。

　　(三)偿债备付率

　　偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。它从还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障

　　程度和支付能力。其计算公式为：

　　偿债备付率指标的评价准则是：一般情况下，偿债备付率不宜低于1.3。当偿债备付率小于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。

　　(四)财务比率(重点考查对象)

　　1.资产负债率

　　资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比

　　例是通过借债来筹集的，它可用来衡量保护债权人利益的程度。其计算公式为：

　　资产负债率指标的评价准则目前没有统一的规定。从提供贷款的金融机构来看，可接受的资产负债率通常在100%以下。房地产开发投资属于资金密集型的经济活动，因此房地产开发企业的资产负债率一般较高。

　　2.流动比率

　　流动比率是指项目流动资产与流动负债的比率，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力指标。其计算公式为：

　　流动比率指标的评价准则也没有统一规定，但一般认为项目的流动比率应大于200%。

　　3.速动比率

　　速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其计算公式为：

　　速动比率属于短期偿债能力指标，反映企业流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须从流动资产中扣除存货部分，因为存货的变现能力差。速动比率指标的评价准则也没有统一规定。一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100%。对房地产开发投资来说，由于房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，

　　所以其速动比率偏低，一般达不到100%。