2014年经济师考试《中级房地产》章节辅导：房地产估价(3)
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31.成本法的公式
1.直线法计算年折旧额的公式
2.有效年龄为t年的折旧总额的公式
3.建筑物现值公式
D-年折旧额
C-建筑物的重新购建价格;
S-预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额数
N-经济寿命
R-残值率
32.成新率法(年限法的一种)
建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率
33.收益法概述
■ 概念
是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值
■ 实质
资金时间价值换算中的年值换算为现值(A～P)或终值折算为现值(F～P)
34.房地产价值的影响因素(收益法的角度)
■ 未来净收益的大小：净收益越大，价格越高
■ 获得净收益期限的长短：期限越长，价格越高
■ 获得净收益的可靠性：越可靠，价格越高
35.收益法的适用对象
■ 适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产
■ 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可
■ 对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用
36.收益法的基本公式
■ 实质
F～P，并求代数和
■ 公式
37.收益年限有限年且其他因素不变的公式
■ 公式
实质:A～P
38.收益年限有限年且其他因素不变的公式
39.收益年限无限且其他因素不变(永续年值)
一般公式
特殊公式
40.净收益在未来的前若干年有变化的公式
■ 条件
净收益在未来的前t(含t)年有变化，在t年以后无变化为A
收益年限N为无限
报酬率大于零
■ 公式
41.预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式
42.用于不同年限价格之间的换算
43.比较不同年限价格的高低
■ 两宗房地产的收益年限不同，所以不能直接比较，必须先把他们换算成相同年限下的价格，为计算方便，可以直接换算为无限年下的价格。
44.净收益的求取方法分类
■ 基于租赁收入测算净收益：投资法
■ 基于营业收入测算净收益：利润法
■ 租赁收益优先原则：既有租赁收入又有营业收入的实例，优先通过租赁收入求取收益来估价
45.基于租赁收入测算净收益
净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用
有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入
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