2013年经济师考试(中级建筑)重难点讲义13

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　　　第七章 建设工程全过程造价管理

　　第一节 投资决策阶段工程造价的计价方法

　　对工程造价影响最大的阶段是投资决策过程。

　　□建设各阶段对工程造价的影响

　　序号 建设阶段 影响造价的可能性

　　1 投资决策 95%～100%

　　2 初步设计和技术设计 35%～95%

　　3 施工图设计 5%～35%

　　4 建筑安装调试 <10%

　　□投资估算的含义： 是指在初步设计前的投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对工程项目的投资额进行估计，它是工程项目建设前期工作的重要环节之一。

　　□投资决策各阶段及投资估算(表7-1)

　　研究阶段 投资估算误差范围 时间(月) 费用/投资(%)

　　机会研究 ±30% 1～2 0.1～1

　　初步可行性研究 ±20% 2～3 0.25～1.5

　　可行性研究 ±10% 3～6或更长 大项目0.2～1

　　小项目1～3

　　一、建设投资估算

　　(一)概述

　　□概算法

　　□形成资产法

　　(二)建设投资估算的编制方法

　　□具有不同的方法，而且各种方法具有各自的适用条件和特点

　　1.资金周转率法

　　□用资金周转率来推测投资额，属于简单的方法，精确度较低，适合于早期决策。

　　(2)以拟建项目中主要或者投资比重较大的工艺设备投资为基数

　　4.指标估算法

　　□概算指标-按完整的建筑物、构筑物以以m2、m3或座等为计量单位进行编制。

　　□估算指标-以独立的建设项目、单项工程或单位工程为对象

　　二、流动资金估算

　　项目总投资中的流动资金是指在生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金，即投产后形成的流动资产和流动负债的差额。

　　□流动投资也是长期占用的投资。

　　□在项目计算期末，应回收全部流动资金。

　　(一)分项详细估算法

　　□基本含义

　　1.周转次数的计算

　　■周转次数=360/最低周转天数

　　■各项流动资金平均占用额=周转额/周转次数

　　2.流动资产的估算(四项内容)

　　■存货估算

　　存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品(7-11)

　　外购原材料、燃料占用资金=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数(7-12)

　　其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数(7-13)

　　在产品=(年外购原材料、燃料动力费+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费)/在产品周转次数(7-14)

　　产成品=(年经营成本-年营业费用)/产成品周围次数(7-15)

　　■应收账款估算(赊销)

　　■预付账款估算(定金)

　　■现金估算

　　3.流动负债的估算

　　流动负债是指将在一年(含一年)或者超过一年的一个营业周期内偿还的债券。

　　■应付账款

　　■预收账款

　　(二)扩大指标估算法

　　□根据现有同类企业的实际资料，求得各种流动资金率指标，或根据行业或部门给定的参考值或经验值。例如，销售收入、固定资产投资的某个比率。

　　第二节 设计阶段工程造价的计价方法

　　□两阶段设计：初步设计和施工图设计

　　□三阶段设计：初步设计、技术设计和施工图设计

　　一、设计概算

　　□设计概算的含义：设计概算是指在初步设计或技术设计阶段，在投资估算的控制下，根据设计要求对工程造价进行概略计算，它是设计文件的组成部分。

　　□区分：建设项目、单项工程、单位工程、分部工程以及分项工程。

　　□三级概算的内容及其关系(图7-1)

　　(一)单位工程概算的编制方法

　　1.建筑单位工程概算的编制方法(三种)

　　■概算定额法

　　也称扩大单价法。首先根据概算定额编制成扩大单位估价表，然后用算出的扩大分部分项工程的工程量，乘以扩大单价，进行具体计算。

　　比较准确，但是计算繁琐。

　　■概算指标法

　　概算指标，是按一定单位规定的，比概算定额更综合扩大的分部工程或单位工程的劳动、材料和机械台班的消耗量标准和造价指标。

　　单位造价修正指标=原指标单位-换出结构构件价值+换入结构构件价值(7-22)

　　换出(换入)结构单价=换出(换入)结构构件工程量×相应的概算定额地区单价(7-23)

　　■类似工程预决算法(总修正系数)

　　总修正系数K=类似预算工资比重×K1+类似预算材料费比重×K2+类似预算机械费比重×K3

　　修正后的类似预算总造价=(类似预算直接费×总造价修正系数±结构增减值)×(1+现行间接费率)

　　2.设备及安装单位工程概算的主要编制方法

　　(1)设备购置预算

　　□设备购置费由设备原价和设备运杂费组成

　　(2)设备安装工程概算(三种方法)□预算单价法

　　□扩大单价法

　　□概算指标法

　　(二)单项工程综合概算的编制方法(综合汇总)□组成内容(图7-2)

　　□编制说明

　　主要内容包括：编制依据;编制方法;主要材料和设备的数量;其他有关问题。

　　□综合概算表

　　■建筑工程

　　■设备及安装单位工程

　　(三)建设项目总概算的编制方法

　　□组成内容(图7-3)----(综合汇总)

　　总概算书一般主要包括编制说明和总概算表。

　　二、施工图预算

　　□含义：是确定建筑安装工程预算造价的文件，它是在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区人工、材料、机械台班的预算价格进行编制的。

　　□三级预算：施工图预算是由单位工程设计预算、单项工程综合预算和建设项目总预算组成。

　　(一)单价法

　　□直接工程费的算法(工料单价法)单位工程直接工程费=∑(工程量×工料单价)□基本步骤(7步：图7-4)

　　□特点与适用条件

　　计算简单，误差大。适用于计划经济体制之下。

　　(二)实物法

　　□直接工程费的算法

　　单位工程预算直接工程费=∑(工程量×材料预算定额单位用量×当时当地材料预算价格)+∑(工程量×人工预算定额单位用量×当时当地人工工资单价)+∑(工程量×施工机械台班预算定额单位用量×当时当地机械台班单价)□基本步骤(7步：图7-5)

　　□特点与适用条件

　　实物法编制出来的预算误差小，比较准确;适合市场价格波动较大的情况。

　　□主要区别：中间(直接费)的步骤不同

　　■单价法用工程量直接乘以工料单价：一步法

　　■实物法用工程量先乘以人工、材料、机械定额，求出定额用量(三量)，再乘以人材机实际价格(三价)：两步法

　　第三节 工程招投标阶段工程造价的计价方法

　　一、工程量清单计价

　　□《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，从2008年12月1日起实施。

　　□适用范围：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目(50%以上或者拥有控股权)

　　(一)工程量清单计价的组成内容和一般性计价规定

　　1.分部分项工程费

　　分部分项工程费是指清单工程量与综合单价的乘积。分部分项工程量清单应采用综合单价计价。综合单价是指完成一个规定计量单位的分部分项工程量清单项目或措施清单项目，所需的人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费和利润，以及一定范围内的风险费用。

　　2.措施项目费

　　措施项目清单应根据拟建工程的施工组织设计确定。采用综合单价计价;其余的措施项目可采用以“项”为单位的方式计价，费用内容包括除利润、税金外的全部费用。

　　安全文明施工费不得参与竞争。

　　3.其他项目费(招标人暂估价的材料、专业工程)

　　4.规费和税金(不得作为竞争性费用)

　　(二)工程量清单计价模式下招标控制价的编制

　　1.招标控制价的概念与意义

　　□概念：是根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法，按设计施工图纸计算的，对招标工程限定的最高工程报价。

　　□招标控制价应在招标时公布，不应上调或下浮。

　　2.招标控制价的编制人和编制依据

　　□招标人或工程造价咨询人编制

　　□计价依据：《计价规范》、计价办法、价格信息等。

　　(三)工程量清单计价模式下投标价的编制

　　1.编制投标价的基本要求

　　□不得低于成本

　　□投标人只填写价格(单价与合价)

　　□编制的9类依据

　　2.分部分项工程项目综合单价的确定原则(三个)

　　□清单项目特征的描述

　　□暂估单价，应按暂估的单价计入综合单价

　　□投标人承担的风险费用

　　3.措施项目费的报价原则

　　投标人根据工程实际情况结合施工组织设计，对招标人所列的措施项目进行增补。

　　投标人投标报价时，自主确定措施项目费。

　　4.其他项目费的报价原则(4项)

　　□暂列金额应按招标人在其他项目清单中列出的金额填写;

　　□材料暂估价应按招标人在其他项目清单中列出的单价计入综合单价;

　　□计日工，自主确定综合单价并计算计日工费用;

　　□总承包服务费(自主确定)

　　(四)工程量清单计价示例

　　1.招标人计算清单工程量

　　基础土方工程量=1.4×2×200=560

　　基础回填土工程量=560-(285+48)=227

　　2.投标人报价计算

　　二、工料单价法和综合单价法的计价程序

　　(一)工料单价法的计价程序

　　□工料单价=直接工程费单价，包括“三费”

　　1.以直接费为计算基础(表7-6)

　　表7-6 以直接费为计算基础的工料单价法计价程序

　　序号 费用项目 计算方法 备注

　　(1) 直接工程费 按预算表

　　(2) 措施费 按规定标准计算

　　(3) 小计 (1)+(2)

　　(4) 间接费 (3)×相应费率

　　(5) 利润 [(3)+(4)] ×相应利润率

　　(6) 合计 (3)+(4)+(5)

　　(7) 含税造价 (6)×(1+相应税率)

　　2.以人工费和机械费为计算基础(表7-7)

　　3.以人工费为计算基础(表7-8)

　　表7-8 以人工费为计算基础的工料单价法计价程序

　　序号 费用项目 计算方法 备注

　　(1) 直接工程费 按预算表

　　(2) 直接工程费中人工费 按预算表

　　(3) 措施费 按规定标准计算

　　(4) 措施费中人工费 按规定标准计算

　　(5) 小计 (1)+(3)

　　(6) 人工费小计 (2)+(4)

　　(7) 间接费 (6)×相应费率

　　(8) 利润 (6)×相应利润率

　　(9) 合计 (5)+(7)+(8)

　　(10) 含税造价 (9)×(1+相应税率)

　　(二)综合单价法的计价程序

　　□综合单价中已包括了直接工程费、间接费、利润和税金，因此以后不再单独计算利润与税金5：00

　　1.以直接费为计算基础(表7-9)

　　当各分项工程材料费占人工费、材料费、机械费合计的比例较大时，可采用以人工费、材料费、机械费合计为基数计算该分项的间接费和利润。

　　表7-9 以直接费为基础计算综合单价的程序

　　序号 费用项目 计算方法 备注

　　(1) 分项直接工程费 人工费+材料费+机械费

　　(2) 间接费 (1)×相应费率

　　(3) 利润 [(1)+(2)]×相应利润率

　　(4) 合计 (1)+(2)+(3)

　　(5) 含税综合单价 (4)×(1+相应税率)

　　2.以人工费和机械费为计算基础

　　三、建设工程承包合同价格

　　□两种分类体系

　　(一)按照国际惯例对建设工程承包合同价格的分类(三种形式)

　　1.总价合同

　　□概念：支付给承包方的款项是一个规定的总价金额

　　□特征：总价确定;待实施的工程性质和工程量应事先明确

　　□固定工程量总价合同

　　(1)不可调值总价合同

　　□总价一笔包死，不能变化

　　□总价只有在设计和工程范围变更的情况下才能作相应变更

　　□承包方风险较大，因此工期较短，合同价格较高

　　(2)可调值总价合同

　　□工料由于通货膨胀使工料成本增加到一定限度时，调整合同总价(按时价――结算时的价格包死)

　　□有关调值的特定条款必须在合同中明确

　　□风险由发包承包方分摊，发包方承担通货膨胀风险，承包方承担工程量、成本、工期等因素风险

　　□工期在一年以上的项目适合用此方式

　　2.单价合同

　　(1)估算工程量单价合同

　　■发包方提出工程量估算表，承包方填报单价

　　■以实际完成的工程量和填报的工程单价来计算合同价款

　　■实际工程量与估算工程量相差超过±20%，允许调整单价

　　■适用于工程性质比较清楚但任务不能完全确定的项目

　　(2)纯单价合同

　　■招标人只给出工程范围，投标人填报单价

　　■工程则按实际完成的数量结算

　　■适用于没有施工图、工程量不明却急需开工的工程

　　3.成本加酬金合同

　　□概念：由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某种方式支付酬金

　　□适用范围(三种特殊情况)：工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据尚不充分的情况下又急需发包的工程;发包方与承包方之间具有高度的信任;承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验

　　(1)成本加固定百分比酬金

　　■合同价=成本+成本固定百分率的酬金

　　■成本越高则酬金越高，不利于鼓励承包商降低成本

　　(2)成本加固定金额酬金

　　■合同价=成本+固定金额的酬金

　　(3)成本加奖罚

　　■当实际成本=目标成本时，合同价=实际成本+约定酬金

　　■当实际成本目标成本时，合同价=实际成本+约定酬金-罚金

　　■风险分担，且刺激承包商降低成本缩短工期，应用较多

　　(4)最高限额成本加固定最大酬金

　　■A合同价=实际成本+应得酬金，节余部分双方分享

　　■B合同价=实际成本+酬金

　　■C合同价=实际成本

　　■D合同价=最高限额成本

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