2013年物业管理师考试物业管理实务试卷题3

　　案例一

　　某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。

　　2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出建议：(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀损毁严重，应予更换;(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。

　　问题：

　　16.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?费用如何解决?(10分)

　　更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上Y业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。

　　17.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。(10分)

　　义务监督员提出的建议(2)不可行。

　　理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。

　　18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样合理步骤和方法?(10分)

　　物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。

　　理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

　　应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。

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