2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷-2

　　41.现代财务管理的最基本内容是( )决策。

　　A.筹资

　　B.投资

　　C.利润分配

　　D.资产管理

　　42.关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是( )。

　　A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据

　　B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据

　　C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据

　　D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础

　　43.实施物业管理绩效评价的参照系数称为( )。

　　A.评价措施

　　B.评价方法

　　C.评价标准

　　D.评价时点

　　44.下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。

　　A.财务效益

　　B.资产营运

　　C.偿债能力

　　D.经营发展

　　45.依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效

　　评价方法是( )。

　　A.隶属度赋值法

　　B.基本指标计分法

　　C.修正指标计分法

　　D.评价指标计分法

　　46.从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好( )

　　工作。

　　A.物业经营管理的绩效评价

　　B.物业安全管理

　　C.房屋与设备维护

　　D.物业风险管理

　　47.租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是( )。

　　A.门厅

　　B.会议窒

　　C.出租办公区

　　D.租赁仓库

　　48.某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为( )。

　　A.56%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.i00%

　　49.写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。

　　A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传

　　B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传

　　C.将拟出租房间对外开放，以供参观

　　D.以租金递减的方法吸引租户

　　50.写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是( )。

　　A.可能面积的组合

　　B.寻租者将来扩展办公室面积的计划

　　C.寻租者现在的办公面积

　　D.寻租者经营业务的性质 　51.市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于( )。

　　A.经营成本

　　B.物业档次

　　C.业主目标收益要求

　　D.同类物业的市场供求关系

　　52.业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿( )之和。

　　A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失

　　B.人工费用、建造费用和空置损失

　　C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失

　　D.经营费用、建造费用和空置损失

　　53.在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是( )。

　　A.可以促进销售

　　B.管理难度减小

　　C.各疗责任明确

　　D.物业使用率提高

　　54.制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现( )的最大化。

　　A.物业收入

　　B.物业收益

　　C.物业使用率

　　D.物业自然寿命

　　55.选择零售商业物业租户时不考虑的因素是( )。

　　A.租户的声誉

　　B.租户组合与位置分配

　　C.租房需要的服务

　　D.租房的企业所有制性质

　　56.某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、

　　400万元，这两个月应缴租金共计( )万元。

　　A.20

　　B.25

　　C.30

　　D.35

　　57.在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结

　　构是( )。

　　A.投资商拥有全部产权

　　B.投资商拥有大部分产权

　　C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有

　　D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有

　　58.在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有( )。

　　A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项

　　B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

　　C.所有的经营费用都由业主来全额支付

　　D.所有的经营费用都由租户来直接支付

　　59.通过科学的投资组合，投资者可以在( )之间找到平衡点。

　　A.收益与成本

　　B.收益与支出

　　C.收益与风险

　　D.成本与风险

　　60.投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的( )。

　　A.兴趣

　　B.资历

　　C.实力

　　D.技能 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2 个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　61.与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有( )。

　　A.能提高管理效率和质量

　　B.能有效控制和降低管理成本

　　C.能提高企业的劳动生产率和效益

　　D.能减少与业主或使用人的矛盾

　　E.能避免成为诉讼中的被告

　　62.房地产间接投资有( )。

　　A.房地产企业债券投资

　　B.房地产企业股票投资

　　C.房地产开发投资

　　D.投资于房地产投资信托基金

　　E.购买住房抵押证券

　　63.房地产投资个别风险包括( )。

　　A.持有期风险

　　B.通货膨胀风险

　　C.市场供求风险

　　D.机会成本

　　E.收益现金流风险

　　64.房地产投资济动中，现金流出主要包括( )等。

　　A.土地费用

　　B.建造费用

　　C.空置损失

　　D.还本付息

　　E.税金

　　65.建筑物折旧分为( )。

　　A.功能折旧

　　B.人为折旧

　　C.经济折旧

　　D.物质折旧

　　E.自然折旧

　　66.下列价值中，属于估价的基本价值类型的有( )。

　　A.市场价值

　　B.账面价值

　　C.投资价值

　　D.原始价值

　　E.快速变现价值

　　67.房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有( )。

　　A.空置量

　　B.出租量

　　C.房地产价格

　　D.销售量

　　E.竣工房屋价值

　　68.房屋租赁的基本特征有( )。

　　A.房屋租赁不转移房屋的所有权

　　B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

　　C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止

　　D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

　　E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

　　69.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括( )。

　　A.租金结算

　　B.租金方案与策略制定

　　C.租户选择

　　D.租金确定

　　E租约谈判

　　70.下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有( )。

　　A.劳动保护费

　　B.董事会费

　　C.财产保险费

　　D.技术开发费

　　E.业务招待费 　71.按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为( )。

　　A.目标成本

　　B.定额成本

　　C.计划成本

　　D.固定成本

　　E.实际成本

　　72.风险具有的特征有( )。

　　A.负面性

　　B.不可测性

　　C.确定性

　　D.不确定性

　　E.可测性

　　73.关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有( )。

　　A.投保人可向保险人索赔

　　B.受害人可向保险人索赔

　　C.投保人、受害人均可向保险人索赔

　　D.受害人可向投保人索赔

　　E.受害人可同时向投保人、保险人索赔

　　74.物业管理绩效评价的基本要素有( )。

　　A.评价指标

　　B.评价标准

　　C.评价时点

　　D.评价方法

　　E.评价内容

　　75.在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有( )。

　　A.评价标准值的选用保持前后一致性

　　B.每次评价只能采用同一套评价标准

　　C.基本指标的实际得分不能超过指标权数

　　D.单项指标的积分应精确到小数点后两位

　　E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分

　　76.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有( )。

　　A.员工流失率

　　B.服务满意度

　　C.员工年龄结构

　　D.物业经济指标

　　E.物业品牌化

　　77.零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括( )。

　　A.所售食品安全

　　B.防火安全

　　C.治安保卫

　　D.劳动安全

　　E.媒体风险防范

　　78.在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户( )。

　　A.税收优惠

　　B.装修补贴

　　C.搬家费用补贴

　　D.一段时间的免租期

　　E.低息贷款

　　79.全面质量管理是为宴现其目标而指导( )的协调活动。

　　A.人

　　B.机器

　　C.信息

　　D.资金

　　E.客户

　　80.可持续发展的关键是将人、( )几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。

　　A.环境

　　B.资源

　　C.社会

　　D.信息

　　E.经济

　　2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷答案

　　41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

　　二、多项选择题

　　61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE 71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

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