2013年物业管理师考试《物业经营管理》真题

　　2013年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业经营管理》

　　1、在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的( )风险。

　　A、任一

　　B、最低

　　C、算术平均

　　D、加权平均

　　2、资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )

　　A、估计

　　B、分配

　　C、组合

　　D、控制

　　3、房地产开发投资通常属于( )投资。

　　A、长期

　　B、短期

　　C、置业

　　D、间接

　　4、投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于()投资。

　　A、房地产开发

　　B、房地产间接

　　C、权益型信托

　　D、混合型信托

　　5、在正常市场和运营状态下，房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为( )。

　　A、折旧年限

　　B、耐用年限

　　C、经济寿命

　　D、自然寿命

　　6、政府兴建一座公园使得周边的房地产价格提高，这体现了房地产投资性中的( )。

　　A、政策影响性

　　B、专业依赖性

　　C、发展阶段性

　　D、相互影响性

　　7、净运营收益的扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为( )。

　　A、税前现金流

　　B、税后现金流

　　C、税前利润

　　D、税后利润

　　8、关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( )

　　A、名义利率和实际利率不能反映资金的时间价值。

　　B、当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率

　　C、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。

　　D、当名义利率周期数大于1时，实际利率大于名义利率。

　　9、政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来的能耗高的设备，会导致设备的( )

　　A、第一类有形磨损 B、第二类有形磨损

　　C、第一类无形磨损 D、第二类无形磨损

　　10、财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为( )

　　A、机会成本 B、沉没成本

　　C、租赁 D、净现值

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　　11、空置的写字楼属于( )

　　A、收益性物业

　　B、非收位置性物业

　　C、增量房地产

　　D、非增量房地产

　　12、物业价格实质上是物业( )的价格

　　A、交换

　　B、权益

　　C、租赁

　　D、风险

　　13、评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有()

　　A、前瞻性

　　B、随机性

　　C、客观性

　　D、保守性

　　14、某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经纪折旧为5万元，则该住宅的现值评估价格为()万元。

　　A、15

　　B、55

　　C、85

　　D、90

　　15、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖，租赁和()

　　A、继承

　　B、抵押

　　C、保险

　　D、信托

　　16、房地产市场供给的特点的说法，错误的是()

　　A、房地产市场供给弹性较大

　　B、房地产市场供给具有非同质性

　　C、房地产市场供给具有高度垄断性

　　D、房地产市场供给存在档次的差异

　　17、房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占()。

　　A、同期房屋存量

　　B、同期房屋增量

　　C、上期房屋存量

　　D、上期房屋增量

　　18、下列类型的住房中，不属于政策性住房的是( )

　　A、公共租赁住房

　　B、廉租房

　　C、普通公寓

　　D、经济适用住房

　　19、关于房屋租赁特点的说法错误的是( )

　　A、房屋租赁关系部因所有权的转移而终止。

　　B、房屋租赁关系可以转移房屋的所有权。

　　C、房屋租赁关系的标的是作为特定物的房屋。

　　D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。

　　20、房屋租赁关系中，承租人拥有的权益是( )

　　A、房屋的使用权、处分权和部分受益权。

　　B、房屋的占有权、使用权和最终收益权。

　　C、房屋的占有权、处分权和最终收益权。

　　D、房屋的占有权、使用权和部分收益权。

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　　21业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为()模式

　　A、转租

　　B、包租

　　C、委托代理

　　D、出租代理

　　22、租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括()

　　A、房屋空间交付

　　B、签约管理

　　C、收取租金

　　D、租户关系管理

　　23、关于房屋转租的说法，正确的是()

　　A、承租人可以将承租的房屋转租给第三方。但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同

　　B、承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方

　　C、承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方

　　D、承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有

　　24、在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是()

　　A、风险控制

　　B、风险回避

　　C、风险转移

　　D、风险调整

　　25、物业管理中的投标费用属于()

　　A、边际成本

　　B、机会成本

　　C、沉没成本

　　D、差异成本

　　26、关于专项维修资金的说法，错误的是()

　　A、专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用

　　B、专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费

　　C、专项维修资金应计入物业管理服务支出或成本

　　D、经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的。

　　27、关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是()

　　A、福利基金按工资总额的14%计提

　　B、员工奖金按工资总额的10%计提

　　C、教育经费按工资总额的1.5%计算

　　D、公会基金安工资总额的2%计算

　　28、在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于( )

　　A、固定预算

　　B、零基预算

　　C、概率预算

　　D、弹性预算

　　29、下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是( )。

　　A、财务人员福利费

　　B、财务人员工资

　　C、汇总损失

　　D、保险费

　　30、关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是( )。

　　A、事后控制是事中控制的延续

　　B、事中控制是事后控制的前提

　　C、事后控制是成本控制的中心环节

　　D、事后控制是下一循环中事先控制的组成部分

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　　31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( )

　　A、事先控制

　　B、事中控制

　　C、事后控制

　　D、反馈控制

　　32、住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是()

　　A、业主委员会

　　B、建设单位

　　C、物业服务企业

　　D、居民委员会

　　33、关于前期物业服务合同的说法，错误的是()

　　A、前期物业服务合同具有过渡性

　　B、前期物业服务合同属于要式合同

　　C、前期物业服务合同以书面方式签订

　　D、前期物业服务合同没有合同期限限制

　　34、关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是()

　　A、二者合同主体不同

　　B、二者合同客体不同

　　C、二者签订时间不同

　　D、二者合同有效期限不同

　　35、关于物业管理招投标的说法，错误的是()

　　A、物业管理招标投标实质是一种市场双向选择行为

　　B、物业管理招标行为和投标行为是有机结合的

　　C、物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务

　　D、物业管理实行招标投标是社会主义市场经济的需要

　　36、关于物业管理招投标标的的说法，错误的是()

　　A、标底是招标项目的预期价格水平

　　B、标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一

　　C、标底一般不向投标人公开

　　D、标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳

　　37、按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括()风险

　　A、财产

　　B、责任

　　C、人身

　　D、社会

　　38、保险的一般原则不包括()原则

　　A、比例分摊

　　B、可保利益

　　C、近因

　　D、对等

　　39、物业服务企业按出资比例分配利润。体现了企业 ( )之间的财务关系。

　　A、所有者

　　B、债权人

　　C、经营者

　　D、管理者

　　40、反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是()

　　A、资产负债表

　　B、利润表

　　C、损益表

　　D、现金流量表

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　　41、在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和()

　　A、总资产周转率

　　B、流动资产周转率

　　C、财务内部收益率

　　D、资本积累率

　　42、企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是()

　　A、净资产收益率

　　B、总资产周转率

　　C、流动资产周转率

　　D、总资产报酬率

　　43、关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是()

　　A、评价标准是绩效评价的三大要素之一

　　B、评价标准是评价工作的基本准绳和前提

　　C、评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类

　　D、评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度

　　44、物业管理绩效评价的主要方法是()

　　A、功效系数法

　　B、综合分析判断法

　　C、隶属度赋值法

　　D、经验分析判断法

　　45、物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是( )

　　A、定量与定性相结合计分方法

　　B、综合分析判断法

　　C、评议指标计分方法

　　D、修正指标计分方法

　　46、下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是()

　　A、洗手间

　　B、停车场

　　C、开水间

　　D、电梯厅

　　47、下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是()

　　A、吸引可能的租户

　　B、评估筛选租户

　　C、与租户进行租约谈判

　　D、监督租户履行租约义务

　　48、在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是( )

　　A、支票、现金等支付形式

　　B、租金收取时间

　　C、激励主动缴纳行为的措施

　　D、租金收取方式

　　49、在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、()和空置损失的租金

　　A、建造费用

　　B、人工费用

　　C、经营费用

　　D、广告费用

　　50、下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是()

　　A、服务制度

　　B、服务质量

　　C、服务程序

　　D、服务标准

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　　51、在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和( )

　　A、信息流线

　　B、办公流线

　　C、自行车流线

　　D、机动车流线

　　52、下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是()

　　A、物业经济指标

　　B、服务满意度

　　C、物业品牌化

　　D、市场占有率

　　53、在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作、属于()

　　A、市场营销

　　B、零售技术

　　C、物业维护

　　D、风险管理

　　54、下列零售商业物业经营管理工作中，属于物业维护模块的是()

　　A、维持承租户公共关系

　　B、满足消费者的商品供应量

　　C、统筹管理公共区域维修基金

　　D、慎重出租给危险承租户

　　55、下列对购物中心中个租户位置的配置中，合理的是()

　　A、甜点店与服装店相邻

　　B、冷饮店设置商场入口

　　C、家具店靠近商场中心

　　D、食品店原理商场中心

　　56、某商业租户的基础租金是每月1万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是15万元，并向业主缴纳租金总额为每月1.4万元，则其百分比租金的比例系数是()

　　A、2.66%

　　B、4.00%

　　C、8.00%

　　D、9.33%

　　57、某购房中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万元平方，某租户承租了6千平方米，该租户应分租的公用面积维护费比例是( )

　　A、6%

　　B、6.5%

　　C、7%

　　D、7.5

　　58、在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是()

　　A、开闭店

　　B、收银

　　C、顾客退换货

　　D、库房物品的管理

　　59、关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是()

　　A、生命周期成本的费用不只发生在初始投资时

　　B、折现率即利率对生命周期成本没有影响

　　C、通过对设施或系统的节能改造可以降低生命周期成本

　　D、运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值

　　60、下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是()

　　A、重组

　　B、赠予

　　C、公开出售

　　D、债转股

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　　61、零售商业物业分类的主要依据有()

　　A、建筑规模

　　B、建筑结构

　　C、建筑形式

　　D、经营商品的特点

　　E、商业辐射区域的范围

　　62、从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得()等方面的利益

　　A、股息

　　B、收益

　　C、保值

　　D、增值

　　E、消费

　　63、在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括( )。

　　A、企业自用写字楼

　　B、出租写字楼

　　C、出售写字楼

　　D、自用出售写字楼

　　E、自用出租复合型写字楼

　　64、下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有()

　　A、投资回报期

　　B、借款偿还期

　　C、财务净现值

　　D、资产负债率

　　E、偿债备付率

　　65、收益性物业价值的高低，主要取决于()

　　A、未来净收位置的大小

　　B、账面净收位置的大小

　　C、获得净收位置期限的长短

　　D、获得净收益的可靠性

　　E、获得净收益的主营业务所占比重

　　66、关于物业价格的说法，正确的有()

　　A、物业价格受区位的影响大

　　B、物业价格形成的时间较长

　　C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格

　　D、物业价格总是上涨的

　　E、物业价格容易受交易者的个别因素影响

　　67、在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容是：

　　A、租赁计划

　　B、建筑物管理策略

　　C、建筑物维护的标准

　　D、物业检查计划

　　E、公共设施服务的内容

　　68、在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有()

　　A、所有权人

　　B、共有人

　　C、所有权人委托的代理人

　　D、房屋的抵押权人

　　E、按照法定程序指定的代管人

　　69、在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括( )

　　A、制定租赁方案和策略

　　B、租金调整和租户关系管理

　　C、租户的选择

　　D、租约谈判

　　E、租金确定

　　70、从理论上讲，物业租金要以()来确定

　　A、历史平均投资回报率

　　B、业户所需缴纳的所得税

　　C、物业建造成本

　　D、物业出租经营成本

　　E、业主希望的投资回报率

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　　71、根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有()

　　A、被没收的财产

　　B、企业员工福利费

　　C、企业违约金

　　D、银行手续费

　　E、购置和建造固定资产的支出

　　72、实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有()

　　A、物业服务企业的利润

　　B、法定税费

　　C、物业管理服务成本

　　D、物业服务企业的酬金

　　E、物业管理服务支出

　　73、关于公众责任保险的说法，正确的有()

　　A、公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任

　　B、公众责任保险是一种有形财产保险

　　C、公众责任险不具有实际标的

　　D、公众责任保险的保险人答案加群：柒陆伍肆陆贰伍玖

　　E、公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济赔偿

　　74、将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有()

　　A、考虑了客户利益

　　B、考虑了风险因素

　　C、体现了企业对资产保值增值的要求

　　D、有利于制约企业追求短期总的倾向

　　E、保险企业运用资本获得利润的能力

　　75、下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有()

　　A、投资开办餐厅

　　B、购置洗地机

　　C、房屋租赁经营

　　D、购买企业股票

　　E、投资建立子公司

　　76、物业管理绩效评价中社会评价的主要体包括()

　　A、政府

　　B、咨询机构

　　C、新闻媒体

　　D、业主

　　E、本企业员工

　　77、物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在()

　　A、办公室空间的合理配置

　　B、共用空间的合理配置

　　C、管理服务空间的合理配置

　　D、设备空间的合理配置

　　E、多部电梯的合理配置

　　78、当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，这些主要租户( )

　　A、应具备相互均等的财务能力

　　B、所要求的租赁价格要相等

　　C、所提供商品种类应搭配合理

　　D、与次要租户提供的商品类型应互补

　　E、都应被视为整个购物中心内的一部分

　　79、零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有()等

　　A、租户的声誉状况

　　B、租户的财务能力

　　C、租户的零售技术

　　D、租户需要的服务

　　E、租户组合

　　80、下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有()

　　A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品

　　B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目

　　C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品

　　D、因技术进步造成的产品

　　E、长期被搁置未使用的进口设备

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