2014年经济师考试《中级房地产》章节习题：第十章
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2014年经济师考试《中级房地产》章节习题汇总，供备考2014中级经济师考试的考生学习。
第十章 房地产估价
一、单项选择题
1. 一般情况下，运用市场法时要求选择()可比实例。
A.1～3宗
B.3～10宗
C.10宗以上
D.任意
2. 在统一货币单位时，通常采用()。
A.元
B.角
C.分
D.不一定
3. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为()元人民币/m2。
A.3697
B.3772
C.3769
D.3758
4.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为()万元。
A.45
B.50
C.55
D.48
5.某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为()元/平方米。
A.2443
B.2394
C.2376
D.2582
6.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()万元。
A.323
B.275
C.273
D.258
7.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为()。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
8.由市场比较法估价得到的价格称为()。
A.市场价格
B.成本价格
C.比准价格
D.基准价格
9. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
10.()是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
11.某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.80
B.90
C.100
D.110
12.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120┫，单位建筑面积的重置价格为800元/┫，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是()元。
A.70880
B.71936
C.77952
D.81562
13.某房地产，收益年限为40年，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为()万元。
A.476.98
B.489.36
C.497.56
D.500.21
14.某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
15.()是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
A.累加法
B.市场提取法
C.运营费用
D.收益法
16.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定()收益年限有限的物业的收益价值。
A.高于
B.等于
C.低于
D.不确定
17.()是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
A.营销策划报告
B.市场价格调研报告
C.可行性研究报告
D.估价报告
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二、多项选择题
1.下列属于市场法估价步骤的有()。
A.搜集交易实例
B.核算交易成本
C.选取可比实例
D.求取比准价格
E.进行交易日期修正
2.一般情况下，搜集交易实例时，应搜集以下内容()。
A.交易双方的基本情况和交易目的
B.交易实例房地产的状况
C.选取可比实例
D.成交价格
E.付款方式
3.建立价格可比基础包括的方面是()。
A.统一付款方式
B.统一采用单价
C.统一币种和货币单位
D.统一交易日期
E.统一面积单位
4.市场法中房地产状况调整包括()。
A.区域因素状况修正
B.权益状况修正
C.实物状况修正
D.区位状况修正
E.个别因素状况修正
5.下列关于成本法的说法错误的是()。
A.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求得被估价房地产价值的方法
B.成本法中的“成本”，即通常意义上的成本(不含利润)
C.成本法中的“成本”是价格(包含利润)
D.成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值
E.从买方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入
6.建筑物的重新购建价格的求取方法有()。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
E.基价比较法
7.求取建筑物折旧的方法主要有()。
A.年限法
B.分解法
C.市场提取法
D.单位比较法
E.指数调整法
8.从收益法的观点看，房地产的价值高低取决于下列()因素。
A.未来净收益大小
B.潜在毛收入的高低
C.获得净收益的可靠性
D.获得净收益期限的长短
E.有效毛收入的高低
9.累加法中，报酬率的计算要涉及以下几个方面()。
A.投资风险补偿率
B.管理负担补偿率
C.缺乏流动性补偿率
D.风险报酬率
E.投资带来的优惠率
10.下列关于开发经营期的说法正确的是()。
A.开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间
B.在有预售的情况下租售期与开发期有重合，在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的自然寿命结束时为止
C.在现实中受某些特殊因素的影响，可能是开发期延长
D.租售期通常难以准确估计，在估价时应考虑未来房地产市场的景气状况
E.估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法
11.估价的假设和限制条件主要包括()。
A.对估价对象有关状况的假定
B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定
C.对估价方法选用分析的说明
D.对估价方法使用前提的说明
E.对评估的价值前提的说明
12.经营期可以分为()。
A.开发期
B.前期
C.建造期
D.销售期
E.运营期
13. 下列关于现金流量折现法中的折现率的说法正确的是()。
A.等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率
B.包含安全收益部分(资金的利息)和风险收益部分(开发利润)两部分
C.等同于传统法中的投资利息率
D.等同于传统法中的开发利润率
E.以上答案均正确
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答案部分
一、单项选择题
1
[答案]：B
[解析]：参见教材P242
2
[答案]：A
[解析]：参见教材P242
3
[答案]：D
[解析]：不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价
500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78
4
[答案]：D
[解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(万元)
5
[答案]：A
[解析]：参见教材P244
此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443 。
6
[答案]：B
[解析]：本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式：
(1)正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费
(2)应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率
设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则
x=297-8%x，x=275万元。
7
[答案]：A
8
[答案]：C
[解析]：市场法测算出的价格称为比准价格、成本法测算出的价格称为积算价格、收益法测算出的价格称为收益价格。
9
[答案]：D
[解析]：本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。
开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150
土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润
=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150
=3000元/平方米
10
[答案]：A
[解析]：参见教材P250
11
[答案]：C
[解析]：参见教材P255，V=A/Y=8/8%=100(万元)
12
[答案]：B
[解析]：参见教材P253
建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936
13
[答案]：A
[解析]：本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。
V=AY1-1(1+Y)n=408%1-1(1+8%)40=476.98万元
14
[答案]：B
[解析]：预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式
V=AY1-1(1+Y)t+Vt(1+Y)t=2168%1-1(1+8%)2+5616(1+8%)2=5200万元。
15
[答案]：B
[解析]：参见教材P259
16
[答案]：A
[解析]：注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=AY与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=AY1-1(1+Y)n进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数1-1(1+Y)n，所以本题答案为A。
17
[答案]：D
[解析]：参见教材P265
二、多项选择题
1
[答案]：ACDE
[解析]：在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。
2
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P242
3
[答案]：ABCE
[解析]：建立价格可比基础包括五统一，分别是统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位，统一面积内涵和统一面积单位。选项D不属于建立价格可比基础，属于交易情况修正。
4
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P245
5
[答案]：BE
[解析]：参见教材P247-248
6
[答案]：ABCD
[解析]：重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。
7
[答案]：ABC
[解析]：参见教材P252
8
[答案]：ACD
[解析]：参见教材P254
9
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P259
10
[答案]：ACDE
[解析]：参见教材P262
11
[答案]：ABDE
[解析]：本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。C项属于估价技术报告的内容。
12
[答案]：DE
[解析]：开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。
13
[答案]：AB
[解析]：参见教材P264
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