2014物业管理师经营管理考前冲刺练习题(第四套)

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　　【例题1】房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有( )的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　A.所有权B.使用权C.收益权D.用益物权

　　【答案】A

　　【例题2】以下不属于房屋出租行为的是( )

　　A.出租人将房屋出租给承租人居住

　　B.出租人将房屋出租给承租人从事经营活动

　　C.出租人利用自有房屋以联营名义出租房产

　　D.承租人将承租的房产转租给他人从事经营活动

　　【答案】D

　　【例题3】房屋出租的实质就是出售一定时期的物业( )。

　　A.所有权B.使用权C.部分收益权D.占有权

　　【答案】B

　　【例题4】房屋租赁中，承租人拥有的权益包括( )

　　A.处分权 B.部分收益权 C.最终收益权 D.占有权 E.使用权

　　【答案】BDE

　　【例题5】下列关于房屋租赁特点的说法中不正确的是( )

　　A.租赁双方必须具有民事行为能力

　　B.当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之终止

　　C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

　　D.房屋租赁合同属于法定要式合同

　　【答案】B

　　【例题6】以下关于物业租赁和物业买卖的说法,错误的是( )

　　A. 都是物业交易的一种形式

　　B. 物业租赁可以一次性实现房地产的价值

　　C.两者转移的权利不同

　　D. 物业租赁需经过多次交换，物业才能从实物形态全部转化为价值形态

　　【答案】B

　　【例题7】按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为( )。

　　A.居住用房租赁和非居住用房租赁

　　B.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

　　C.公房租赁和私房租赁

　　D.国内租赁和涉外租赁

　　【答案】C

　　【例题8】公房分为直管公房和自管公房，自管公房的所有权人是( )

　　A.国家

　　B.各级房地产行政主管部门

　　C.各级人民政府

　　D.国家授权的国有企事业单位

　　【答案】A

　　【例题9】公房分为直管公房和自管公房，自管公房的出租人是( )

　　A.国家

　　B.各级房地产行政主管部门

　　C.各级人民政府

　　D.国家授权的国有企事业单位

　　【答案】D

　　【例题10】( )作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利。

　　A. 房地产行政主管部门

　　B.国家

　　C.各级人民政府

　　D.国家授权的国有企事业单位

　　【答案】A

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　　【例题11】房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法享有( )

　　A.所有权 B.占有权 C.使用权 D.收益权 E.处分权

　　【答案】BCDE

　　【例题12】按物业租赁期限约定模式的不同，物业租赁可分为( )

　　A.定期租赁、自动延期租赁和不定期租赁

　　B.公房租赁和私房租赁

　　C.毛租、净租和百分比租金

　　D.国内租赁、涉外租赁

　　【答案】A

　　【例题13】关于自动延期租赁的说法，不妥的是( )

　　A.租赁双方没有约定租期

　　B.租赁合同按周、月、年的周期延续，终止通知应与周期对应

　　C.自动延期租赁可以双方根据协议达成，也可依法建立

　　D.许多居住租赁合同既包含定期租赁又包括延期租赁

　　【答案】A

　　【例题14】租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是( )

　　A.意愿租赁 B.定期租赁 C.私房租赁 D.自动延续租赁

　　【答案】A

　　【例题15】物业使用过程中所发生的费用，不包括( )

　　A.税费 B.物业管理费 C.承租单元内部的能源使用费 D.房屋折旧费

　　【答案】D

　　【例题16】按物业租金的内涵划分，房屋租金可分为( )

　　A.毛租 B.净租 C.百分比租金 D.商品租金 E.市场租金

　　【答案】ABC

　　【例题17】物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。下列针对物业租金形式的说法正确的是( )。

　　A.采用毛租形式的租金中一定包含上述所有三部分费用

　　B.采用毛租形式的租金中一定不包含上述所有三部分费用

　　C.采用净租形式的租金中一定不包含上述所有三部分费用

　　D.采用净租形式的租金中一定包含上述所有三部分费用

　　【答案】A

　　【例题18】下列关于百分比租金的说法，错误的是( )

　　A.百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业

　　B.当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限做出规定

　　C.百分比租金通常按年度计算兑现

　　D.在一个购物中心或超市中，不同位置处的承租人交纳的百分比租金的百分率相同

　　【答案】D

　　【例题19】下列不是常见的物业租赁管理模式的是( )。

　　A.居间模式 B.包租转租模式 C.出租代理模式 D. 物业服务委托模式

　　【答案】A

　　【例题20】在物业租赁非主营业务时，业主通常选择( )管理模式。

　　A.物业服务委托 B.包租转租 C.出租代理 D.自动延期

　　【答案】B

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　　【例题21】以下哪种物业租赁管理模式使物业管理企业承担的风险最小( )

　　A.包租转租模式 B.出租代理模式 C.物业服务委托模式 D.设施管理模式

　　【答案】C

　　【例题22】下列属于物业服务委托模式特点的有( )

　　A.业主不负责物业的租赁，不承担市场风险

　　B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险

　　C.物业管理企业不承担任何物业租赁经营活动所带来的风险

　　D.业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险

　　E.物业管理企业只获取物业服务费

　　【答案】CDE

　　【例题23】物业租赁管理模式中，( )模式业主不负责物业的租赁。

　　A.包租转租和物业服务委托 B.包租转租和出租代理

　　C.物业服务委托和出租代理 D.包租转租、物业服务委托和出租代理

　　【答案】B

　　【例题24】在租赁管理三个阶段，( )是贯穿始终的。

　　A. 收取租金

　　B. 租赁市场营销

　　C. 租金调整

　　D. 租金结算

　　E. 承租人关系管理

　　【答案】BE

　　【例题25】租约签订前，租赁管理的工作内容包括( )

　　A.房屋空间交付 B.租赁方案制定

　　C.承租人选择 D.租金确定

　　E.物业市场营销

　　【答案】BCDE

　　【例题26】物业租赁的准备工作主要包括( )

　　A. 制订租赁方案

　　B. 组建租赁管理机构

　　C. 制定租赁管理制度

　　D. 明确租赁基本程序

　　E. 明确退租基本程序

　　【答案】BCDE

　　【例题27】物业租赁管理机构规模的大小取决于( )

　　A. 企业的决策程序

　　B. 租赁业务量

　　C. 企业的资质等级

　　D. 业主租赁需求程度

　　E. 租赁市场状况

　　【答案】ABDE

　　【例题28】( )是租赁经营管理工作开展的基本保证。

　　A. 物业租赁管理制度体系的建立

　　B. 企业的决策程序

　　C. 租赁专业知识能力

　　D. 租赁方案制订

　　【答案】A

　　【例题29】物业租赁管理制度通常不包括( )

　　A. 物业租赁管理规定 B. 租赁合同管理办法

　　C.出租人管理规定 D. 房屋转租与退租管理规定

　　【答案】C

　　【例题30】制定租赁方案的主要工作内容有( )

　　A.确订租赁类型、可出租面积和租赁方式 B.编制租赁经营预算

　　C.市场定位 D.确定租金

　　E.租约谈判和签约管理

　　【答案】ABCD

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　　【例题31】在确定租赁方案时，首先应该( )

　　A.确定租赁类型、可出租面积和租赁方式 B.编制租赁经营预算

　　C.定位目标市场 D.确定租金方案

　　【答案】A

　　【例题32】只有( )和在物业中的分布，才能够对需要吸引的客户数量和规模有所把握。

　　A.确定可出租面积 B.编制租赁经营预算

　　C.定位目标市场 D.确定租金方案

　　【答案】A

　　【例题33】物业租赁目标市场主要由( )来确定

　　A.该物业所处子市场的供求关系 B.该物业所处区域的商业特征

　　C.业主的要求 D.物业的可出租面积

　　【答案】A

　　【例题34】在租赁方案的制定过程中，定位目标市场要考虑( )

　　A.该物业所处子市场的供求关系 B.该物业所处区域的商业特征

　　C.业主的要求 D.物业的档次

　　E.当地的经济发展水平

　　【答案】ABCD

　　【例题35】从理论上来说，租金的确定取决于( )

　　A.物业出租经营成本 B.业主期望的投资回报率

　　C.国内整体物价水平 D.同类型物业的市场供求关系

　　E.房地产价格指数

　　【答案】AB

　　【例题36】为了吸引更多的承租人和使物业达到一个较为理想的租金水平，一般需要围绕物业的( )进行大量宣传工作。

　　A.物业的位置 B.特性

　　C.质量 D.智能化设备

　　E.良好的配套设施

　　【答案】BC

　　【例题37】租约条款优惠的方式一般不包括( )

　　A.租金打折

　　B.给新入住的租户一个免租期

　　C.对租户入住前的装修投资提供资金帮助

　　D.允许租户将来能够扩展空间

　　【答案】A

　　【例题38】吸引租户的策略可谓多种多样，下列说法正确的有( )

　　A.物业管理的市场宣传工作一般围绕着租金水平来进行

　　B.物业管理的市场宣传工作应该围绕物业的特性和质量来进行

　　C.对于中低档写字楼物业，应该选择电视、广播等进行宣传

　　D.在制定优惠方式时，最关键的是把握目标租户的心理

　　E.为租户从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助属于租约条款优惠

　　【答案】BDE

　　【例题39】在租户选择中考虑的主要准则包括( )

　　A.潜在租户所经营业务的类型

　　B.潜在租户的声誉、财务稳定性和长期盈利的能力

　　C.潜在租户与政府部门的关系

　　D.潜在租户所需的面积大小及空间组合

　　E.潜在租户需要提供的特殊物业管理服务的内容

　　【答案】ABDE

　　【例题40】( )应该体现物业开发建设过程中的投入、时间价值因素、无形磨损和有形磨损等。

　　A.理论租金 B.市场租金 C.实际租金 D.成本租金

　　【答案】A

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　　【例题41】从租金内容构成方面，可以将租金分为( )

　　A.理论租金 B.实际租金 C.成本租金 D.商品租金 E.市场租金

　　【答案】CDE

　　【例题42】关于成本租金的说法中错误的是( )

　　A.成本租金是最低租金标准

　　B.成本租金是租赁经营盈利和亏损的临界点

　　C.成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息和保险费五项因素组成

　　D.由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成

　　【答案】C

　　【例题43】商品租金是在成本租金基础上加上( )构成

　　A.保险费 B.利息 C.地租 D.税费 E.利润

　　【答案】ACE

　　【例题44】影响房屋租金确定的外在因素主要有( )

　　A.朝向 B.房屋的地理位置 C.房屋的用途

　　D.采光 E.房屋市场供求关系

　　【答案】BCE

　　【例题45】以包租转租模式下新建成的出租公寓为例，租金确定的基本程序为( )

　　①组成调研机构 ②租金市场调研 ③研讨论证评估

　　④确定租赁房屋 ⑤运营成本测算 ⑥确定房屋租金

　　A.①②④⑤③⑥ B.④③①②⑤⑥ C.①②③④⑤⑥ D.④⑤①②③⑥

　　【答案】D

　　【例题46】租约执行中，租赁管理的主要工作内容有( )

　　A.房屋空间交付 B.租金结算

　　C.收取租金 D.租金确定

　　E.租户关系管理

　　【答案】ACE

　　【例题47】出租人收取租金方式多种多样，但要以( )为核心。

　　A.出租人按时收取足额租金

　　B.建立出租人与承租人间的良好信任关系

　　C.承租人主动按时缴纳租金

　　D.按照租赁合同收取租金

　　【答案】B

　　【例题48】常见的调整租金的方法是( )

　　A. 按指数调整

　　B. 按政策性价格变动调整

　　C. 渐进调整法

　　D. 按百分比调整

　　【答案】C

　　【例题49】租约期满时，租赁管理工作主要集中在( )

　　A.收取租金 B.房屋空间交付

　　C.租金结算 D.租约续期

　　E.房屋空间收回管理

　　【答案】CDE

　　【例题50】续租时,新契约条款的改变是关键，主要集中在( )等几个方面。

　　A.租赁用途 B.租金标准 C.租赁期限

　　D.房屋维修责任 E.所提供的车位

　　【答案】BCE

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　　【例题51】承租人是否愿意续约，主要取决于( )

　　A.对出租人的满意程度

　　B.是否同意新契约条款内容

　　C.租金交纳情况

　　D.承租人在使用租赁房屋时的行为

　　E.与出租人沟通的情况

　　【答案】AB

　　【例题52】物业租赁广告宣传需考虑的因素主要是( )

　　A.物业类型B.租金标准C.物业特性D.供求关系E.可用的广告资金

　　【答案】ADE

　　【例题53】物业租赁营销时采取的个人销售活动包括( )

　　A. 与新闻媒介单位及业务关系单位建立良好的关系

　　B. 与独立的房地产代理商、经纪人的合作

　　C. 开展一些优惠、促销活动来吸引潜在承租人

　　D. 物业管理服务人员直接销售

　　E. 通过广告宣传、展示其租赁物业的性能

　　【答案】BD

　　【例题54】物业租赁的社会公关活动主要包括( )

　　A.与社会新闻单位建立并保持良好的合作关系

　　B.与国家政府有关部门保持密切的联系

　　C.与其他租赁物业经营管理部门保持良好的合作关系

　　D.与所在社区保持良好关系

　　E.与业主保持良好关系

　　【答案】ABCD

　　【例题55】物业租赁常用的租赁营销措施包括( )

　　A. 广告宣传

　　B. 形象宣传

　　C. 个人销售活动

　　D. 销售代理

　　E. 社会公关活动

　　【答案】ABCE

　　【例题56】市场营销人员通常从( )方面来宣传其所推广的物业。

　　A.价格优势 B.物业本身性能

　　C.优越的地理位置 D.经济实用

　　E.良好声誉

　　【答案】ABDE

　　【例题57】客户关系管理(CRM)是一种以( )价值为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。

　　A.企业 B.产品 C.客户 D.社会

　　【答案】C

　　【例题58】租赁管理更多的行为是以( )为中心进行的租赁管理。

　　A.承租人 B.业主 C.物业资产 D.物业价值

　　【答案】A

　　【例题59】( )是物业服务企业实施CRM的基础。

　　A.租户档案 B.个性化服务 C.数据统计与分析 D.租赁期内的服务

　　【答案】A

　　【例题60】在租赁管理中实施CRM涉及到的工作有()

　　A.建立详细的租户档案 B.个性化服务

　　C.租金缴交的管理 D.租金方案的确定

　　E.租赁期内的服务

　　【答案】ABCE

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　　【例题61】关于房屋租赁合同的说法，错误的是( )。

　　A.租赁合同是双务合同 B.租赁合同是债务合同

　　C.租赁合同是实践合同 D.租赁合同是射幸合同

　　E.租赁合同是继续性合同

　　【答案】BCD

　　【例题62】签订物业租赁合同，应遵循的原则不包括( )

　　A.诚实信用原则 B.强制原则 C.合法原则 D.平等原则

　　【答案】B

　　【例题63】下列房屋中，不得用于出租的是( )。

　　A.属于违法建筑的

　　B.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的

　　C.违反规定改变房屋使用性质的

　　D.已抵押，未经抵押权人同意的

　　E.住宅小区中，业主未签字同意《业主公约》的

　　【答案】ABCD

　　【例题64】出租住房的，下列( )不得出租供人员居住。

　　A.厨房 B.卫生间 C.卧室

　　D.阳台 E.地下储藏室

　　【答案】ABDE

　　【例题65】在经营性物业的租赁合同中，经常有续租的优先权条款，该条款包含在租赁合同的( )条款中。

　　A.变更和解除合同的条件 B.租赁双方的权利与义务

　　C.转租的约定 D.租赁期限

　　【答案】D

　　【例题66】以下关于租赁的说法正确的是( )

　　A.出租人收回商业用房时，要做好承租人的经营用房安置

　　B.承租人继续租用原租赁的房屋，无需重新签订租赁合同

　　C.出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，无需事先征得承租人同意，只需赔偿承租人的损失

　　D.未定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许

　　【答案】D

　　【例题67】张某将自己的住宅租给李某居住，后在租赁期间，张某又将房屋出售给了王某。针对该情况，下列说法中，正确的是( )。

　　A.张某应继续保障李某使用房屋，直至租赁期满

　　B.张某继续收取房租，直至租赁期满

　　C.张某需继续承担房屋的修缮责任，直至租赁期满

　　D.张某需将保证金归还李某或转移给王某

　　【答案】D

　　【例题68】一般情况下，出租人可以负责支付( )

　　A. 电费 B. 水费 C. 供暖费 D. 物业服务费

　　【答案】D

　　【例题69】租赁双方发生争议时，解决的办法主要有( )

　　A.协商 B.调解 C.仲裁和诉讼 D.仲裁或诉讼 E.解除合同

　　【答案】ABD

　　【例题70】房屋租赁合同中，其他约定通常包括租赁( )的约定。

　　A. 转租 B.期限 C.改建 D.用途 E. 押金

　　【答案】ACE

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　　【例题71】下列关于转租的说法正确的是( )

　　A.根据法律规定，房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方

　　B.房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，此时第三方须同原出租人签订新的租赁合同，原租赁合同自动终止

　　C.房屋承租人在征得房屋出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方，并且订立转租合同，在转租合同中必须要有原出租人书面签字同意，或有原出租人同意的书面证明。

　　D.房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但是从中获得的差额利润应该归原出租人所有

　　【答案】C

　　【例题72】下列关于改建的说法正确的是( )

　　A.承租人的改建必须经出租人书面同意

　　B.改建作为物业不可分割部分归出租人所有

　　C.改建费用是由承租人承担

　　D.用于经营的固置物可以在租约结束前或结束时移走

　　E.用于经营的固置物移走时要求建筑必须恢复到承租人搬进来时的状况

　　【答案】AD

　　【例题73】物业租赁合同中，出租人的义务有( )

　　A.有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务

　　B.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等的义务

　　C.有保障承租人居住安全的义务

　　D.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务

　　E.有接受租户监督，不断改进工作的义务

　　【答案】ACE

　　【例题74】物业租赁合同中，承租人的权利有( )

　　A.经出租人同意有转租获利的权利

　　B.出租房屋出售时，有优先购买权

　　C.有按期交纳租金的权利

　　D.有按照租约规定的房屋用途使用房屋的权利

　　E.有爱护使用房屋的权利

　　【答案】ABD

　　【例题75】物业租赁合同中，出租人的义务有( )

　　A.有对物业管理状况进行监督、建议的义务

　　B.有遵守有关法律法规和物业管理规定的义务

　　C.有保障承租人居住安全的义务

　　D.有对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务

　　E.有保障承租人合法使用房屋的义务

　　【答案】CDE

　　【例题76】以下不属于租赁合同变更的是( )

　　A.租赁一方当事人更名 B.租赁合同到期继续租用

　　C.由双方约定，改变租赁期限 D.租金的增减

　　【答案】B

　　【例题77】下列哪种情况属于人为终止合同的情况?( )

　　A.当事人协商一致的

　　B.无效合同的终止

　　C.因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的

　　D.租赁合同到期

　　【答案】B

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