初级会计职称考试《经济法基础》第六章第四节：土地增值税法律制度

套餐推荐：初级会计职称无纸化题库练习|直播保过班热招中|初级会计老师团 通关不难|  招生计划

热点专题：准考证打印| 考试时间 |初级会计职称证书|教材领取

  >>2014年初级会计职称《经济法基础》1-7章知识点汇总<<

　　2014年初级会计职称考试考生进入备考阶段。环球网校为大家分享了初级会计职称《初级经济法基础》考点，随后还会有经典试题与备考技巧，敬请期待!

　　土地增值税法律制度

　　一、土地增值税纳税人

　　土地增值纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。

　　二、土地增值税征税范围

　　土地增值税的基本征税范围包括转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让以及存量房地产买卖。

　　1.征税范围的一般规定：

　　(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税;

　　(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;

　　(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。

　　2.征税范围的具体和特殊规定

　　征收土地增值税：

　　(1)出售国有土地使用权;

　　(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的;

　　(3)存量房地产买卖;

　　(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让);

　　(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入);

　　(6)投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资;

　　(7)投资联营后将投入的房地产再转让的;

　　(8)合作建房建成后转让的。

　　不征收土地增值税：

　　(1)出让国有土地的行为;

　　(2)继承、赠与等方式无偿转让的房地产;

　　(3)将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为;

　　(4)通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

　　(5)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税(非房地产企业);

　　(6)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途;

　　(7)个人之间互换自有居住用房地产;

　　(8)合作建房，建成后按比例分房自用的;

　　(9)房地产的出租;

　　(10)对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;

　　(11)企业兼并转让房地产;房地产的代建房行为;房地产的重新评估。

　　三、土地增值税税率

　　土地增值税税率实行四级超率累进税率即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。

　　四、土地增值税的计税依据

　　土地增值税的计税依据是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

　　增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

　　(一)转让房地产取得的收入

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　(二)扣除项目及其金额

　　1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

　　2.房地产开发成本(适用新建房转让)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

　　3.房地产开发费用(适用新建房转让)

　　(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　4.与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

　　5.财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　(1)此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;(2)取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额。

　　7.计税依据的特殊规定。

  全国会计资格评价网：2014初级会计职称机考操作指南

  全国会计资格评价网：开通2014初级会计职称无纸化考试操作指南、答题演示、练习系统通知

   2014初级会计职称《初级会计实务》1-10章知识点汇总

   2014年初级会计职称各科目考试大纲汇总

   2001年-2013年初级会计职称考试真题汇总

   如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校会计职称频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流!