2015年物业管理师《经营管理》预习试卷四

　　一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

　　1 某单元公寓丽积200 m2，单价4 200元/m2，总价84万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为(　)元/m2。

　　A. 3 568

　　B. 3 865

　　C. 3 965

　　D. 3 906

　　参考答案: D

　　2 正确处理(　)之间的财务关系，能够保持物业服务企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险

　　A. 企业同职工

　　B. 企业同其债权人

　　C. 企业同国家机关

　　D. 企业同其所有者

　　参考答案: B

　　3 某宗物业交易总价为110万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次应付清(　)万元。

　　A. 106.55

　　B. 107.73

　　C. 107.61

　　D. 106.95

　　参考答案: B

　　4 成本的反馈性控制按(　)不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。

　　A. 控制的要求

　　B. 控制的对象

　　C. 控制的时间

　　D. 控制的原则

　　参考答案: B

　　5 评估投资价值与(　)的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。

　　A. 评估市场价值

　　B. 评估使用价值

　　C. 评估账面价值

　　D. 评估投资价值

　　参考答案: A

　　6 物业服务企业持续经营的前提条件是(　)。

　　A. 资金筹集

　　B. 资金耗费

　　C. 资金运用

　　D. 资金收回

　　参考答案: D

　　7 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到(　)的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。

　　A. 5%

　　B. 10%

　　C. 15%

　　D. 20%

　　参考答案: D

　　8 物业管理中短期计划介于(　)之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3～5年。

　　A. 组合投资管理层次、资产管理层次

　　B. 战术层次、策略层次

　　C. 管理层次、战术层次

　　D. 策略层次、组合投资管理层次

　　参考答案: B

　　9 某投资者以3 450元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1 000 m2的写字楼单元，银行为其提侈了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每 年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，划其在转售收入中需要偿还的贷款本金为(　)万元。

　　A. 93 56

　　B. 98.56

　　C. 89.65

　　D. 96.63

　　参考答案: D

　　10 属于短期均衡价格的是(　)。

　　A. 市场价格

　　B. 理论价格

　　C. 单位价格

　　D. 成交价格

　　参考答案: A

　　11 工业厂房的经济寿命为(　)年。

　　A. 40

　　B. 45

　　C. 50

　　D. 60

　　参考答案: B

　　12 采取协议方式交易(或出让)物业的成交价格，称为(　)。

　　A. 招标成交价

　　B. 挂牌成交价

　　C. 拍卖成交价

　　D. 协议成交价

　　参考答案: D

　　13 公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是(　)物业。

　　A. 大额性

　　B. 收益性

　　C. 专业性

　　D. 复合性

　　参考答案: B

　　14 土地不会毁损，投资者在乓上所拥有的权益通常在(　)年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。

　　A. 15

　　B. 20

　　C. 35

　　D. 40

　　参考答案: D

　　15物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与符产管理并重的(　)企业。

　　A. 公益型

　　B. 竞争型

　　C. 策略型

　　D. 复合型

　　参考答案: D

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　　16 物业管理成本按照(　)划分，有利于进行物业经营管理的预测与决策。

　　A. 与物业管理服务业务量的关系

　　B. 经济用途

　　C. 经济性质

　　D. 计算依据不同

　　参考答案: A

　　17 随着我国房地产市场的发展，(　)的作用在逐渐增强。

　　A. 竞争机制

　　B. 价格机制

　　C. 管理机制

　　D. 经营机制

　　参考答案: B

　　18 企业价值不是账面资产的总价值，而是企业全部财产的(　)。

　　A. 交换价值

　　B. 市场价值

　　C. 投资价值

　　D. 使用价值

　　参考答案: B

　　19 造成不良资产生成的直接原因是(　)。

　　A. 银行货币资金运动的中断

　　B. 经济周期变化

　　C. 经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷

　　D. 房地产虚假的泡沫繁荣

　　参考答案: C

　　20 物业可以获取的最大租金收入称为(　)0

　　A. 有效毛收入

　　B. 实际租金收入

　　C. 净运营收益

　　D. 潜在毛租金收入

　　参考答案: D

　　21 郑某将l5 980元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为(　)元。

　　A. 18 006.66

　　B. 17 465.46

　　C. 18 263.56

　　D. 16 298.45

　　参考答案: A

　　22 房地产组合投资管理的主要工作不包括(　)。

　　A. 制定并执行组合投资策略

　　B. 与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则

　　C. 评估资产管理公司的表现

　　D. 设计和调整房地产资产的资本结构

　　参考答案: C

　　23 单纯的建筑物通常采用(　)估价。

　　A. 收益法

　　B. 市场法

　　C. 内插法

　　D. 成本法

　　参考答案: D

　　24 零售商业物业现场管理计划不包括(　)。

　　A. 工作流程和规章制度

　　B. 对商户承租户员工的进店培训

　　C. 费用测算和依据

　　D. 机构设置和人员编制

　　参考答案: B

　　25 目前广泛采用的招标方式是(　)。

　　A. 公开招标

　　B. 议标

　　C. 邀请招标

　　D. 评标

　　参考答案: C

　　26 百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以其常常作勾(　)的附加部分。

　　A. 基础租金

　　B. 毛租金

　　C. 净租金

　　D. 市场租金

　　参考答案: A

　　27 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了7年;预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益9万元;该宗物业的报酬率为8.5%，则该宗物业的收益价格为(　)万元。

　　A. 102.71

　　B. 101.65

　　C. 103.49

　　D. 102.95

　　参考答案: A

　　28 李某以4 000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1 000 m2的写字楼单元，银行为其提供了1 5年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该 物业转售，则其在转售收人中需要偿还的贷款本金为(　)万元。

　　A. 192.16

　　B. 249.47

　　C. 189.45

　　D. 246.35

　　参考答案: A

　　29 高某将10 950元存人银行.期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为(　)元。

　　A. 11 459

　　B. 12 416

　　C. 12 264

　　D. 11 412

　　参考答案: C

　　30 当(　)达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。

　　A. 第一类有形磨损

　　B. 第一类无形磨损

　　C. 第二类有形磨损

　　D. 第二类无形磨损

　　参考答案: A

　　31 物业经营管理主要以(　)为服务对象。

　　A. 业主或投资者

　　B. 承包商

　　C. 开发商

　　D. 租户

　　参考答案: A

　　32 影响房地产市场发展的经济因素不包括(　)。

　　A. 家庭生命周期

　　B. 家庭收入水平及分布

　　C. 经济发展状况

　　D. 工资及就业水平

　　参考答案: A

　　33 某单元公寓面积110 m2，单价6 580元/m2，总价72.38万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为(　)元/m2。

　　A. 6 234.61

　　B. 6 353.50

　　C. 6 119.40

　　D. 6 258.84

　　参考答案: C

　　34 设备更新的核心工作，是确定设备的(　)。

　　A. 自然寿命

　　B. 经济寿命

　　C. 物理寿命

　　D. 技术寿命

　　参考答案: B

　　35 某物业服务企业2008年速动资产合计为62 355元，速动负债合计为56 349元，流动资产合计为162 348元，流动负债合计为22 345元，则该物业服务企业的流动比率为(　)。

　　A. 7.56

　　B. 6.95

　　C. 6.29

　　D. 7.27

　　参考答案: D

　　36 选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失属于物业管理成本中的(　)。

　　A. 差异成本

　　B. 目标成本

　　C. 计划成本

　　D. 机会成本

　　参考答案: D

　　37计算经济寿命时，当考虑资金(　)的影响时，则需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为初始购置设备费用支出的时间。

　　A. 账面价值

　　B. 时间价值

　　C. 使用价值

　　D. 市场价值

　　参考答案: B

　　38 属于短期投资的是(　)。

　　A. 房地产开发投资

　　B. 房地产置业投资

　　C. 房地产企业债券投资

　　D. 房地产企业股票投资

　　参考答案: A

　　39 中国内地通常采用(　)为面积单位。

　　A. 坪

　　B. 亩

　　C. 平方米

　　D. 平方英尺

　　参考答案: C

　　40 面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资称为(　)。

　　A. 房地产企业债券投资

　　B. 房地产企业股票投资

　　C. 房地产置业投资

　　D. 房地产开发投资

　　参考答案: C

　　41 属于主营业务利润的是(　)。

　　A. 营业税金

　　B. 营业外收支

　　C. 其他业务利润

　　D. 投资收益

　　参考答案: A

　　42 丁某将650 460元存人银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为(　)元。

　　A. 728 515.2

　　B. 721 862.3

　　C. 714 989.2

　　D. 716 549.3

　　参考答案: A

　　43 利率是资金(　)的一种标志。

　　A. 投资价值

　　B. 账面价值

　　C. 交换价值

　　D. 时间价值

　　参考答案: D

　　44 反映企业流动资产的周转速度，以进一步揭示影响企业资产质量主要因素的资产营运状况指标是(　)。

　　A. 流动资产周转率

　　B. 资产负债率

　　C. 总资产周转率

　　D. 资本积累率

　　参考答案: A

　　45 城市维护建设税是依托营业税征收的一种税费，为营业税税额的(　)。

　　A. 4%

　　B. 5%

　　C. 6%

　　D. 7%

　　参考答案: D

　　46 会影响当前房地产需求的政府政策变化不包括(　)。

　　A. 家庭收入水平及分布

　　B. 住房政策的变化

　　C. 政府房地产税收政策

　　D. 城市规划的变更

　　参考答案: A

　　47 大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此(　)是整个企业发展战略中的重要内容。

　　A. 客户关系管理

　　B. 物业资产管理

　　C. 房地产资产管理

　　D. 物业经营管理

　　参考答案: B

　　48 零售商业物业的现场管理工作中，(　)是基础。

　　A. 有针对性的管理方案设计

　　B. 精确的费用测算

　　C. 正确的经营管理策略

　　D. 有计划的资源分配

　　参考答案: C

　　49 对开发商收益产生巨大影响的因素不包括(　)。

　　A. 物业转售收入

　　B. 开发建设成本

　　C. 市场吸纳能力

　　D. 未来房地产市场销售价格

　　参考答案: A

　　50 当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取(　)政策。

　　A. 自担

　　B. 回避

　　C. 保留

　　D. 预防

　　参考答案: B

　　51 一般情况下，买卖双方会围绕着(　)进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。.

　　A. 成交价

　　B. 标价

　　C. 起价

　　D. 均价

　　参考答案: B

　　52区域购物中心的建筑面积在(　)m2以上，有效商业服务半径可达到200 km，由专业购物中心管理集团开发经营。

　　A. 1万

　　B. 3万

　　C. 5万

　　D. 10万

　　参考答案: D

　　53 不属于资产负债表附表的是(　)。

　　A. 应交增值税明细表

　　B. 股东权益增减变动表

　　C. 资产减值准备明细表

　　D. 管理费用明细表

　　参考答案: D

　　54 对置业投资者收益产生巨大影响的因素不包括(　)。

　　A. 未来房地产市场销售价格

　　B. 未来租金水平和房屋空置率的变化

　　C. 资本化率的变化

　　D. 物业毁损造成的损失

　　参考答案: A

　　55 在生产制造业中应用广泛的管理称为(　)。

　　A. 生命周期成本与设施管理

　　B. 企业物业资产管理

　　C. 物业服务管理

　　D. 全面质量管理

　　参考答案: D

　　56 应收账款周转率是对(　)的补充说明。

　　A. 利息保障倍数

　　B. 流动资产周转率

　　C. 主营业务利润率

　　D. 营业增长率

　　参考答案: B

　　57 某单元公寓面积100 m2，单价4 620元/m2，总价46.2万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予8%的优惠，则其实际单价为(　)元/m2。

　　A. 4 360.54

　　B. 4 250.40

　　C. 4 465.02

　　D. 4 260.30

　　参考答案: A

　　58 商业辐射区的主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的(　)都来自该区域。

　　A. 60%～75%

　　B. 50%～70%

　　C. 30%～50%

　　D. 15%～20%

　　参考答案: A

　　59 安保费约占零售商业物业中日常管理费的(　)。

　　A. 0.8%～1.3%

　　B. 1.5%～2%

　　C. 0.5%～1%

　　D. 2%～2.5%

　　参考答案: C

　　60 某宗物业的正常成交价格为6 800元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则买方实际付出的价格为(　)元/m2。

　　A. 7 268

　　B. 7 126

　　C. 7 319

　　D. 7 276

　　参考答案: D

　　二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　61 物业服务企业投标的正式投标、答辩阶段的工作包括(　)。

　　A. 成立投标小组

　　B. 讨论确定预算

　　C. 模拟演练

　　D. 准时递交标书

　　E. 模拟答辩

　　参考答案: C,D,E

　　62 按照税法及中央和地方政府的有关规定，(　)应由卖方缴纳。

　　A. 土地增值税

　　B. 营业税

　　C. 教育费附加

　　D. 补交土地使用权出让金

　　E. 城市维护建设税

　　参考答案: A,B,C,E

　　63 房地产市场的供给指标包括(　)。

　　A. 房屋新开工面积

　　B. 空置率

　　C. 平均建设周期

　　D. 套内建筑面积

　　E. 空置量

　　参考答案: A,B,C,E

　　64 推动了个人住房需求增加的政府政策变化包括(　)。

　　A. 居家办公模式的出现

　　B. 家庭小型化

　　C. 降低交易税费

　　D. 人文环境的变化

　　E. 停止住房实物分配

　　参考答案: C,E

　　65 由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的(　)等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以在短期内达成。

　　A. 功能

　　B. 产权

　　C. 社会环境

　　D. 质量

　　E. 物业管理

　　参考答案: A,B,D,E

　　66 写字楼物业管理的质量会影响到其(　)。

　　A. 使用价值

　　B. 租金水平

　　C. 市场价值

　　D. 声望或形象

　　E. 投资价值

　　参考答案: B,C

　　67 风险的重要特征是它的(　)。

　　A. 策略性

　　B. 潜在性

　　C. 阶段性

　　D. 不确定性

　　E. 特殊性

　　参考答案: B,D

　　68 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的(　)等所需要的时间。

　　A. 利润

　　B. 折旧

　　C. 其他还款资金偿还项目借款本息

　　D. 摊销

　　E. 税费

　　参考答案: A,B,C,D

　　69 财务报告分析根据报表的种类不同可分为(　)。

　　A. 现金流量表分析

　　B. 利润表分析

　　C. 价目表分析

　　D. 资产负债表分析

　　E. 成本表分析

　　参考答案: A,B,D

　　70 租务市场管理包括(　)，以最终签订租赁合同。

　　A. 租金调整和续租谈判

　　B. 吸引和发现可能的租户

　　C. 制定有效的租金收取政策

　　D. 对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判

　　E. 服务费管理

　　参考答案: B,D

　　71 根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为(　)。

　　A. 基本指标计分方法

　　B. 功效系数计分方法

　　C. 定量和定性相结合计分方法

　　D. 评议指标计分方法

　　E. 修正指标计分方法

　　参考答案: A,C,D,E

　　72 一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括(　)等。

　　A. 从该宗物业去往其他地方的便捷性

　　B. 从其他地方到达该宗物业的可及性

　　C. 与重要场所的距离

　　D. 该宗物业的周围人文环境

　　E. 该宗物业的周围景观

　　参考答案: A,B,C,E

　　73 物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循(　)的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。

　　A. 公平

　　B. 公正

　　C. 诚实信用

　　D. 公开

　　E. 合法

　　参考答案: A,C,E

　　74 城市家庭可支配收入是家庭总收入扣除(　)后的收入。

　　A. 月平均消费

　　B. 交纳的所得税

　　C. 教育附加费

　　D. 个人交纳的社会保障费

　　E. 记账补贴

　　参考答案: B,D,E

　　75 属于企业基本财务报表的有(　)。

　　A. 现金流量表

　　B. 利润表

　　C. 借款还本付息计算表

　　D. 资产负债表

　　E. 不需对外报送的成本报表

　　参考答案: A,B,D

　　76 人工费是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的(　)以及服装费等。

　　A. 按规定提取的福利费

　　B. 工资

　　C. 加班费

　　D. 社会保险

　　E. 交通费

　　参考答案: A,B,C,D

　　77 按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为(　)。

　　A. 技术环境

　　B. 社会环境

　　C. 人文环境

　　D. 政治环境

　　E. 法律制度环境

　　参考答案: A,B,D,E

　　78 财务报告分析具有(　)等特征。

　　A. 依耐性

　　B. 专业性

　　C. 拓展性

　　D. 独特性

　　E. 判断性

　　参考答案: A,C,E

　　79 物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其(　)等。

　　A. 转让权

　　B. 所有权

　　C. 其他权益

　　D. 使用权

　　E. 出售权

　　参考答案: B,C,D

　　80 申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括(　)。

　　A. 当事人的合法证件

　　B. 书面租赁合同

　　C. 中介单位的证明

　　D. 房屋所有权证

　　E. 城市人民政府规定的其他文件

　　参考答案: A,B,D,E