村镇居民联合建房的税收风险

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　　近年来，在城乡接合部的村镇集体土地上集中开发新居工程、新型社区等村镇居民联建房现象日渐增多。由于涉及建房村镇居民利益，加之联建开发商故意规避，税收征管矛盾比较突出。开发商获利走人以及在发票开具等方面留下的隐患，影响了营业税、企业所得税等税款征收工作。本文就村镇居民联建房相关税收风险作出如下提示。

　　联合建房谨防相关管理风险

　　首先是来自承建方主体资格上的风险。《城市房地产管理法》第二十九条明确规定，房地产开发企业应当具备的条件包括：有自己的名称和组织机构;有固定的经营场所;有符合国务院规定的注册资本;有足够的专业技术人员;法律、行政法规规定的其他条件。同时规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。村镇与开发商联建，其风险首先来自合作对象。只有选择经过年检合格的、有企业法人营业执照的、有房地产开发资质等级证书的企业参与联建，或者选择纳税信誉等级比较高的建筑房地产企业参与联建，才能有效规避来自承建方主体资格上的风险。

　　其次是来自联建合同的风险。一般联建合同或协议内容包括：(1)双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等;(2)双方的权利和义务，包括合作方式及相应权限、项目总投资额及投入方式、土地使用权证的说明、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建房屋分配比例、销售安排、税费承担、其他双方认为有必要的事项;(3)违约责任;(4)合作期限;(5)未尽事宜的处理;(6)纠纷解决等。一旦选定了联建合作对象，双方就进入具体合作事宜的商讨、签约阶段，主要风险应当包含在合同或协议之中。因此，应对合同或协议内容反复推敲，有条件的可以聘请律师参与联建合同或协议的签约。注意在合同或协议中说明建设项目用地为非国有土地，即村镇联建房用地是集体土地性质，销售对象只能是本村镇居民;合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词准确，切忌模棱两可;口头协商事项最好能写到书面合同中。

　　最后是来自后续管理上的风险。联建房一般是以销定建，在联建计划初期基本已经敲定了销售对象，换言之销售市场风险不大。但在发票的开具、税费的缴纳、证书的办理、物业管理等方面还存在一定的风险。

　　第一，销售不动产发票是居民取得房屋的重要凭据，也是办理房产证等的法定凭据，对取得房屋的居民来说，应当获取开发商开具的税务机关监制的正式发票。

　　第二，联建房涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税、契税等，办理相关证书还得缴纳有关费用，这些问题都得弄清楚，税费要有着落。参与联建的开发商分账走人后，一旦手续不全，房产证等有关证书的办理就成了问题。

　　第三，土地使用权要说明清楚。村镇以土地所有者的身份参与联建，但其拥有的土地是集体性质，在其上建筑的房屋不同于国有土地上建筑的房屋，要求参与联建双方严格按照规定履行土地使用权审批手续，主建单位和联建单位应当向所在地政府或有关部门提交联建房申请、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、建设用地许可证、建设项目地形图、联建合同、营业执照或法定代表人证件等。

　　第四，物业管理问题应引起重视，要纳入合同或协议中进行商榷，确保入住居民的安全、舒适。

　　联合建房应关注涉税风险

　　按照现行税收政策，村镇与开发商联建取得联建房销售收入，应当按照规定申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税、个人所得税等。同时，应当向购房户提供不动产销售发票等凭证。

　　营业税。村镇联建房是联建单位向本村镇居民有偿转让联建房不动产所有权的行为，对于联建方来说，负有营业税纳税义务，同时应申报缴纳城市维护建设税、教育费附加等，纳税人是取得销售不动产收入的联建方或其中任何一方。即使是村镇自建住房销售给本村镇居民，也属于销售不动产行为，应依法缴纳营业税等。

　　土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。由此可见，转让国有土地使用权应缴纳土地增值税，转让集体土地使用权不缴纳土地增值税。这是因为根据《土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让，如自行转让就属于违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围或用征税的办法进行调节。因此，对村镇联建房销售不征土地增值税。

　　印花税。根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，村镇联建房销售应按照产权转移书据依万分之五的税率申报缴纳印花税。

　　企业所得税。《企业所得税法》规定，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。村镇联建组织是企业所得税的纳税人，负有纳税义务。以其取得的货币形式和非货币形式各种收入，为收入总额，扣除实际发生的与其取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，计算应纳税所得额缴纳企业所得税。

　　发票开具及税收缴纳。对于购买联建房的居民来说，根据现行政策规定只能取得房产证，共用集体土地使用证，因此，在买房时一定要取得开发商开具的税务机关监制的正式发票。对于参与联建的村镇来说，应督查参与联建的开发商按照税法规定缴纳相关税收，结清所有税款，同时督促其为购房户开具发票等。

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