构建“三调联动”调解模式解决业主与物业公司纠纷

　　【摘要】近日，自治区政府出台《关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》，就规范物业服务企业，加强住宅专项维修资金交存、使用和监管，进一步提升物业服务能力和行业发展水平等方面提出了有针对性的解决方案。

　　近年来，随着房地产行业的迅猛发展，我区物业管理企业数量剧增，物业管理也成为广大居民关注的热点。截至目前，全区物业服务企业已有2121家，其中一级企业7家、二级企业105家，从业人员近14万人，实施专业物业服务的住宅小区达到5500个。然而据自治区住建厅的调研分析，虽然我区物业服务企业数量较多，但整体层次不高，有实力的企业相对较少，人员素质和人才储备相对薄弱，这些现状导致业主与物业公司之间纠纷不断。

　　《意见》中明确，支持和引导物业服务企业从单纯住宅物业服务加快向办公楼、工厂、医院、学校、商场、市政设施、城市综合体等多种物业服务延伸拓展，从建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为居住者提供包括基础物业服务、家政服务、养老服务、电子信息服务、理财服务等全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。同时，从2016年起，要将物业管理工作纳入自治区对盟市领导班子年度绩效考核目标。

　　针对业主与物业公司之间时常发生纠纷，并引发诉讼的现状。《意见》规定要建立完善物业服务纠纷快速调处机制。物业纠纷调解工作纳入专业性、行业性人民调解组织范围，构建人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业服务纠纷调解工作新模式。建立盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速调解处理组织体系，旗县(市、区)、街道建立物业纠纷调解委员会，在住宅小区建立调解工作室，专门调解物业纠纷。

　　在加强住宅专项维修资金交存、使用和监管方面，规定要建立住宅专项维修资金定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。各地区挤占挪用住宅专项维修资金的，要在2015年12月31日前全部归还，对未按时归还的地区，自治区将进行约谈和问责。

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　　【摘要】近日，自治区政府出台《关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》，就规范物业服务企业，加强住宅专项维修资金交存、使用和监管，进一步提升物业服务能力和行业发展水平等方面提出了有针对性的解决方案。

　　今后，需业主交存的住宅专项维修资金，由业主自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存。自《意见》下发之日起，房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。

　　按照规定，房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业服务企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。

　　同时，物业服务收费要建立动态调节机制。公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，各地区要每3年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。普通住宅和商场、酒店、公寓、写字楼、办公楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　同时《意见》也规划了两年后我区物业管理和物业服务业发展的整体目标。具体为，到2017年，全区住宅小区物业管理平均覆盖率要达到75%以上。其中，新建住宅小区实现物业管理全覆盖，老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%以上;非住宅小区物业管理平均覆盖率达到50%以上，其中，新建非住宅物业管理覆盖率达到60%以上;到2017年，要新增国家物业管理示范项目15个以上、自治区物业管理示范项目100个以上、自治区物业管理优秀项目200 个以上;物业服务纠纷和投诉明显减少，物业服务费收缴率在2014年的基础上每年提高3—5个百分点，物业服务区域业主的总体满意率达到90%以上;要实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建住宅小区全面推广，有条件的住宅小区实现“一卡通”。到2016年6月底，物业服务企业全部实现电子建档;到2017年，力争打造一级资质物业服务企业10家以上，二级资质物业服务企业150家以上等。

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