装配式建筑项的三大困惑
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①| 成本： 时间成本可能比直接成本更忧心|
当前装配式市场一致的反馈信息是——成本增加。现阶段，装配式建筑相比传统的现浇体系建筑的成本是增加的，增量成本不仅体现在建安成本上，更体现在高周转情况下项目的财务成本增加。
相比传统方式建造的房子，装配式建筑的优点是显而易见的，如降低噪音、减少粉尘、更环保，在全过程产业链成熟的前提下，装配式建筑可缩短施工周期25~30%。然而，现在我国的装配式发展才起步没多久，由于产业链不完善，各环节的资源紧缺，尤其是产业工人的缺乏，真正在项目操作过程中，环节较多，工人不熟练，导致工期反而“较长”。以常见的典型高层住宅为例，传统现浇混凝土施工标准层工期约5天/层;而装配式混凝土项目中，主体30%预制率的标准层工期约8天/层，首层吊装时由于工人安装经验缺乏易导致安装一层需12天，若是构件厂遇到产能瓶颈供货不及时，施工现场窝工1个月的案例也曾有发生。曾经有报道称北方严寒季节，装配式建筑可以不受恶劣天气影响进行安装，而事实上是寒冷天气气温过低，易导致灌浆料和嵌缝料的稳定性无法保证，装配式施工同样无法开展。
对开发商来说，时间成本和直接成本同样重要，因工期滞后增加建安费用，耽误了预售时间，减缓了资金回笼速度，银行的贷款利息增加……开发商无利可图。在一二线城市，较高的房价可以消化因装配式建造方式带来的成本增量，但对于三四线城市，成本较高的装配式建筑，压缩了开发商的利润，使得开发商的接受度相对更低。
关于增量成本的测算和控制，延伸阅读：案例分析|装配率建筑的成本控制赢在策划
②| 质量：除了工程质量，运维也是要提前考虑的一大难题 |
行业推广集中及应用较广泛的是装配式整体式混凝土剪力墙结构，多用于民用住宅。普通老百姓集一生积蓄购买一套住房的情况最为普遍，那么房子的质量就变成百姓最敏感及追求的。从开发商角度来说，住宅的质量直接关乎到企业的形象、口碑、后期运维费用等等。装配式建筑推广后，各地纷纷响应政策号召并且大量的装配式建筑已建成落地。在装配式建筑建设初期由于多方原因的确存在一些问题，例如产业工人缺乏、装配式建筑的一些技术还不够完善、套筒灌浆料密度如何检验、防水胶条的寿命、密封性如何保障、连接件的材料寿命如何保障等，除此之外装配式建筑的后期运维也是开发商面临的一大难题。
然而新兴事物的发展，总是会伴随着瑕疵不断的总结和改进。装配式建筑的发展是大势所趋，是我国建筑产业转型的必然过程，现在行业的发展仍然在摸索中前进，暂时的问题和发展的阵痛是可以解决的。当前在装配式项目的开发过程中，建议开发商选用有丰富的装配式设计、生产、施工经验的合作单位，如聘请第三方顾问公司全过程严格管控等措施，可大大降低项目的质量风险，少走弯路;如开发商通过选用有丰富装配式施工经验的总包单位，施工前对施工人员培训到位，施工中对施工现场严格管理等措施，完全可以大幅度降低或避免质量风险。
③| 知识更新：沿用惯性思维的代价很高昂 |
装配式建筑改变了现浇建筑的建造方式，BIM技术改变了工程设计及施工的惯用模式，设计、施工及工程验收等各个环节随之发生重大变革。但几十年的惯性思维，导致开发、设计、施工、监理等工程建设参建单位对装配式建筑的接受度及学习准备不足。
中国的现浇混凝土技术，经过多年的实践已排在世界前列，相对应现浇住宅项目的全套开发流程，各开发商已经非常熟悉。装配式项目在很多地区还处于起步阶段，对于如何在当地开展装配式项目的建设，开发商也依然摸石头过河。本地主管装配式的是哪个部门?报建流程有什么影响?装配式建筑在当地如何认定?主管面积奖励的是哪个部门?满足面积奖励的条件是什么?是否有提前预售的奖励政策?突然发现因装配式的出现，建设方在拍地的同时，需要对整个项目的规划及布局重新定义。相关技术人员需重新学习有关装配式的一切内容，包括最重要的当地的政策解读。但是有些开发商对装配式政策不清楚，忽视了这方面，增加了项目风险，到报规的时候才发现问题所在。
我们常说开发商其实是最大的EPC，强调设计、成本、招采、工程等各职能的协调，通力合作最终把项目顺利落地。一个高速发展了十多年的行业，由于相对较频繁的人员变动，易使内部的很多制度及管理细节无法完善和落实。各职能的立场不同、市场变化等原因，很多时候需靠开发商管理人员自身的能力和判断，协调商议进行决策。传统的现浇项目，因为常年累月的经验积累伴随着高周转，各职能部门之间保持着一定的平衡关系得以让项目顺利且迅速的落地，并且习惯了设计先行，工程后介入的套路。然而装配式的项目全过程需要各职能部门重新梳理关系，从拍地开始，装配式项目的经济指标及成本测算需要重新了解，过程中设计、成本、采购、工程穿插介入，各专业交圈沟通，这让部分开发商在进行装配式项目的开发过程中毫无头绪，无从入手，容易让项目处于失控状态。这需要我们各职能部门的技术人员重新梳理并了解学习装配式的相关开发管控流程，明确各个环节的正确操作方式，最终让项目可顺利实施。
如何在较短时间内适应行业新的变化，需要每个地产人积极思考和学习。
淘汰低端产能供给，提升中高端产能供给，开展供给侧改革是我国未来很长一段时期经济工作的重点。为牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，国务院发布了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》、《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，对装配式建筑发展提出指导目标和方案。在国家战略导向下住建部和各地方政府相关激励政策陆续出台。更多精彩内容可继续关注环球网校，点击下方免费下载，可领取装配式精华考点/课程讲义。
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