装配式最策：湖北助力恩施州房地产业转型升级健康发展

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恩施州关于促进房地产业转型升级健康发展意见(征求意见稿)

为增强疫后重振复苏动力，着力培育消费新业态,促进我州房地产业转型升级稳定健康发展，按照中央和省、州经济会议精神，及有关房地产工作的决策部署要求，结合我州实际，制定如下方案。

一、加强房地产市场宏观调控

(一)强化主体责任。各县市人民政府是房地产市场工作的责任主体，负责贯彻落实国家和省、州有关房地产工作的决策部署，结合实际制定具体措施，促进房地产市场稳定健康发展。

(二)健全房地产调控工作机制。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实房地产长效机制，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。健全完善房地产市场调控联席会议制度，由分管县市长任召集人，住建、发改、自然资源和规划、人行、公积金管理中心、税务、市场监管、民政、教育等部门为成员单位，办公室设在住建部门，具体负责工作部署和协调。推进智慧房产系统建设，建立健全房地产管理信息系统，信息实时共享，建立定期监测分析、警示督导和约谈问责等制度，努力提高房地产市场监管水平。

(三)落实调控目标。各县市要科学编制“十四五”住房建设计划，合理控制市场供应节奏和供应结构，提供适销对路的产品。合理制定房价控制目标，确保新建普通商品住房销售价格涨幅不超过当地城镇居民人均可支配收入增速。多措并举，因城施策，确保商品房库存消化周期控制在16个月以内，使库存消化周期与市场需求相协调。

(四)保持土地市场交易平稳有序。各县市要编制年度土地供应计划,科学供地,保持供需总体平衡;坚持新区老城建设并举一体化推进，建立购地资金审查制度,竞买人购买土地资金来源必须是合规自有资金，不得使用银行贷款、转贷等资金，对资金来源与申报不符或违反规定的，取消其土地竞买资格;对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，2年内禁止在全州范围内参与土地“招拍挂”。”

(五)加速推进地下空间开发利用。调整地下空间国有建设用地使用权划拨价款或土地出让价款缴纳标准，以划拨方式供应的，地下空间建设用地使用权的划拨价款按照其地上划拨土地使用权评估价的5%—20%确定;以招拍挂或协议方式出让的，地下空间建设用地使用权的出让价款按照地上相应用途(主导功能)的基准地价的5%—20%确定，上述两种价款具体标准由各县市人民政府确定;建立公平合理的车位租售议价机制，加速推进地下车位依法入市交易,准许地下车位预售销售许可，与商品房享受同等政策。

(六)落实金融扶持政策。加大信贷支持力度，降低企业融资成本，鼓励金融机构对信用记录良好的房地产企业给予合理的延期还贷、展期续贷、降低利率和减免利息支持，不盲目抽贷、断贷、压贷。对无不良信用记录的开发企业，银行业金融机构和住房公积金新增按揭贷款保证金由5%下降到2.5%。对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持。对符合条件的住房租赁企业，支持银行业金融机构发放租赁住房开发贷款。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持符合条件的企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券，募集资金用于住房租赁业务。

完善差异化个人住房贷款服务。金融机构要加快个人住房贷款审批发放，满足居民购房合理融资需求;允许暂定开发资质企业开发的项目准入公积金按揭楼盘，鼓励银行业金融机构将四级和暂定资质开发企业纳入按揭楼盘，给予资金支持;鼓励居民置业，继续推进执行商业贷款加公积金贷款组合贷政策，减轻居民购房压力。

二、建立健全住房租售并举制度

(七)发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供专业、规范的住房租赁服务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化、信息化水平，满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定享受生活性服务业的相关支持政策。

(八)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

(九)允许改建房屋用于租赁。将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房的，由住建部门对其是否满足消防安全、建筑质量安全等进行认定，符合要求的，其土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金，经改建的租赁住房不得分割产权出售，用水、用电、用气原则上按“一户一表”改造到位，价格应当按照居民价格标准执行。

(十)增加住房租赁市场供应。鼓励企业、社会团体、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源自行出租，也可委托住房租赁企业、中介机构出租。搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，推行住房租赁合同网上备案;加强住房租赁市场监测，建立住房租赁信息发布标准，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益;建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。

(十一)改进保障性安居工程实施方式。加快构建以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。完善公共租赁住房制度，各县市根据实际情况建设公租房。鼓励支持房地产开发企业在开发项目中配建公租房。房地产开发企业在商品房住宅小区按5%—10%的比例配建公租房并移交给县市房地产管理部门的，由政府按合同约定，按3%的利润空间确定收购价格。房地产开发企业在开发项目中配建公租房享受公租房所有税费优惠政策。

扩大公租房保障范围，将符合条件的非城镇户籍进城务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，纳入公租房保障范围。继续推进棚户区改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危旧住房改造转入长效管理，积极改善群众居住条件。

(十二)落实住房租赁消费的优惠政策。各县市要积极引导职工利用住房公积金支付房租，简化办理手续;引导居民通过租房解决居住需求。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，按照有关政策享受义务教育、医疗等基本公共服务。

三、建立市场长效监管机制

(十三)严格实行新建商品房销售价格申报制度。申请商品房项目预售时的形象进度要求，设计为7层以下达到主体封顶、设计为7层以上达到三分之一且不少于7层的，可颁发商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住建部门要加强普通商品住房项目预售申报价格指导，对首次申请预售的项目，申报均价涨幅不得超过周边同类在售项目销售申报均价的5%，周边没有同类在售项目参考的，参照同期同类项目销售均价;分期开发再次申请预售的项目，申报均价涨幅不超过本项目前一期实际销售网签均价的5%，如前一期销售价格明显低于当前市场平均价格的，参照周边同类项目的销售网签均价。对不接受住建部门管理的商品住房项目，暂不核发商品房预售许可证。住建部门要统一调配预售时间，做好预售项目的高低价格合理搭配，确保房价环比增幅适度。房地产开发企业要在取得商品房预售许可后3日内一次性公开全部预售房源，实行明码标价，在销售场所实行“一套一标”“一房一价”，销售价格经申报备案后3个月内不得调整，实际销售价格不得高于已备案价格。

(十四)引导企业合理定价。全装修项目申报价格时，对房屋毛坯价格和装修价格分别进行备案，装修价格不得超过1500元/平方米;对项目报价时未体现全装修的，不得按全装修房屋对外销售，不得利用全装修名义涨价。

(十五)加强预售资金和合同监管。全面落实商品房预售资金网上监管制度，商品房预售资金必须全部进入与商品房网签系统联网的银行监管账户，房地产主管部门在进行商品房预售合同备案时，应查核该合同资金进入监管账户情况，预售资金未进入监管账户的，不得备案。预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的，预购人将首付款存入监管账户，贷款银行或公积金管理部门必须将发放的按揭贷款足额转入监管账户。实行商品房买卖合同实名制，规范网签备案变更撤销管理。全面落实二手房交易合同网签备案和资金监管制度，实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联。

(十六)严格落实监管资金留存比例。房地产开发企业除了按合同支付工程款、材料款、税款外，提取资金必须按下列节点接受监管：建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例不低于50%;主体结构封顶时，监管资金留存比例不低于25%;单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为10%。开发企业预售资金总额低于批准预售楼栋建筑工程投资额5%时,监管机构不予审批监管资金，监管银行亦不得以任何形式拨付预售资金。项目办理竣工验收合格取得竣工验收备案表时，监管终止。对受到国务院、省政府及国家住建部表彰或被评为AAA级信用企业、一级开发资质企业的，可适当降低商品房预售监管资金留存比例，但降幅不得超过5个百分点。

(十七)严厉打击房地产市场违法违规行为。严厉查处囤房炒房、虚假宣传、不按规定明码标价、违规开展金融业务、隐瞒抵押担保查封事项、住房分割销售以及向购房人收取电商费、团购费、会员费、选房费或采取返本销售或售后包租等违法违规行为。加大违法违规行为联合惩戒力度，对违法违规房地产开发企业，停止其预售活动，2年内禁止其参与本州内土地交易;对违法违规中介机构，按照有关规定依法处置，并列入失信企业“黑名单”，相关责任人记入信用不良记录;同时，对违法违规企业(机构)予以公开曝光。

四、加快转变产品供应和消费模式

(十八)加强供给侧结构性改革。对公共服务设施难以与项目同步配套到位的，要适当推迟土地供应，待条件成熟后再开发;对已出让未建设且不适应市场需求的房地产开发项目用地，由县市政府收回后重新组织供应,用于住宅、新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

(十九)完善配套设施，提高住房消费吸引力。本着均衡布局、方便群众的原则，完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划，将上述各类设施的配建规模、标准落实到新建住宅小区和棚户区改造项目中，在规划条件和建设条件意见书中予以载明。包括智慧小区、光纤、充电桩、信报箱等未按要求完成配套设施建设或不能同步交付使用的项目，住建部门不予办理竣工验收备案。

(二十)提高物业服务水平，促进和谐社区建设。坚持和加强党对物业管理工作的领导，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动机制;落实街道属地管理责任，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题;健全业主委员会治理结构，优化业主委员会人员配置,充分发挥业主委员会作用;深化新时代党建引领加强基层社会治理和推进物业管理全覆盖,新建商品房项目全部实行专业化物业管理;结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖;促进线上线下服务融合发展，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求;物业服务企业要提升自身服务质量和人员技能素质，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。

(二十一)规范中介服务，提升行业信誉度和整体实力。要积极引进高端人才或顾问团队，培育发展我州房地产中介机构，为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务，从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。要大力发展品牌型、规模化的房地产中介机构，为委托人提供优质服务。要全面实行房地产经纪机构备案制度，加强经纪人信用管理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为。

五、加快转变住房建造模式，推进建筑(住宅)产业现代化

(二十二)发展节地节能环保型住宅。把住宅(建筑)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径，大力发展节地节能环保型住宅,大力推广使用绿色建材。从2021年开始，全州新建居住建筑全面执行绿色建筑标准，实现从节能建筑到绿色建筑的跨越。抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节，采用系统化组织、规模化订制、工业化生产方式，打造新型住宅产业链。充分运用国家康居示范工程、A级住宅性能认定、绿色建筑标识、优秀住宅小区、“广厦奖”等品牌效应，推动建筑(住宅)产业现代化发展。加强对新建商品房小区的命名管理，从源头上杜绝“洋”“大”“怪”“重”地名，提升商品房小区的文化品位。

(二十三)推进住宅设计标准化和部品通用化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，统一设计标准，建立建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。同时，以住宅建筑设计标准和模数体系为依据，引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应多种通用部品。以节能门窗、地源热泵、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、节能保温与结构一体化为重点，以骨干企业为依托，扩大产能和市场份额。

(二十四)推进住宅施工装配化和土建装修一体化。加快推广装配式钢筋混凝土等新型建筑结构体系。大力发展新型建筑构件生产企业，预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件，大幅提高住宅施工装配化程度，逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，建设销售成品住房。对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修分别计价纳税。

(二十五)推进技术应用集成化、智能化。指导开发企业综合运用“四节一环保”、低碳和互联网等技术，充分发挥技术集成作用。积极推广百年住宅体系，提高住宅的安全性和耐久性，增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性。同时，积极运用物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术，以住宅开发为主体，着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统，推动住宅建造和管理智能化。

(二十六)集约高效利用空间，落实优惠政策。加大城市存量用地盘活利用力度，打破一刀切模式，科学合理确定地块容积率、建筑限高等规划技术指标。经住建部门认定符合施工装配化建筑产业现代化要求的商品房和新建住宅全装修工程，在办理规划审批时，给予不超过总建筑面积的3%不计入容积率奖励;允许将装配式构件投资计入建设总投资额，同时商品房预售形象进度可降低40%。

六、加快转变开发企业发展模式，增强市场竞争力

(二十七)加快培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则扶持优势企业，以我州房地产开发20强、物业服务10强、中介服务10强企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，向专业化、规模化、品牌化方向发展，推动骨干开发企业与物业企业、中介企业建立长期合作关系。引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新，积极参与市场竞争，增强核心竞争力。

(二十八)推动房地产开发企业、建筑施工企业战略协作。鼓励开发企业与骨干建筑施工企业结成战略合作伙伴，尤其是鼓励州内房地产开发20强、建筑业20强企业间强强联合，携手开拓市场，进行深度合作，提前介入开发项目，对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化，缩短工期，降低成本，进一步保证项目质量、安全和使用功能，提高综合效益;以大骨干开发企业为龙头，以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托，着力增强技术集成和产品研发能力，发挥住宅产业纵向一体化集聚效应。

七、引导推进避暑休闲地产有序开发

(二十九)挖掘绿水青山的经济效益，全力实现金山银山“价值”。充分发挥我州生态气候、避暑休闲资源丰富的优势，引导避暑休闲地产合理开发和有序发展，形成规模适度、供需平衡、配套完备、管理规范、生态环保的避暑休闲地产产业体系，坚持“统一规划、市场引导、分期实施、保护生态、注重品质”的开发原则，确保避暑休闲地产产业健康有序发展，把我州打造成国际一流避暑休闲胜地。

(三十)做好避暑休闲地产规划。规范和引导全州避暑休闲地产持续健康发展，各县市要将本辖区避暑休闲地产发展规模、空间布局、发展重点及建设时序等纳入旅游发展规划，并与国土空间规划相衔接。

(三十一)做好用地保障工作。避暑休闲地产规划涉及与项目配套的交通、水利等基础设施用地，可布局为交通水利及其它用地，所需空间由县市自行平衡，用地可申请计划指标。避暑休闲地产项目的土地供应坚持招拍挂和节约集约利用土地原则，各县市要把握好开发进度，成熟一批，实施一批，防止出现开发过剩和无序开发。

(三十二)严格避暑休闲地产开发区域生态环境保护。合理确定开发区域。在自然保护区、世界文化和自然遗产、国家及省、州级风景名胜区、国家及省级森林公园、国家湿地公园、国家地质公园、重要水源地、重要水源水库及其保护区、地质灾害高发区、基本农田保护区、天然林保护区等区域，禁止布局避暑休闲地产。避暑休闲地产项目开发建设要严格执行环境影响评价制度、地质灾害危险性评估制度，处理好规划选址、设计施工以及污水垃圾处理等环节与保护环境的关系。

(三十三)提高避暑休闲地产品质。坚持集约节约高效用地，合理确定开发规模，避暑休闲地产开发建设要综合考虑规划片区饮用水源、可建设用地等资源承载能力，要确保建筑形态、外观等与周边生态环境相协调。

(三十四)加大避暑休闲地产配套设施建设力度。加大基础设施投入，各县市人民政府和州政府有关部门要加大对避暑休闲地产项目周边道路等配套设施投入，构建与外部路网无缝衔接的顺畅交通网络，加快完善用水、电力、信息通信、广播电视、污水垃圾处理等基础配套设施;完善相关配套设施，避暑休闲地产配套的社区服务等公共配套设施，要与避暑休闲地产同时设计、同时施工、同时投入使用。同时，项目建设中要积极引导建设运动健身、养老保健、房车露营、聚会度假等元素，满足不同市场需求，提高居住生活品质和避暑休闲地产利用率。在避暑休闲地产规划开发片区内，结合农民新村建设，积极发展避暑休闲地产，发挥配套设施最大利用率。

(三十五)塑造一流避暑品牌。构建“生态品牌、气候品牌、产品品牌”相互支撑的恩施避暑休闲品牌框架，构建山水清奇、森林清谧、田园清馨、文化清醇、生活清逸、舌尖清香的产品体系;形成以“清凉恩施·仙居恩施”为主体，以绿水青山名品为支撑的避暑休闲品牌体系，打造国际避暑休闲胜地品牌，树立避暑度假目的地和旅居胜地形象;建立一体化营销体系，推动避暑休闲旅游形象品牌打造一体化，资源产品整合一体化，精品线路开发一体化，营销渠道统筹一体化。坚持全州一盘棋的对外营销推广战略，充分利用央视、互联网及新媒体平台和载体，采取多手段、多形式、多渠道加大宣传营销力度。

(三十六)加大政策支持。用地政策方面在依法合规前提下，要保障避暑休闲地产建设用地需求;做好避暑休闲地产土地利用总体规划、城乡规划的联动协调，对列入避暑休闲地产产业的项目，优先安排土地指标，纳入建设用地规划的，依法办理审批及供地手续;未纳入建设用地规划用于户外公共生态景观的农用地在性质和用途不变的前提下可以依法流转。避暑休闲地产中所设非公立医疗机构用水、用气与公立医疗机构同价，所设养老服务机构提供养老服务的用水、用气、生活用电按居民生活类价格执行。符合旅游发展规划的避暑休闲地产幼儿园、停车配建根据项目具体情况进行专题论证确定。自然资源和规划、林业、生态环境、住建、财政、税务、金融等部门要依法合规运用好相关政策，积极扶持避暑休闲地产发展。

八、加强舆论宣传引导

各县市要科学、准确、深入解读国家和省、州的有关政策，防范不实报道引发房地产市场出现较大波动，造成不良社会影响。要主动加强与媒体沟通，营造良好舆论氛围，引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房消费观念，实现理性消费。(责任单位：州委宣传部、各县市人民政府、州住建局)

本意见自发布之日起施行，有效期3年。施行期间，如上级出台策的，按照策执行。

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