薪税师：解读保障性租赁住房新政哪些存量房屋可申请改建？租给谁？

近日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，提出要由政府给予土地、财税、金融等政策支持，要充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。财税、金融政策事关为发展保障性租赁住房解决“钱从哪里来”的问题，《意见》为此明确了一系列“真金白银”的支持保障举措。

《意见》发布后，厦门市住房保障和房屋管理局率先作出回应：召集住房租赁企业和有改建存量非住宅意向的企业召开政策通气会;联合市资源规划局、市建设局、市执法局及各区政府(管委会)等，召开业务操作座谈会，加快推动“非改租”政策落实。从目前颁布的一系类改建措施中，我们可以看出未来保障性租赁住房的一些动向和趋势。

哪些存量房屋可申请改建?

行政辖区内经合法批建并已建成的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等存量非住宅类房屋，可申请改建为保障性租赁住房。

其中，商办类房屋应以地块、楼栋(梯)或独立楼层为申请单元，厂房、仓储类应以地块、楼栋为申请单元，旅馆、科研教育类应以地块为申请单元。

存量非住宅类房屋在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房;改建项目仅临时变更建筑使用功能，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款。改建后不得分割登记、分割抵押、分割销售。

由市住房局、各区建设局按市、区级项目分别受理，经相关部门审核，报经市、区政府同意后，核发改建项目认定书。

改建后的保障性租赁住房租给谁?

改建后的保障性租赁住房重点解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

需要提醒的是，改建后保障性租赁住房管理、运营应遵守市住房租赁有关工作规定，房源、合同等均需纳入市住房租赁交易服务平台统一监管。

如何改建?租金如何确定?

原则上每套(间)建筑面积不超过70平方米，以30～45平方米的小户型为主。租金价格接受政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房租金。

项目改建后首次出租的，室内空气质量经专业检测后应符合标准。项目竣工验收后10个工作日内，改建主体应在市住房租赁交易服务平台项目办理相关备案登记。房屋出租后，应在30个工作日内办理租赁合同网签备案。

改建保障性租赁住房运营期限不得超过经批准的土地使用年限，且最长不高于15年;享受中央财政奖补资金的项目持续运营期限不低于8年，未享受中央财政奖补资金的项目持续运营期限不低于6年;运营主体与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不得超过3年，一次性收取租金数额原则上不得超过3个月租金，收取押金数额不得超过1个月租金。

财税政策有力支撑

“住房问题是关乎民生福祉的大事，必须加大城市困难群众住房保障工作力度。”北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示，《意见》在土地、财税、金融等政策方面给予保障性租赁住房大力支持，助力改善我国住房租赁市场供需结构，推动保障性租赁住房行业健康发展，解决城市住房问题，尤其是新市民、青年人等群体的住房困难问题。

在财税支持政策上，《意见》明确，给予中央补助资金支持，中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

对此，《意见》规定，降低税费负担，综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。

6月18日，国务院常务会议已明确，从今年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

长期贷款持续“输血”

对于保障性租赁住房的自持主体来说，《意见》明确提出，支持银行业金融机构以市场化方式向其提供长期贷款。对于住房租赁企业来说，《意见》则要求，金融机构应按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。

对此，目前我国银行业金融机构相关领域已有所探索。例如，中国工商银行此前已开办“公共租赁住房”贷款产品，截至目前累计发放公租房建设贷款150多亿元。此外，该行还已推出“商业性租赁住房”专项金融产品，重点支持住房租赁市场需求较为旺盛城市的新建租赁住房项目。

债券险资共同发力

为保障性租赁住房拓宽长期资金来源，支持银行和企业等通过发债融资也是此次《意见》的亮点之一。《意见》明确，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。

目前，信贷资金在各类融资渠道中仍然占据“大头”，对银行来说，支持保障房建设，同样需要“有钱可贷”，而支持银行发行金融债有助于缓解银行可贷资金不足的矛盾。一方面，发行金融债资金规模较大、期限相对灵活、负债来源稳定，有助于优化银行负债结构;另一方面，银行通过发行金融债可以较好匹配期限相对长的租赁住房建设资金需求，使得银行的

资产结构更加多元。

同时，《意见》还明确，支持企业发行企业债、公司债、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障房建设运营。此次《意见》还提出支持商业保险资金按照市场化原则参与保障房建设，也为保障房建设企业开拓了长期、稳定的资金来源。

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