2019一级注册建筑师《建筑经济施工》基础考点：城市规划管理有关规定

第六节 了解城市规划管理、房地产开发程序和建设工程监理的有关规定

一、城乡规划管理的有关规定

( 一)城乡规划的制定

为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，人大常委会于 2008 年 1 月 1 日颁布实施 《 中华人民共和国城乡规划法》

该法规定城乡规划的制定和实施应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和辛晗发展规划，并与土地利用总体规划相衔接

该法规对城乡规划的以下内容作了规定

1 城乡规划编制的组织

国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第十二条)

省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，城市人民政府组织编制城市急体规划，县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总休规划，其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第十三条、十四条、十五条规定)

2 城乡规划编制的内容

制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第四条)

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第五条)

国家鼓励采用先进的科学技术，增强城乡规划的科学性，提高城乡规划实施及监督管理的效能。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第十条)

3 城乡规划编制的步骤

城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 ( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第二条)

城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。(《中华人民共和国城乡规划法 》 第十七条)

城市人民政府城乡规划主管部门根据城市急体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第十九条)

镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第二十条)

城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的 修建性详规。修建性详规应符合控制性详规( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第二十一条)

4 城乡规划的审批

城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第十四条)

县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的急体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第十五条)

城市控制性详细规划由城市人民政府审批，镇的控制性详细规划报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第十九条、二十条)

乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第二十二条)

本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

第十二条　国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。

全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。

第十三条　省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。

省域城镇体系规划的内容应当包括：城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。

第十四条　城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

第十五条　县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

第十七条　城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。

第二十九条　城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。

第三十七条　在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第三十九条　规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第四十五条　县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十六条　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

(一)未经批准进行临时建设的;

(二)未按照批准内容进行临时建设的;

(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

第六十七条　建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报;逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。

第六十八条　城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

(二)规乡规划的实施

地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平，量力而行，尊重群众意愿，有计划、分步骤地组织实施城乡规划。 (《 中华人民共和国城乡规划法 》 第二十八条)

城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要;镇的建设和发展，应当结合农村经济社会发展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设为周边农村提供服务;乡、村庄的建设和发展，应当因地制宜、节约用地，发挥村民自治组织的作用，引导村民合理进行建设，改善农村生产、生活条件。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第二十九条)

城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色;在城市总体规划、镇总体规划确定建设范围以外，不得设立各类开发区和城市新区。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第三十条)

旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建.历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第三十一条)

城乡建设和发展，应当依法保护和合理利用风景名胜资源，统筹安排风景名胜区及周边乡、镇、村庄的建设.风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第三十二条)

城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第三十五条)

城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第四十二条)

建设单位应当按照规划条件进行建设，确需要变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请，变更内容不符合控制性详细规划的，城市规划主管部门不得批准。

城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第四十三条)

在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第四十四条)

(三)城乡规划的修改

有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市急体规划、镇总体规划

1 上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的;

2 因行政区划调整确需修改规划的;

3 因国务院批准重大建设工程确需修改规划的.

4 经评估确需修改规划的;

5 城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他清形.

修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施清况进行总结，并向原审批机关报告;修改涉及城市总体规划、镇急体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。

修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，应当依照本法第十三条、第十四条、第十五条和第十六条规定的审批程序报批。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第四十七条)

(四)监督检查

县级以上人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。( 《 中华人民共和国城乡规划法 》 第五十一条)

地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表大会报告城乡规划的实施清况，并接受监督。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第五十二条)

(五)法律责任

《 中华人民共和国城乡规划法 》 中相关法律责任如下.

对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评;对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。(《中华人民共和国城乡规划法 》 第五十八条)

城乡规划组织编制机关委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评;对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分以中华人民共和国城乡规划法 》 第五十九条)

镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

1 未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的;

2 超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的.

3 对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;

4 未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的;

5 同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的咏平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的.

6 发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内迸行建设的仃为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第六十条)

县级以上人民政府有关部门有下列行为之一的，由本级人民政府或者上级人民政府有关部门责令改正，通报批评.对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

1 对未依法取得选址意见书的建设项目核发建设项目批准文件的.

2 未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件的;

3 对未依法取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权的。( 《中华人民共和国城乡规划法 》 第六十一条)

城乡规划编制单位有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期改正，处合同约定的规划编制费一倍以上二倍以下的罚款.情节严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书;造成损失的，依法承担赔偿责任：

1 超越资质等级许可的范围承揽城乡规划编制工作的;

2 违反国家有关标准编制城乡规划的。

未依法取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止违法行为，依照前款规定处以罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由原发证机关吊销资质证书，依照本条第一款规定处以罚款.造成损失的，依法承担赔偿责任。以中华人民共和国城乡规划法 》 第六十二条)

城乡规划编制单位取得资质证书后，不再符合相应的资质条件的，由原发证机关责令限期改正;逾期不改正的，降低资质等级或者吊销资质证书。( 《 人华人民共和国城乡规划法 》 第六十三条)

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方政府城乡规划部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款( 《 人华人民共和国城乡规划法 》 第六十四条)

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设工程规划许可证或者未按照乡村建设工程规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府城乡规划部门责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。( 《 人华人民共和国城乡规划法 》 第六十五条)

建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

1. 未经批准进行临时建设的;

2. 未按照批准内容进行临时建设的;

3. 临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。( 《 人华人民共和国城乡规划法 》 第六十六条)

建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门送报有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报，逾期不补报的，处一万元以上五万元一下罚款。( 《 人华人民共和国城乡规划法 》 第六十六条)

城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。( 《 人华人民共和国城乡规划法 》 第六十八条)

二、房地产开发管理的有关规定

(一)房地产开发的基本程序

1 .投资机会选择和投资决策分析

投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤;投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两个部分。在分析研究基础上，依据开发投资方式进行经济论证，决定投资可行性。

2 .建设前期工作

◆　办理规划用地许可证，获取土地使用权;

◆　规划设计与方案报批;

◆　签署有关合作协议。

3 .建设阶段

◆　拆迁安置;

◆　土地开发：实现“三通一平”或“七通一平，

◆　组织勘察设计，并办理建设工程规划许可证;

◆　施工招标与投标;申领开工证，进人施工安装阶段;

◆　竣工验收。

4 .租售阶段

◆　办理商品房预售许可证;

◆　物业管理。

房地产管理法

第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

建筑法

第七条　建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

第八条　申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;

(二)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证;

(三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;

(四)已经确定建筑施工企业;

(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;

(六)有保证工程质量和安全的具体措施;

(七)建设资金已经落实;

(八)法律、行政法规规定的其他条件。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

第九条　建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

第十条　在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。

建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

第十一条　按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

(二)房地产开发的规定

为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展的法律，我国于 1 995 年 1 月 1 日起颁布实施 《 中华人民共和国房地产管理法 》 。

该法由总则、房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任和附则组成。以下对有关房地产开发的主要内容摘列如下：

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十四条)

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十五条)

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十六条)

依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十七条)

国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十八条)

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

◆　有自己的名称和组织机构;

◆　有固定的经营场所;

◆　有符合国务院规定的注册资本;

◆　有足够的专业技术人员;

◆　法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十九条)

房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投人资金，用于项目建设。

(《中华人民共和国房地产管理法 》 第三十条)

(三)住宅使用与维护的规定

1 .住宅交付用户使用的规定

住宅应满足下列条件，方可交付使用(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 1 条) :

◆　由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收、确认合格;取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件;在当地建设行政主管部门进行备案;

◆　小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户 《 住宅使用说明书 》 和 《 住宅质量保修书 》 。

《 住宅使用说明书 》 是指导用户正确使用住宅的技术文件，所附 《 住宅品质状况表 》 不仅载明住宅是否已进行性能认定，还包括住宅各方面的基本性能情况，体现了对消费者知情权的尊重。 《 住宅使用说明书 》 应对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，提出使用注意事项。 《 住宅使用说明书 》 应附有 《 住宅品质状况表 》 ，其中应注明是否进行住宅性能认定，并应包括住宅的外部环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等基本信息和达标情况。

《 住宅质量保证书 》 应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位，以及答复和处理的时限等(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 3 条及条文说明)。

2 .物业管理规定

住宅应推行社会化、专业化的物业管理模式。建设单位应在住宅交付使用时，将完整的物业档案交给物业管理企业，物业档案的所有者是业主委员会。物业档案最初应由建设单位负责形成和建立，在物业交付使用时由建设单位移交给物业管理企业。每个物业管理企业在服务合同终止时，都应将物业档案移交给业主委员会，并保证其完好。物业档案的内容包括：

◆　竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施和地下管网工程竣工图，以及相关的其他竣工验收资料;

◆　设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

◆　工程质量保修文件和物业使用说明文件;

◆　物业管理所必需的其他资料(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 2 条及条文说明)。

物业管理企业应对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理;对各种共用设备和设施，应进行日常维护、按计划检修，并及时更新，保证正常运行(见 《 住宅建筑规范 》 第 1 1 . 0 . 7 条)。

必须保持消防设施的完好和消防通道的畅通(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 8 条)。

3 .有关用户使用的规定

用户正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等，是保证正常安全居住的基本要求。用户应正确使用住宅内电气、燃气、给排水等设施，不得在楼面上堆放超出设计荷载的重物，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观，不得拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 4 条及条文说明)。

对公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等共用部位，不得自行拆改和占用(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 5 条)。

对住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变其用途(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 6 条)。

三、建设监理的有关规定

(一)建设工程监理范围和规模标准

为了确定必须实行监理的建设工程项目具体范围和规模标准，规范建设工程监理活动，根据 《 建设工程质量管理条例 》 ，建设部于 2001 年 1 月 17 日颁布了 《 建设工程监理范围和规模标准的规定 》 。

下列建设工程必须实行监理：

1 .国家重点建设工程

国家重点建设工程，是指依据 《 国家重点建设项目管理办法 》 所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。(《建设工程监理范围和规模标准的规定 》 第三条)

2 .大中型公用事业工程

大中型公用事业工程，是指项目总投资额在 3000 万元以上的下列工程项目：

◆　供水、供电、供气、供热等市政工程项目;

◆　科技、教育、文化等项目;.体育、旅游、商业等项目;

◆　卫生、社会福利等项目;

◆　其他公用事业项目。

(《建设工程监理范围规模标准的规定 》 第四条)

3 .成片开发建设的住宅小区工程

成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在 5 万m2 以上的住宅建设工程必须实行监理; 5 万m2以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。

为了保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。

(《建设工程监理范围规模标准的规定 》 第五条)

4 .利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

◆　使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目;

◆　使用国外政府及其机构贷款资金的项目;

◆　使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。

( 《 建设工程监理范围规模标准的规定 》 第六条)

5 .国家规定必须实行监理的其他工程

项目总投资额在 3000 万元以上关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目。包括：

◆　煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目;

◆　铁路、公路、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目;

◆　邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目;

◆　防洪、灌溉、排涝、发电、引(供)水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目;

◆　道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目;生态环境保护项目;

◆　其他基础设施项目。学校、影剧院、体育场馆项目。

( 《建设土程监理范围规模标准的规定 》 第七条)

国务院建设行政主管部门商同国务院有关部门后，可以对本规定确定的必须实行监理的建设工程具体范围和规模标准进行调整。(《建设工程监理范围规模标准的规定 》 第八条)

(二)建设工程监理的任务及工作内容

1 .建设工程监理的任务包括：

◆　投资控制;

◆　质量控制;

◆　进度控制;

◆　合同管理;

◆　信息管理;

◆　组织协调。

2 .工作内容

工作内容包括：依据建设单位与监理单位签订的建设监理合同文本中所涉及的范围。施工阶段是从施工前准备、开工审批手续、分包审查、材料设备厂家选定、施工进度、施工质量及工程造价控制到竣工结算、缺损责任认定和工程保修的全过程。

施工准备阶段的工作内容包括：

◆　参与设计交底;

◆　审定施工组织设计;

◆　查验施工测量放线成果;

◆　第一次工地会议;

◆　施工监理交底;

◆　核查开工条件并签发开工令。

施工阶段的工作内容包括：

进度控制 ―

◆　审批施工进度计划;

◆　监督实施进度计划;

◆　及时调整进度计划。

质量控制 ―

◆　对施工现场进行有目的的巡视检查和旁站监理;

◆　核查并认定工程的预检项目;

◆　核查验收并签认隐蔽工程;

◆　核查验收并签认进场材料;

◆　核查并签认分项工程验收;

◆　核查并签认分部工程验收;

◆　参与竣工验收并签发有关文件;

◆　参与和协助质量问题和质量事故的处理。

投资控制 ―

◆　依据概预算建立工程量台账;

◆　审查承包单位编制的各阶段资金使用计划;

◆　严格做好工程量计量和工程款的支付;

◆　做好竣工结算。

合同管理 ―

◆　采取动态管理合同的办法，对不符合合同约定的行为，提前向建设单位和承包单位发出通报，防止偏离合同约定的事件发生;

◆　设计变更，设计洽商的管理;

◆　工程暂停及复工令;

◆　工程延期的审批;

◆　违约处理;

◆　对合同争议的调解。

保修阶段的工作内容包括：

◆　监理定期回访，检查出现的各种问题，并备案归档;

◆　检查保修合同规定的缺损修复质量;

◆　对缺损原因及责任进行调查和确认;

◆　协助建设单位结算保修抵押金。

(三)房屋建筑工程施工旁站监理

房屋建筑工程施工旁站监理(以下简称旁站监理)，是指监理人员在房屋建筑工程施工阶段监理中，对关键部位、关键工序的施工质量实施全过程现场跟班的监督活动。依据 《 建设工程质量管理条例 》 的有关规定，建设部制定了 《 建筑工程施工旁站监理管理办法 》 ，并于 2003 年 1 月 1 日起施行。

1 .旁站监理的内容

房屋建筑工程的关键部位、关键工序，在基础工程方面包括：土方回填，混凝土灌注桩浇筑，地下连续墙、土钉墙、后浇带及其他结构混凝土、防水混凝土浇筑，卷材防水层细部构造处理，钢结构安装;在主体结构工程方面包括：梁柱节点钢筋隐蔽工程，混凝土浇筑，预应力张拉，装配式结构安装，钢结构安装，网架结构安装，索膜安装。(《建筑工程施工旁站监理管理办法 》 第二条)

2 .旁站监理的权利

旁站监理人员应当认真履行职责，对需要实施旁站监理的关键部位、关键工序在施工现场跟班监督，及时发现和处理旁站监理过程中出现的质量问题，如实准确地做好旁站监理记录。凡旁站监理人员和施工企业现场质检人员未在旁站监理记录(见附件)上签字的，不得进行下一道工序施工。(《建筑工程施工旁站监理管理办法 》 第七条)

旁站监理人员实施旁站监理时，发现施工企业有违反工程建设强制性标准行为的，有权责令施工企业立即整改;发现其施工活动己经或者可能危及工程质量的，应当及时向监理工程师或者总监理工程师报告，由总监理工程师下达局部暂停施工指令或者采取其他应急措施。( 《 建筑工程施工旁站监理管理办法 》 第八条)

旁站监理记录是监理工程师或者总监理工程师依法行使有关签字权的重要依据。对于需要旁站监理的关键部位、关键工序施工，凡没有实施旁站监理或者没有旁站监理记录的，监理工程师或者总监理工程师不得在相应文件上签字。在工程竣工验收后，监理企业应当将旁站监理记录存档备查。( 《 建筑工程施工旁站监理管理办法 》 第九条)

3 .旁站监理人员的主要职责

旁站监理人员的主要职责包括：

◆　检查施工企业现场质检人员到岗、特殊工种人员持证上岗以及施工机械、建筑材料准备情况;.在现场跟班监督关键部位、关键工序的施工执行施工方案以及工程建设强制性标准情况;

◆　核查进场建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土的质量检验报告等，并可在现场监督施工企业进行检验或者委托具有资格的第三方进行复验;

◆　做好旁站监理记录和监理日记，保存旁站监理原始资料。( 《 建筑工程施工旁站监理管理办法 》 第六条)

4 .旁站监理的其他规定

对于按照本办法规定的关键部位、关键工序实施旁站监理的，建设单位应当严格按照国家规定的监理取费标准执行;对于超出本办法规定的范围，建设单位要求监理企业实施旁站监理的，建设单位应当另行支付监理费用，具体费用标准由建设单位与监理企业在合同中约定。(《建筑工程施工旁站监理管理办法 》 第十条)

建设行政主管部门应当加强对旁站监理的监督检查，对于不按照本办法实施旁站监理的监理企业和有关监理人员要进行通报，责令整改，并作为不良记录载人该企业和有关人员的信用档案;情节严重的，在资质年检时应定为不合格，并按照下一个资质等级重新核定其资质等级;对于不按照本办法实施旁站监理而发生工程质量事故的，除依法对有关责任单位进行处罚外，还要依法追究监理企业和有关监理人员的相应责任。(《建筑工程施工旁站监理管理办法 》第十一条)