"住房按套内面积算"系误读!
消息起源回顾
我们回顾一下消息的起源:公摊面积”要取消了?这事儿没那么简单
多数人的讨论,其实就源于此。你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交易”,那不就是取消了吗?
——这是错误理解!
《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范
我们首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。
毕竟,我们商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?
如果真的要实施套内使用面积计价,要看另一份文件,即《商品房销售管理办法》(建设部令第88号,2001 年)——这份文件至今有效,其第十八条明文规定:「商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」
简单说,设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上,也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。
如果这份《住宅项目规范(征求意见稿)》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」,那么就越界了,就超出了文件的效力范围。现在,并没有这么写。
所以,指望一个技术规范,就能解决我们大家都关心的一个话题,是无法解答的!
难言的“公摊面积”
之所以大家对这个话题这么关注,确实是这些年来,“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。
说这个话题前,我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积
(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)
对于公摊面积的处理,由于目前我国尚无明确法律法规予以明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
因此很长时间里,我们经常会看到媒体有报道,公摊面积由于缺少标准,不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款,还要多支出物业费、取暖费等更多成本。
所以,“公摊”,实在是一个大家关注的话题,一有风吹草动,难免引来猜测无数。
按套内面积计价有利有弊
国际上大都是以套内面积计价,为什么中国要以建筑面积计价?重庆就是以套内计价,其他城市为什么不好好学学重庆?
这种做法当然是好的,按套内面积计价,这样我们购房者买多少平方就得到多少平方,很直观。但是,我们必须同时接受一个后果:同一楼层同一个单元就是七八户,跟重庆一样。
按套内面积计价,地产商就必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。
全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。
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