一级建筑师建筑经济施工与设计业务管理讲义七

　　2.土地使用权出让金

　　土地使用权出让指建设项目通过土地使用权出让方式取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定支付的土地使用权出让金。这部分投资形成项目的无形资产。

　　城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。

　　(1)协议方式是由用地单位申请，经市政府批准双方洽谈具体地块及地价，适用于市政工程、公益事业用地及机关部队和需要重点扶持、优先发展的产业用地;

　　(2)招标方式是用地单位在规定期限内投标，市政府根据投标报价、规划方案以及企业信誉综合考虑、择优而取，适用于一般工程建设用地;

　　(3)公开拍卖是在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得，这完全是由市场竞争决定。适用于盈利高的行业用地。

　　总之，目前土地使用费主要包括：

　　1.农用土地征用费。由土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、青苗补偿费、地上建筑物补偿费、耕地占用税、征地和土地管理费以及土地开发费等组成，并按被征用土地的原用途给予补偿。

　　2.取得国有土地使用费。包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。

　　(二)与项目建设有关的其他费用

　　1.建设单位管理费

　　建设单位管理费指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。内容包括：

　　(1)建设单位开办费

　　指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等的购置费用。这部分费用将形成项目的递延资产。

　　(2)建设单位经费

　　包括工作人员的基本工资、工资性津贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位及保管设备材料所需的费用。

　　上述两项费用之和为建设单位管理费，其计算公式为：

　　建设单位管理费=∑单项工程费 × 建设单位管理费率

　　=∑(建安工程费 + 设备费) × 费率 (22―65)

　　建设单位管理费率按照建设项目的不同性质、不同规模确定。有的建设项目按照建设工期和规定的金额计算建设单位管理费。

　　2.勘察设计费

　　勘察设计费指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告、设计文件等所需的费用，内容包括：

　　(1)编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件所进行的勘察、设计、研究试验等所需费用;

　　(2)委托勘察、设计单位进行初步设计、技术设计、施工图设计、概预算编制等所需的费用;

　　(3)在规定的范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需的费用。

　　上述费用均按国家颁布的收费标准计算。勘察费一般民用建筑六层以下的按3~5元/m2建筑面积计算，高层建筑按8～10元/m2建筑面积计算。工业建筑按10～12元/m2建筑面积计算。

　　施工图预算编制费按项目总设计费(含初步设计和施工图设计费)的10%计算，单独计列。单项工程可按预算总价的3‰计算。

　　3.研究试验费

　　研究试验费为本建设项目提供或验证设计参数、数据资料等进行必要的研究试验，以及设计规定在施工中必须进行的试验、验证所需费用。包括自行或委托其他部门研究试验所需的人工费、材料费、试验设备及仪器使用费，支付的科技成果、先进技术的一次性技术转让费。

　　这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。

　　4.建设单位临时设施费

　　建设单位临时设施费是指建设期间建设单位所需生产、生活用临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。

　　计算公式为：临时设施费=建筑安装工程费×临时设施费标准

　　建设单位临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂以及规定范围内的道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。

　　此项费用，对于新建项目应按建安工程费的l%比例计算;而对于改扩建与技术改造项目，可以按照小于建安工程费0.6%的比例计算;对于坑内矿山工程，可按建安工程费2%~3%的比例汁算。

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