建筑经济施工与设计业务管理辅导精选(8)

　　(三)住宅使用与维护的规定一级建筑师

　　1 .住宅交付用户使用的规定

　　住宅应满足下列条件，方可交付使用(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 1 条) :

　　◆　由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收、确认合格;取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件;在当地建设行政主管部门进行备案;

　　◆　小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

　　建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户 《 住宅使用说明书 》 和 《 住宅质量保修书 》 。

　　《 住宅使用说明书 》 是指导用户正确使用住宅的技术文件，所附 《 住宅品质状况表 》 不仅载明住宅是否已进行性能认定，还包括住宅各方面的基本性能情况，体现了对消费者知情权的尊重。 《 住宅使用说明书 》 应对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，提出使用注意事项。 《 住宅使用说明书 》 应附有 《 住宅品质状况表 》 ，其中应注明是否进行住宅性能认定，并应包括住宅的外部环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等基本信息和达标情况。

　　《 住宅质量保证书 》 应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位，以及答复和处理的时限等(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 3 条及条文说明)。

　　2 .物业管理规定

　　住宅应推行社会化、专业化的物业管理模式。建设单位应在住宅交付使用时，将完整的物业档案交给物业管理企业，物业档案的所有者是业主委员会。物业档案最初应由建设单位负责形成和建立，在物业交付使用时由建设单位移交给物业管理企业。每个物业管理企业在服务合同终止时，都应将物业档案移交给业主委员会，并保证其完好。物业档案的内容包括：

　　◆　竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施和地下管网工程竣工图，以及相关的其他竣工验收资料;

　　◆　设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　◆　工程质量保修文件和物业使用说明文件;

　　◆　物业管理所必需的其他资料(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 2 条及条文说明)。

　　物业管理企业应对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理;对各种共用设备和设施，应进行日常维护、按计划检修，并及时更新，保证正常运行(见 《 住宅建筑规范 》 第 1 1 . 0 . 7 条)。

　　必须保持消防设施的完好和消防通道的畅通(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 8 条)。

　　3 .有关用户使用的规定

　　用户正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等，是保证正常安全居住的基本要求。用户应正确使用住宅内电气、燃气、给排水等设施，不得在楼面上堆放超出设计荷载的重物，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观，不得拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 4 条及条文说明)。

　　对公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等共用部位，不得自行拆改和占用(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 5 条)。

　　对住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变其用途(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 6 条)。