设计前期场地与建筑设计之城市规划管理程序(4)

　　(五)规划设计条件通知书   建筑师讲义

　　城市规划行政主管部门在接到建设单位申请规划设计条件后,应该根据城市规划,有关法律、法规和技术规范、技术标准,无论是对修建性详细规划的还是对具体建设工程的,及时提出规划设计条件,同时应向建设单位发出规划设计条件书面通知书。 规划设计条件通知书一般应包括以下内容:

　　α)用地情况;

　　b)用地使用性质;

　　c)用地使用强度(容积率、建筑密度、居住人口毛密度、居住建筑面积毛密度) ;

　　d)建筑设计要求(建筑规模、建筑高度、建筑层数、退规划用地边界线距离、建筑间 距、交通出入口方位、停车数量、绿化) ;

　　e)城市设计要求(体量、高度、材料、色彩等h

　　f)市政要求;

　　g)配套要求;

　　h)其他;

　　i)遵守事项。

　　三、建设用地规划许可证的核发

　　《中华人民共和国城市规划法》第31条规定"在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可 证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地 管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。"这个规定就是城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证的法律依据,并且明确了建设用 地规划许可证的作用。

　　建设用地规划许可证的核发既是建设项目选址定点的继续,又是依据规划设计条件编 :制建设项目规划方案进行深入分析的前提。建设用地规划许可证是从规划上许可用地的法 律凭证,保证建设用地按照城市规划实施。该证不能作为土地使用权属证明,而是土地管理行政主管部门在城市规划区内审批建设用地的依据,否则取得的建设用地批准文件或用地证明是无效的。

　　(一)核发建设用地规划许可证前的审核

　　为了避免土地抛荒,浪费宝贵的土地资源,城市规划行政主管部门在核发建设用地规划许许可证前应该对建设用地的下列问题进行仔细审核。

　　(1)建设项目的用地数量和具体范围已经确认。如需要编制修建性详细规划的建设项目，建设单位已按城市规划行政主管部门提供的规划设计条件提出详细规划方案,并经修改、审定。如建设项目为分期建设,应视分期的具体情况,可分期核发建设用地规划许可证。

　　(2)如果建设单位是以出让、转让方式取得建设用地,城市规划行政主管部门对出让、转让地块的位置、范围、使用性质和规划管理的有关技术指标提出规划要求,土地管理部门同土地受让单位签订土地出让或转让合同时,合同的内容必须包括城市规划行政主管部门提出的规划要求,受让单位凭合同向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。

　　(3)在确定建设项目建设用地范围时,如有临时用地和代征用地的(有的城市称界外处理用地) ,应同时将这些用地范围一并予以考虑。

　　(4)建设用地周围尤其是与其相邻的地区,如有一些矛盾尚未解决,或者与有关部门协调时有些问题尚未落实,则不应核发建设用地规划许可证。只有当解决的方案或办法落 实,或者取得了相应的协议,或者作了必要的保证后才能办理核发手续。

　　(5)根据当地的情况,如有可能或者通过一些途径了解、掌握建设单位的建设资金筹集情况,避免核发建设用地规划许可证后城市土地长期不进行建设而抛荒,甚至影响其他 单位的建设,更有甚者还可能滋生一些扰乱社会安定的事端。如在规定期限内不建设的, 依法予以收回。

　　(二)建设用地规划许可证核发的程序

　　建设用地规划许可证的核发是城市建设用地规划管理的结果,所以这里所说的建设用 地规划许可证核发的程序,实际上就是建设用地规划管理程序。因为就建设用地规划许可 证的核发的本身来说,是比较简单的,但是城市规划行政主管部门能够发出建设单位需要 的又符合城市规划的建设用地规划许可证,城市规划行政主管部门需要做很多工作,如建 设单位是否具备申请建设用地条件,能否得到城市土地的规划许可,有什么问题需要解 决。与规划有矛盾时应该怎么办等。由此可见,建设用地规划许可证是建设用地规划管理 结果的最终体现。建设用地规划许可证核发的程序,既有针对建设单位说的,也有针对城 市规划行政主管部门说的。操作要求也是这样,既对建设单位提出要求,又对城市规划行 政主管部门提出要求。

　　1.申请程序

　　下列用地情况的建设工程需申请建设用地规划许可证: (1)新建、迁建需要使用土地的; (2)原址改建、扩建需要使用本单位以外土地的(含拆迁房屋) ; (3)需改变本单位土地使用性质的。

　　在这个规划管理阶段,有三类情况可以不必审核建设工程设计方案，一是工程用地范 围已经明确且不因设计方案而变化的。二是有些地区开发建设工程〈如居住区开发建设) , 按照批准的控制性详细规划可以明确划定用地范围的。三是国有土地使用权用有偿出让方 式取得土地使用权的,因为土地使用权有偿出让合同明确了用地范围并经城蒲规划行政主 管部门确认的。

　　2.审核程序

　　(1)复核建设单位送审的文件、图纸、资料是否完备;

　　(2)在地形图上划示各类规划控制线(如高压线走廊、地铁控制钱也:踊商银带等) ;

　　(3)查勘建设用地现场和周围建设情况;

　　(4)审核建设工程设计方案或修建性详细规划,重点审核土地使用性质、土地使用强 度及其他规划指标,是否与建设项目选址意见书的规划设计要求一致

　　(5)复核相关管理部门意见;

　　(6)审核其他特殊要求;

　　(7)在法定审核时限内完成。

　　3.核发程序

　　无论是已有用地,又可改变用地使用性质的,还是以行政划拨、征用土地、有偿出让方式取得土地使用权的,只要经城市规划行政主管部门审核同意的,就可向建设单位核发建设用地规划许可证及其附件。应注意以下几点:

　　(1〉综合建设用地规划管理各项要求,并在法定时限内核发建设用地规划许可证。

　　(2)在地形图上划示建设用地范围和代征用地(有的城市称界外处理用地〉范围,划示有关规划控制线并加盖图章,作为建设用地规划许可证的附件,发送建设单位和相关部门。

　　(3)城市规划行政主管部门提出钉桩定线条件,并通知城市测绘部门进行钉桩钉线，具体落实用地范围